Po několika letech zkoumání a vývoje se z FINEP stal dominantní hráč na poli nájemního bydlení. Institucionálním investorům už prodal patnáct bytových domů, které byly speciálně přizpůsobené pro dlouhodobé pronajímání. Argument, že pro developery jsou nájemní projekty málo výnosné, šéf FINEP Tomáš Pardubický odmítá: „To je argument developerů, kteří si to neodmakali a nemají dva odlišné produkty, které výnosností mezi sebou nedává smysl srovnávat.“

Letos opět výrazně ožila poptávka po nových bytech. Ve druhém čtvrtletí byla dokonce rekordní za několik posledních let. Co toto oživení znamená pro projekty institucionálního nájemního bydlení?

Za prvé je třeba připomenout, že se jedná o oživení po propadu trhu daném vysokými úrokovými sazbami. Tedy nejpřesnější je považovat tento vývoj za návrat do dlouhodobého trendu. Ten pro trh znamená 20 let stále totéž. Potřebu stavět. Pro institucionální investory to znamená, že se budou postupně dostávat do cenové konkurence s individuálními kupujícími. Tedy kdo z fondů investujících do bydlení dosud nenakoupil, bude mít dražší vstupy. Developeři jako my, kteří odlišují produkty pro dostupné nájemní bydlení a pro vlastnické bydlení, budou dále prodávat, protože to je dobré pro trh i zajímavé pro rychlejší pokrytí celkové poptávky bydlet.

Vy svou strategii nepřehodnotíte? Roste vám letos také individuální prodej ve srovnání s loňským rokem?

Ve FINEP fungujeme na dlouhodobém strategickém plánování, které nám umožňuje úspěšně vstřebat rozkolísanost trhu v některých jeho částech či obdobích. Individuální prodeje skutečně letos rostou, my jsme nicméně přesvědčeni, že kombinace prodeje individuálním klientům a institucionálním investorům nám umožňuje nabídnout široké spektrum produktů, které odpovídají různým potřebám trhu. Vidíme v tomto přístupu naši společenskou odpovědnost a možnost dělat věci správně a dobře. Proto budeme pokračovat v rozvíjení nejen těchto dvou segmentů, ale také v rozvoji družstevního bydlení, které je také naší nedílnou součástí.

Častým argumentem developerů je, že nechtějí moc prodávat institucionálním investorům, protože budou muset prodávat levněji a nedosáhnout potřebné výnosnosti. Vy už jste prodali několik domů od začátku projektovaných pro nájemní bydlení. Jsou pro vás stejně výnosné jako byty pro individuální prodej?

To je argument developerů, kteří si to neodmakali a nemají dva odlišné produkty. Ti se potom rozhodují čistě podle ceny. My ve FINEP necílíme pouze na výnos, ale také na celkové prodeje, protože pro dostupnost je důležité dodávat co nejvíce bytů. V naší strategii máme odlišné produkty pro fondy a pro individuální prodeje, které výnosností mezi sebou nedává smysl srovnávat.

V čem se nejvíc liší dům s nájemními byty a byty pro individuální prodej? V čem se musí k projektování přistupovat jinak?

Rozdíly mezi projekty určenými pro individuální prodej a institucionální nájemní bydlení jsou především ve struktuře, velikosti a dispozičním řešení. U nájemního bydlení se více zaměřujeme na efektivitu prostor, snadnou údržbu a univerzálnost dispozic, které budou atraktivní pro široké spektrum nájemníků. Například v projektu Mozaika v rámci našeho holešovického projektu U Pergamenky jsme díky tomu dokázali nabídnout kvalitní nájemní byty a zároveň individuální prodeje v rámci jednoho komplexu. Klíčové je flexibilní přizpůsobení projektu potřebám cílové skupiny. Mimochodem, že je to velmi funkční model, se ukázalo mimo jiné tím, že Mozaika, kterou provozuje společnost Heimstaden, patřila mezi nejrychleji pronajaté bytové domy v Praze.

Jak dlouho vám trvalo, než jste produkt pro nájemní bydlení vyladili?

Byl to proces, který trval několik let. Inspiraci a know-how jsme čerpali především ze zahraničí, zejména z vyspělých trhů západní Evropy, kde má nájemní bydlení dlouhou tradici. Následně jsme byty přizpůsobili potřebám českého klienta. V praxi to znamenalo testování různých dispozic, standardů a služeb spojených s nájemním bydlením, abychom dosáhli optimálního modelu, který je atraktivní jak pro investory, tak pro samotné nájemníky. A také implementaci současných požadavků na udržitelnost, energetickou náročnost a mnohé další. Jsme ale za tento proces moc rádi – stal se součástí inovačního mechanismu ve FINEP a ve svém důsledku nás významně posunul.

Liší se nějak nájemní projekt v Česku od typického nájemního projektu v západní Evropě?

Ano, existují určité rozdíly. V zahraničí se hodně orientuje na služby, český trh stále na primární potřebu bydlet. Rozdíl je také v přístupu k veřejným prostorům a doplňkovým službám, kde západní trhy často nabízejí širší spektrum možností. Ale lze pozorovat, že se postupně blížíme tomu, co je standardem v západní Evropě, a nebude trvat dlouho a v ČR se budou objevovat první nájemní projekty právě západního střihu. Myslím, že v již zmiňované Mozaice v rámci projektu U Pergamenky jsme se tímto směrem významně posunuli.

Už jste prodali několik bytových domů institucionálním investorům. Naplnily se vaše plány ohledně nájemního bydlení, které jste si před pěti šesti lety dali, nebo ještě máte co dohánět?

Můžeme s jistotou říci, že naše plány se postupně naplňují a dosavadní výsledky nás povzbuzují k dalšímu rozvoji – v tuto chvíli jsme prodali již patnáct bytových domů. Přestože jsme dosáhli významného pokroku, stále vidíme prostor pro další růst a zdokonalení našeho portfolia nájemního bydlení. Trh se vyvíjí a my s ním, což nás motivuje k neustálému inovování a přizpůsobování se novým trendům. Co je ale důležité – a nemělo by se to opomenout – byty dodané do nájemního bydlení významně pomáhají v dostupnosti bydlení v Praze. Přesto je také potřeba zdůraznit, že naše prodeje institucionálním investorům jsou stále plivnutím do moře bytového fondu – 1500 bytů na 650 tisíc domácností v Praze.

Jednáte už o prodeji dalších bytových domů ve vašich projektech institucionálním investorům?

V současné době vedeme jednání s několika institucionálními investory ohledně prodeje dalších bytových domů. Mezi zájemci jsou jak naši stávající partneři, tak i nové fondy, s nimiž jsme dosud nespolupracovali. Tato diverzifikace nám umožňuje rozšiřovat naše know-how a zároveň nám dává příležitost rozvíjet nové obchodní vztahy. Co nás mrzí, je fakt, že se velmi málo do tohoto businessu zapojují české fondy. Důvodem jsou především legislativní bariéry. České penzijní fondy tak nemohou efektivně pracovat s penězi, které spravují, a to je velká škoda.

Do jaké míry daný fond ovlivňuje, jak bude jeho dům vypadat, pokud jde o dispozice či optimalizaci bytů? Nebo si prostě kupuje váš standardní produkt, stejně jako si individuální kupec kupuje standardní byt, který jste vymysleli a nadesignovali?

Každý investor šije na svou strategii, s každým individuálně nastavujeme v mezích povolení. Po tolika transakcích již dobře předvídáme potřeby v jednotlivý segmentech (malé byty, rodinné byty, startovací) a velmi dobře přednastavujeme technický standard i skladby a dispozice.

O jaké lokality mají institucionální investoři největší zájem?

Institucionální investoři mají zájem především o lokality s dobrou dopravní dostupností, kvalitní občanskou vybaveností a perspektivním rozvojem. Zatímco dříve se šlo více na jistotu, tedy do již zaběhnutých lokalit, nyní vnímáme stále větší zájem také o lokality, které procházejí významným rozvojem. Cílová skupina nájemníků má vliv na výběr lokality – například rodiny preferují klidnější oblasti s dobrými školami, zatímco mladí profesionálové vyhledávají centra měst s pestrým kulturním životem.

Řada analytiků tvrdí, že hlavní překážkou většího rozvoje institucionálního nájemního bydlení je drahé financování, nájemní projekty prostě ekonomicky nevycházejí. Souhlasíte s tím?

To by platilo, kdyby byl nedostatek vlastních prostředků fondů. Nájemní projekty vychází dobře, nesou velmi zajímavé kapitálové zhodnocení nad rámec nájemného dané růstem tržní ceny. Samozřejmě s poklesem sazeb bude vycházet ještě lépe díky pákování. Na vysoké sazby si stěžují developeři, kteří nepřizpůsobili svůj produkt potřebám fondů, a jejich výnosy z nájemného pak skutečně nekonkurovaly nízkorizikovým výnosům peněžního trhu.

Bude podíl nájemního bydlení v Praze růst, protože cenová hladina bytů k tomu nevyhnutelně spěje?

Ano, očekáváme, že podíl nájemního bydlení v Praze bude nadále růst. Rostoucí cenová hladina nemovitostí a omezená dostupnost hypoték způsobují, že stále více lidí se přiklání k nájemnímu bydlení jako k dostupnější alternativě. Tento trend je patrný nejen v Praze, ale i v dalších evropských metropolích. Nájemní bydlení se stává stále důležitější součástí realitního trhu a my jsme připraveni na tento růst reagovat rozšiřováním naší nabídky nájemních bytů. Navíc se stále bavíme o dnešku, zásadněji se to ale změní v dalších letech, až začnou být ekonomicky aktivní nové generace, které právě nájemní bydlení budou vyhledávat více než osobní vlastnictví.

Může ovšem segment nájemního bydlení růst, když se obecně bytů v Praze staví málo, takže i nové nájemní byty se počítají jen na stovky za rok?

Segment nájemního bydlení má potenciál růst, ale skutečně čelíme výzvám spojeným s omezenou výstavbou. Nedostatek nových bytů ovlivňuje celý trh, včetně nájemního bydlení. Je nutné zjednodušit a zrychlit povolovací procesy, které by umožnily výstavbu většího počtu bytů. Kromě toho je důležité podporovat spolupráci mezi veřejným a soukromým sektorem, která by mohla urychlit stavbu nájemních projektů. To ale není jediné. Vidíme zde další vlivy, které se v procesu velmi negativně projevují – jsou to kupříkladu vyšší zdanění výstavby a bydlení, nové nároky na normy a technické požadavky na výstavbu, požadavky na udržitelnost a energetickou náročnost budov. To vše jsou mimochodem věci, které mají vliv nejen na výstavbu, ale i na budoucí správu nemovitostí, respektive na její finanční nákladnost.

Ve vaší strategii hraje významnou roli také družstevní bydlení. Platí stále, že třetinu bytů ve vašich projektech chcete prodávat družstvům?

Ano, platí. Vidíme v něm velký potenciál pro poskytování dostupného bydlení širokým skupinám obyvatel. Třetina našich projektů určených pro družstva je ambiciózní cíl, který odráží naši snahu o diverzifikaci portfolia a nabídku různých forem bydlení. Tento model umožňuje lidem dosáhnout na vlastní bydlení za přijatelných finančních podmínek a zároveň poskytuje stabilitu pro dlouhodobé investory.

Jaký je o družstevní byty zájem?

Zájem o družstevní byty je značný a neustále roste. Lidé vnímají družstevní bydlení jako dostupnější, a přitom bezpečnou variantu k individuálnímu vlastnictví bytů, zejména v době, kdy ceny nemovitostí stoupají a hypotéky se stávají méně dostupnými. Tento model navíc nabízí flexibilitu a komunitní aspekty, které jsou pro mnoho zájemců atraktivní. Díky těmto faktorům očekáváme, že poptávka po družstevních bytech bude nadále vysoká. Což nám potvrzuje praktická zkušenost vždy, když na trh uvolníme družstevní dům. Kdysi jsme stáli za revitalizací tohoto segmentu v jeho moderní podobě a nelitujeme toho. 

O kolik je financování nákupu domu družstvem levnější než hypotéka pro individuální koupi bytu?

Rozdíl v ceně financování není podstatný. Podstatná je dostupnost úvěru a výše první splátky. Z tohoto pohledu je družstevní bydlení bezkonkurenční, neboť umožňuje začít kvalitně bydlet pro mnoho lidí o několik let dříve.

Jak vlastně prodej družstvu v praxi funguje? Družstvo musí vytvořit zájemci o koupi bytů, nebo nejdříve vznikne entita družstva, která pak hledá zájemce o byty, tedy své členy?

Možné jsou oba způsoby, ale v našem případě založíme družstvo, vše připravíme a následně nabízíme podílníkům. Tedy jdou do jasných podmínek a nemají riziko jako u punkových aktivit, jako jsou baugruppe.

Do jakých nových projektů a nových lokalit se v příštích letech chystáte pustit?

Zaměřujeme se na oblasti s dobrým napojením na centrum města, kvalitní občanskou vybaveností a vysokým potenciálem pro další rozvoj. Naše strategie zahrnuje především rozšiřování stávajících projektů, ať už jde o Západní Město, Barrandov, Malý háj. Relativně nově jsme ale také například v Kralupech nad Vltavou.

Text: Jan Stuchlík