S firmou RD Rýmařov jste se rozhodli vstoupit na pole developmentu, který pojímáte jinak, než je v Česku zvykem. Část té odlišnosti vychází z důrazu na dřevostavitelství, ale v čem vy sami vidíte hlavní odlišnosti od klasických developerů?
Lukáš Foral: Ze svých jednání se starosty a různými samosprávami mám dojem, že vnímají velkou přidanou hodnotu, kterou nabízíme. Od různých developerů a stavitelů jsem dříve slyšel, že jakmile cokoliv řeší s úřady, vždy narážejí na problémy, blokace, obstrukce. Dokud jsem sám tu zkušenost neměl, měl jsem z toho velké obavy. Když jsem absolvoval první schůzky se starosty, tak jsem viděl to opoziční naladění. Jenže když jsme ukázali, co chceme postavit a že jsou to dřevostavby, tak se to otočilo a naopak přišla obrovská podpora ze strany starostů i úřadů. Nikdo nám nehází klacky pod nohy, spíše se nám snaží vyjít vstříc.
Lukáš Zrůst: Z mého pohledu je naše nabídka odlišná v rychlosti výstavby, což je obrovská výhoda z hlediska zátěže pro okolí, a kompletní šetrnosti včetně třeba toho, že stavíme neprašně. Určitě hraje roli i energetická pasivita domů a kvalita života, který pak lidé v těch domech žijí.
Líbí se lidem na radnicích a úřadech primárně udržitelnost dřevostaveb, nebo je láká třeba i vidina unikátní architektury?
LF: Vidím tam několik věcí. Bavíme se o stavebních pozemcích, takže jde o území, která logicky dříve či později někdo zastaví. A s ohledem na ESG (Environmental Social Governance – pozn. aut.) jsme pro obce zajímavější, než aby tam vyrostly betonové bytové domy. Obce včetně Prahy se přihlásily k různým ESG závazkům a musejí je nějakým způsobem začít naplňovat. A když jim přinesete střípek do skládačky, dává jim to smysl.
Přistupujete ke každému projektu s vlastním architektonickým řešením, nebo využíváte modulární stavby?
LZ: Momentálně pracujeme na dvou projektech, kde máme koupené pozemky, a když prezentujeme, co chceme postavit, ukazujeme jedinečné architektonické řešení ušité na míru danému území.
Dnes je obvyklé, že developer musí v dané lokalitě zajistit dostatek zeleně a podílet se na zajištění dopravní infrastruktury a dalších služeb. Jak k tomu přistupujete vy?
LF: My se na projekty díváme velmi urbanisticky. Když máme nějaký pozemek, část je zastavitelná a na zbytku se snažíme vybudovat něco prospěšného pro obec. Ať už je to biotop, kavárna, restaurace, nebo park. Na několika projektech spolupracujeme také s Rytířským řádem Křižovníků s červenou hvězdou, což má svá specifika. Je to partner velice náročný na urbanismus, což nás baví a posouvá. Řád stejně jako my klade důraz na to, aby projekt byl pro lidi co nejlepší, aby se v něm cítili co nejlépe a spojoval je. Proto tam budujeme sady, vodní plochy nebo třeba postavíme kapli.
V Česku stavění výškových budov ze dřeva brání legislativa, která dřevostavby limituje na čtyři poschodí. Je šance to změnit?
LZ: Doufáme, že to změníme. Budoucnost má město, ve kterém se bude lidem dobře žít. A to není město, ve kterém v létě žhnou obří betonové plochy bez zeleně. Začít je třeba ozeleněním veřejných ploch, pak přejít na vertikály a dělat zelené fasády. Budeme samozřejmě rádi, když se bude prosazovat dřevo jako materiál. A pokud jde o limit čtvrtého patra, považuji to za dávno přežité. Pokud se ve Vídni staví dvacet pater, není důvod, aby to nešlo tady.
LF: Letos jsem v Dubaji navštívil Museum of the Future, kde jsou vize města za padesát let. A nejsou to jen technologie pro účely smart cities, velká část je věnována inovativnímu a udržitelnému nakládání s přírodními zdroji a vedle dřeva je to třeba i mycelium, které považuji za obrovsky slibnou oblast.
Mycelium jako podhoubí?
LF: Ano. Pěstuje se v pěstírnách a zraje podobně jako sýry. Pak se suší a zpracuje podle toho, jaké má být jeho další využití. Může se z něj udělat kvádr tvrdší než cihla, deska do kuchyně, nábytek.
Pouze z podhoubí bez dalších přísad?
LF: Záleží na využití, ale primárním materiálem je podhoubí. Měli jsme štěstí, že jsme narazili na dva kluky tady v Česku, kteří se právě tomuto věnují již několik let, tak jsme s nimi založili firmu a budujeme největší pěstírnu mycelia v Evropě. Naše ambice je vyrábět z něj nábytek do našich domů nebo také dodávat B2B zákazníkům samotné desky a v budoucnu myceliem třeba nahradit polystyren.
V Praze máte aktuálně rozjednané tři projekty. Jaké domy by v těchto lokalitách měly vyrůst a pro kolik lidí?
LZ: Ačkoli jsme jednička na trhu rodinných domů, tady se jedná o bytové domy.
LF: Část budou bytové domy kompletně postavené naší dřevostavbovou technologii, část se bude stavět technologií timber-concrete.
To je technologie TiCo, kterou RD Rýmařov vyvinul s ČVUT?
LF: Do betonového skeletu se vkládají prefabrikované prvky jako šuplíky. Je to společný patent RD Rýmařov s ČVUT, který bude poprvé uplatněn v reálném developmentu. Dosud jsme takto postavili jen vzorové domy v Buštěhradě.
Investovat do developmentu dřevostaveb s vámi může kdokoli prostřednictvím dluhopisů společnosti RDR Invest. Úrok se liší podle doby splatnosti, začíná na sedmi procentech ročně. Jsme v době extrémní inflace. Počítáte s nějakou korekcí kuponu u dalších emisí?
LZ: Nahoru už moc ne. Spíše řešíme novou formu a přemýšlíme nad antiinflačním dluhopisem. Snažíme se namodelovat, jestli by fungoval dluhopis, který by kopíroval inflaci podobně jako státní dluhopis, to znamená, že aktuálně by byl vysoko, až kolem 14,5 procenta p. a., ale měl by splatnost 7 až 10 let, takže pak zase může nést nějakou dobu třeba 4 procenta a může to být v průměru efektivní nástroj pro investora, ale i developera. Samozřejmě tam musí být nějaká zafixovaná spodní i horní hranice. Tak, aby investor měl vždy výnos, a zároveň aby developer měl náklady pod kontrolou. Musí tam také vždy být nějaké procento úroku navíc nad průměrnou inflaci, protože investor nesmí odejít s nulou a měl by si odnést i víc než u státního dluhopisu, takže je třeba to vyladit.
Pověst dluhopisů v posledních letech utrpěla po několika mediálně propíraných pádech firem, které používaly právě tento druh financování. Jak byste rozptýlili investorovy obavy z podobného rizika?
LZ: Případy některých těchto neúspěšných emitentů jsem poznal jako insolvenční správce, případně jako advokát. Jednak to pro mě bylo poučení, jednak bych řekl, že dluhopis je finanční nástroj jako každý jiný. Každý investor si musí udělat základní analýzu. Ověřit si emitenta a posoudit, zda úrok odpovídá riziku. Jistě, že je tu riziko. Očekávám-li zhodnocení peněz bez práce, musím unést malou dávku rizika. Člověk, když chodí do práce, riskuje čas, když investuje, riskuje statek jménem kapitál. Riziko si ale člověk může sám korigovat. Podívat se, co společnost dělá, do čeho peníze investuje, jakou má historii, a říct si, jestli obor, kde firma podniká, je stabilní a reálný. My pomocí dluhopisů financujeme developerské projekty, takže je tam určitý kolaterál, podkladové aktivum, prostě věc, do které peníze jdou, tedy typicky pozemek a výstavba. Když se nás tedy investoři ptají, jak úrok zajistíme, odpovídáme, že už jen nárůst cen pozemků zaplatí úrokovou službu. Pozemky ještě nikdy dlouhodobě neklesly, naopak ceny rostou dvouciferně každý rok.
LF: Z mého pohledu se slovo dluh zbytečně démonizuje. Ročně se tu udělají veřejné emise v objemu kolem 45 miliard korun a v letech 2013 až 2021 padlo pouze 1,2 procenta z nich, což je zanedbatelné. U neveřejných emisí je to osm procent, ale tam je méně regulace, tudíž je tam větší riziko.
Jak velký podíl financování čerpá RD Rýmařov z dluhopisů?
LZ: Držíme to do dvaceti procent.
Ceny bytů v posledních letech dramaticky vzrostly a bydlení je nedostupné. Developeři většinou deficit nabídky vysvětlují přebujelou byrokracií při povolování staveb. Jde tu opravdu hlavně o zbytečná razítka?
LZ: Máme hezkou příhodu z Vídně, právě v souvislosti s tou dvacetipatrovou dřevostavbou. Její architekt se nám svěřoval, jak to bylo kvůli revolučnosti stavby zdlouhavé, jak museli jít krůček po krůčku, neustále dodávat nové a nové informace stavebnímu úřadu a že si to vyžádalo hrozně moc času. My jsme se zeptali, kolik. A on na to, že prý rok. Rok tvrdé práce od nápadu po výstavbu. Tak mu říkám, že nám trvá patnáct let podívat se z okna. Myslím, že problém není v úřednících, ale v legislativě. Je to systémový problém.
Chystáte se v Česku rehabilitovat družstevní vlastnictví. Podle jednoho nedávného průzkumu tento typ vlastnictví nemovitosti zvažuje jen 22 procent lidí. Co je na něm zajímavé z pohledu developera?
LZ: Jednoduše řečeno možnost zvýšit počet klientů. Toho chceme dosáhnout vícero produkty. Jedním z nich je právě družstevní bydlení, kdy postavíme a zaplatíme dům, klient složí vklad do družstva a dozví se přesnou cenu, za kterou ho v budoucnu bude moct koupit. Mezitím splácí nemovitost a kdykoliv ji může doplatit a převést si do osobního vlastnictví. Dále se snažíme vytvořit fond zajímavý pro investory, z nějž bychom poskytovali úvěr, něco jako hypotéky klientům, kteří neprojdou v bance. A třetí cesta je svého druhu operativní leasing, kdy nám klient bude nemovitost splácet formou nájemného s možností odkupu.
LF: Ještě je tu jedno aranžmá, že máme pozemek s právem stavby, to znamená, že jsme ho nekoupili, ale splácíme ho. Takže lidem do ceny bytů nemusíme promítat vysokou cenu za pozemek a řešíme to družstevním bydlením, kdy splátky klientů kopírují naše splátky za pozemek. I v tom nás inspiroval řád křížovníků, který sem přináší principy z Rakouska, Německa.
LZ: A je v tom zase ta dlouhodobá strategická úvaha. Oni mají horizont tisíc let. My tak daleko nevidíme, ale i my chceme ten horizont prodloužit.
V případě tzv. leasingu půjde asi o malou část vaší produkce, když se peníze budou vracet tak pomalu.
LZ: Určitě to bude pilotní projekt a uvidíme podle zájmu. Ale já bych v tom velké riziko neviděl. I kdyby lidé nespláceli, hodnota toho bytu bude stejně růst, na rozdíl třeba od aut na operační leasing.
LF: Kdybychom byty prodávali a spoléhali na to, že klienti dostanou hypotéky, je to mnohem větší riziko, než když je postavíme jako bytové družstvo a požadujeme jen dvacet procent ceny, přičemž ještě lidem můžeme půjčit z fondu a tím řetězit byznys.
LZ: A snažíme se řetězit ještě víc. Dejme tomu, že máme projekt v Ostravě, Brně a v Praze. Vy vstoupíte do družstevního režimu třeba v Ostravě, kde studujete, a pak chcete jít pracovat do Prahy. My chceme umožnit přesun družstevního podílu nebo vkladu do obdobného projektu v Praze. Aby naši klienti měli volnost v rozhodování.
Povede se vám o tomto konceptu přesvědčit Čechy, kteří jsou zahledění do osobního vlastnictví?
LZ: Tuto ideu musím vlastnit chceme odbourat. Proč společnost nebo rodiče nutí mladé do osobního vlastnictví? …hlavně ať máš jistotu a nevyhazuješ peníze do kanálu… Tak ta jistota je hypotéka, kdy desítky let splácíte jen úroky. Mladí ani tolik nevědí, zda chtějí bydlet v bytě, nebo v domě, v centru, nebo na okraji. Družstvo nebo operativní leasing na nemovitosti je ideální způsob, jak si to vyzkoušet.
Nakolik jsou hranice České republiky hranicí pro vaše podnikání?
LZ: RD Rýmařov byl v řadě zemí, ale nebyl tam finančně efektivní. Historicky utrpěl obrovské ztráty v Rakousku, Německu, protože tam přemýšlel optikou Čecha v Rakousku a Německu a nepočítal vůbec s cenou práce v zahraničí. Takže my jsme po našem vstupu do RD Rýmařov stáhli většinu kapacit zpět do Česka, pracujeme na zlepšení procesů a pak se můžeme zase rozletět. Za hranice koukáme, máme i akviziční cíle, zjednodušeně proto, že bychom chtěli prodávat za západní marže. Proto máme vyhlédnutého jednoho opravdu velkého hráče na evropském trhu, čímž bychom se stali evropskou jedničkou v dřevostavbách.
LF: Navíc je tu ještě jedna věc. Všechny fabriky, které jsme v Evropě v rámci našeho akvizičního průzkumu poznali, dělají tak jako doposud Rýmařov jen klasický B2C model. To znamená, že nedělají development. My jsme tak opravdu první fabrika jako dřevostavitel v Evropě, který nakupuje pozemky a dělá vlastní development.
LZ: Velice nás zahřálo, když jsme s naším modelem nedávno seznámili jednu obří německou firmu a oni na to: „To nás musíte naučit, to nás nenapadlo, my vyrábíme baráky…“ Tak to bylo příjemné.
Lukáš Zrůst (37)
Podnikatel, právník a odborník na restrukturalizace podniků, finanční právo a management firem. V roce 2021 založil investiční skupinu Progresus Invest Holding, kde sdružil své podnikatelské aktivity. Progresus je již po roce fungování lídrem na trhu mezi developery rodinných domů. Kromě lídra na trhu dřevostaveb RD Rýmařov zahrnuje portfolio skupiny společnosti KONREO, Medi Pharma Vision, Harmonelo a mnohé další.
Lukáš Foral (33)
Investor se širokým spektrem zkušeností v oblasti fondů, developerských projektů a start-upů, které nabyl za více než šestnáct let praxe. Jen v posledních pár letech získal a zainvestoval přes miliardu korun. Je spoluzakladatelem investiční skupiny Progresus Invest Holding, kde je jeho doménou rezidenční development se zaměřením na ekologii a dostupnost bydlení. Četné zkušenosti nasbíral zejména v developerských projektech ve Spojených arabských emirátech.
