Na Vysoké škole ekonomické v Praze působíte ve vedení kurzu MBA Real Estate Investment, Development and Valuation. Co je jeho cílem?
David Mazáček: Cílem programu je poskytnout posluchačům komplexní znalosti z oboru nemovitostí a prezentovat jim realitní trh z různých pohledů a specializací. V tomto programu učím předměty Trh nemovitostí a Developerský́ projekt, a to společně s Jaroslavem Kaizrem, který́ stejně jako já stál u jeho zrodu.
Barbora Rýdlová: MBARE program, jehož jsem akademickou ředitelkou, je zaměřený na studium v celém spektru nemovitostí v mezinárodním i českém kontextu. Jeho cílem je poskytnout účastníkům znalosti potřebné pro činnost odborníka na trhu s nemovitostmi, jako jsou mikroekonomické a makroekonomické souvislosti trhu s nemovitostmi, podmínky financování a investic, právní, účetní, daňové i technické aspekty. To vše tvoří kontext tržního oceňování nemovitostí. Program MBARE je koncipován jako distanční čtyřsemestrální mezinárodně uznávaný́ program celoživotního vzdělávání. Po úspěšném absolvování VŠE uděluje titul MBA.
Kurz ale v současné době nejspíš neprobíhá.
BR: Uzavření univerzit je samozřejmě překážkou, nicméně reagovali jsme rychle a náš kurz jsme již úspěšně převedli do online formy. Po týdenní pauze přednášky dále probíhají online až do opětovného otevření univerzity. Prodloužili jsme termín přijímacího řízení, které již probíhá, dozáří letošního roku a den otevřených dveří programu jsme prozatím nahradili online konzultacemi. Ale doufáme, že jej zorganizujeme ještě do konce tohoto semestru v plné šíři. Panelovou diskuzi plánovanou společně s významným profesním sdružením Royal Institution of Certified Surveyors se pokusíme uspořádat po internetu.
Jak jsou kurzy zaměřeny a jaké znalosti s i z nich mají studenti odnést?
BR: Jde nám především o celkové pochopení realitního trhu a jeho souvislostí mezi jednotlivými specializacemi. Proto na kurzu klademe důraz na zapojení nejen špičkových akademických pracovníků, ale ve stejné nebo vyšší míře na kontakt s praxí. To nám umožňuje studenty seznamovat s aktuálním děním na trhu a s výhledy budoucího vývoje a trendů, což bude zvláště podstatné ve stávající situaci koronavirové krize. Studenti by po absolvování kurzu měli být schopni uvažovat jako developer s propojením všech disciplín, které za úspěšným realitním projektem stojí. Závěrem programu je vypracování vlastního návrhu developerského projektu v určené lokalitě.
DM: Je důležité si uvědomit, že téma nemovitostí nekončí pouze u architekta, developera, banky a zprostředkovatele pronájmů. Mnoho nadnárodních společností má realitní oddělení a řeší strategie v oblasti nemovitostí a expanze. Tyto věci nejsou na první pohled vidět a veřejnosti často unikají. Mnoho firem má své realitní experty na alokaci a nemovitostní zdroje, na zabezpečování expanze, nájemních smluv, kvality pracovního prostředí, implementace nových technologických trendů. To samozřejmě vůbec nehovořím o asset managementu, facility managementu, leasingu, financování a dalších.
Vaše předměty vychovávají další generaci lidí, která bude ovlivňovat dění na české realitní scéně. Jak danou problematiku chápou a na jaké hodnoty kladou důraz?
DM: Všichni posluchači mají již za sebou praxi v oboru realit nebo výjimečnou kariéru v jiných oborech. V případě většiny je tak motivací rozšíření znalostí v dané disciplíně nebo daném segmentu trhu. Posláním kurzu je vychovat budoucí leadery a standardizovat trh s nemovitostmi, a to i v mezinárodním kontextu. Proto lektoři i student kladou důraz na zvyšování etiky na trhu nemovitostí. Tomuto tématu věnujeme speciální seminář, ale prolíná se obecně většinou kurzů zařazených do programu. Hlásíme se k hodnotám Royal Institution of Certified Surveyors, jejíž ředitel v Česku, William Bucknell, sám na kurzu přednáší.
Reality a development dnes nejsou běžnou součástí českého akademického prostředí. Proč tomu tak je?
BR: Podle mého názoru je to především z toho důvodu, že se jedná o obor velmi multidisciplinární. Aby mohl člověk zastávat významné manažerské funkce na tomto poli, musíte rozumět nemovitostem z hlediska technického, musíte mít přehled o platné legislativě a schopnost posoudit smluvní dokumentaci, sledovat vývoj na trhu s nemovitostmi – a to nejen lokálně – a být schopen predikce do budoucna. Zároveň musíte umět vyhodnotit finanční aspekty transakcí s nemovitostmi, co se týká ocenění, zajištění vhodného financování a daňových a účetních konsekvencí. Naše vysoké školství je zaměřeno jednooborově spíše úzce a do hloubky, než aby bylo schopno pokrýt výuku multidisciplinárně a v takovém rozsahu. Navíc historie tohoto oboru v České republice není v porovnání s jinými studijními obory tak dlouhá. MBA Nemovitosti a jejich oceňování na VŠE je jediný kurz v Česku, který řeší realitní trh komplexně z ekonomického pohledu. Potom je ještě techničtěji zaměřený kurz na ČVUT, který je ale organizován v rámci běžného vysokoškolského studia. Přitom kolem nemovitostí se pohybuje obrovská část ekonomiky a HDP a nemovitosti hrají velkou roli i v nerealitních oborech. Nemovitosti budou hrát velkou roli i v nastupující koronavirové krizi v podobě investic, uchovatele hodnoty, uchovatele úspor jednotlivců. V provozu podniků skrze nájem obchodních nebo kancelářských prostor hraje velkou roli nájemné, které tvoří podstatnou část nákladů provozoven. V neposlední řadě stavebnictví jako takové, včetně svých dodavatelů, zaměstnává znatelnou část ekonomicky aktivní populace. Proto je dobře, že se realitám dostává většího prostoru i na akademické půdě a ve vzdělávání.
Mají tedy nemovitosti v období nečekaných situacích, jako je například současná pandemie, výhody oproti jiným investičním produktům?
DM: Dle mého názoru každý́ typ investice má svoje slabá a silná období. V roce 2008 byste asi nechtěl být majitelem domu na Floridě, stejně tak dnes jste asi raději majitelem investičního dlouhodobě pronajatého bytu než investorem do akciového indexu nebo pronajímatelem přes Airbnb. Myslím, že nemůžeme říci, že nemovitosti jsou obecně lepší. Jejich velkou nevýhodou je mimochodem nižší likvidita, protože prodej nemovitosti je relativně procesně a administrativně náročný́. Zatímco akciový́ balík na burze prodáte v řádu minut, byt v řádu týdnů až měsíců. Výhodou nemovitostí je hmatatelnost aktiva. A pak je tu podstatný́, relativně jednoduchý́ byznys model v některých sektorech, například v pronájmu bytu, kdy investor neřeší obtížný́ a náročný́ předchozí development. Dalším důležitým faktorem je, že pokud investujete do nemovitostí přímo, tak většinou kontrolujete vlastní nemovitostní byznys a máte o něm detailní přehled. Pokud investujete do cenných papírů, většinou někdo jiný kontroluje byznys a vy potřebujete větší odbornou znalost a zkušenosti, abyste dokázali svoji investici správně vést. V současné začínající krizi nepochybně hodnota nemovitostí v některých segmentech poklesne, nicméně podíváme-li se na dlouhodobý́ vývoj sektoru, i přes krizové období v minulosti hodnota nemovitostí dlouhodobě pro dlouhodobé investice, tudíž pokud kupující nastavil správně dluhové financování, není důvod k jakékoli panice. Vyplatí se čekat na návrat trhu do normálu. Dle mého názoru bude propad evropské ekonomiky větší než při krizi v roce 2008, ale myslím, že oživení bude o hodně rychlejší
Jak se díváte na raketový́ růst realitních fondů v Česku?
DM: Společně s kolegy a Hospodářskými novinami vydáváme žebříček realitních podílových fondů v České republice na kvartální bázi. Já osobně vnímám jejich rozvoj velmi pozitivně a domnívám se, že trh dohání trhy v západní Evropě, kde fondy kolektivního investování mají delší tradici a jsou běžným prostředkem na trhu. Skutečnost, že naprostá většina investorů těchto fondů jsou čeští investoři, ukazuje na množství kapitálu připraveného k investici. Objevují se na trhu i první fondy zaměřené na rezidenční nájemní bydlení, v západní Evropě mnohem běžnější produkt, který́, doufám, v ČR povede k institucionalizaci tohoto trhu. Obecně jsou fondy předmětem dlouhodobé investice a ze zkušenosti z minulých krizí je jasné, že trh se opět vrátí do normálu. Takže i přes možný́ krátkodobý́ pokles sektoru vidím velké růstové možnosti a další expanzi tohoto sektoru ve střednědobém horizontu.
Jak myslíte, že současný stav dopadne na trh rezidenčních nemovitostí?
DM: Odpověď na tuto otázku je v tuto chvíli věštění z křišťálové koule. Domnívám se, že i v segmentu rezidenčních nemovitostí budou některé oblasti postiženy rychleji a více než jiné. Situaci na trhu budou ovlivňovat pravděpodobně tři skutečnosti: jak dlouho bude v Česku omezena ekonomika, jak dlouho budou uzavřeny hranice se sousedními zeměmi a jak dlouho bude trvat emoční a psychologický dopad ve společnosti. Problém uzavřených hranic bude pravděpodobně zásadní pro investiční byty v centru měst určených ke krátkodobému pronájmu, protože nebudou klienti z řad turistů. Poptávka po bytech dlouhodobě převyšuje nabídku, proto se nedomnívám, že krátkodobé zastavení ekonomiky by mělo nějak výrazně ovlivnit poptávku po koupi bytů ve střednědobém horizontu. Velmi podstatný́ ale bude psychologický vliv stávající, doufejme, krátké, krize. Klesne poptávka, lidé přestanou nakupovat byty, protože mají strach z budoucího vývoje. Tato pandemie je nebezpečná v tom, že je první svého druhu, kterou si pamatují žijící generace, a ukazuje, že investiční byty na krátkodobý́ pronájem jako investice přestávají fungovat, ukazuje potřebu likvidity v hotových penězích. Vzhledem k převisu poptávky se ale domnívám, že kromě krátkodobého otřesu na trhu nebude mít stávající krize, pokud skončí vládní opatření v České republice do začátku léta, významný́ střednědobý́ dopad na rezidenční trh.
BR: Domnívám se, že právě situace, jako je ta stávající, vyžaduje hlubší znalost realitního trhu a souvislostí na něm pro úspěšné zvládnutí situace. Výuka vedoucí k pochopení souvislostí napříč trhem je to, co nabízíme na kurzu MBA Nemovitosti a jejich oceňování na Vysoké škole ekonomické. Pokud nastane situace, která výrazně zasáhne trh, věci přestanou být rutinní a na trhu má výrazně vyšší šance ten, kdo chápe trh jako celek a umí se na něm orientovat, dokáže rychle identifikovat rizika a aktivně pracovat na jejich omezení. Výhodu má ten, kdo dokáže odhadnout další možné scénáře vývoje a jejich dopady. Rychlou reakci na aktuální situaci není možné stavět na hlubokých, ale úzkých znalostech, například pouze z oblasti Leasingu nebo realitního M&A. Je potřeba rozumět souvislostem a umět se rozhodovat na základě informací z různých souvisejících oborů.
