Co je ve vaší branži nejvíce náročné?
Nevyrábíme žádné šroubky ani výrobky, jedná se čistě o people business. Vždy se snažíme vybrat ty správné lidi tak, aby vyhovovali požadavkům klientů. Myslím, že to je ta nejtěžší práce a můj denní chléb. Máme klienty, kteří mají své vlastní asset management týmy a rozsah služeb, které pro ně zajišťujeme, pak není tak rozsáhlý jako u jiných klientů, kteří od náš vyžadují vše od asset až po klasický property management. Všechny tyto činnosti jsou v našem oboru vysoce specializované a vyžadují jiný typ manažera.
Původně jste řídila vlastní společnost SB Property Services, kterou před čtyřmi lety koupila společnost Savills. Vnímáte od té doby rozdíl ve fungování správy nemovitostí?
Určitě. Já v této chvíli vlastně poprvé po čtyřech letech po prodeji společnosti a její plné integraci vnímám sílu tohoto globálního koncernu. Přicházejí nám i zakázky z centrály, protože když si klienti vyberou Savills například v rámci Evropy, tak pak s naší společností spolupracují ve všech zemích kontinentu. Struktura korporátu se sídlem ve Velké Británii si udržuje všude stejné standardy a zároveň je zárukou kvality poskytovaných služeb, dostáváme stejné informace a dodáváme stejné procesy. Pro mě to je změna, kterou velmi vítám a která nám velmi dobře funguje, stejně jako spolupráce s evropským týmem.
Jak jste na tom dnes s klienty?
V současné době máme pod správou třicet pět objektů v hodnotě 1,2 miliardy eur a rozloze téměř půl milionu metrů čtverečních – od kancelářských budov přes průmyslové parky až po multifunkční a maloobchodní projekty. Podstatnou část jsme přitom získali v loňském roce, kdy jsme od jednoho klienta převzali do správy portfolio dvanácti nemovitostí a od druhého sedm objektů. V letošním roce jsme získali i mandát na property management od klienta, pro jehož budovu jsme v loňském roce začali poskytovat služby v oblasti asset managementu. Což je přidaná forma služeb k property managementu, kdy v podstatě zastupujete vlastníka a vaším hlavním úkolem je zvyšovat hodnotu dané nemovitosti.
To je pro vás, předpokládám, nejzajímavější případ?
Považuji to za nejideálnější vývoj situace, protože s budovou a procesy klienta jsme se seznámili již v době, kdy jsme ho zastupovali. Každý klient má jiné požadavky, od privátních po korporátní, které vyžadují dodržování jasných pravidel a procesů. A když jsme klienta, v tomto případě německou společnost KGAL vlastnící budovu DRN v Praze, po roce spolupráce přesvědčili, že svou práci umíme a nemovitost známe, svěřil nám i klasickou správu. Nicméně tento scénář je v našem oboru velmi ojedinělý, protože se týká klientů z řad korporací, které v Česku zatím nemají zastoupení, a těch skutečně není v dnešní době mnoho.
S jakými dalšími scénáři se setkáváte?
Kromě budovy DRN, která je určitou perlou našeho portfolia, je zajímavým klientem i společnost Cimex, pro kterou spravujeme dvanáct nemovitostí. V tomto případě šlo o klasický outsourcing, kdy se klient rozhodl, že už si nebude držet inhouse tým správy a pronájmů a vůbec aparát kolem ní a vše – od pronájmu po klasický property management a finance s tím spojené – outsourcuje. To je dnes spíše výjimečné.
Proč?
Trendem je, že když privátní investor získá nějakou nemovitost, v určité chvíli zvažuje, zda si ji nebude spravovat sám a nevyužije své stávající lidské zdroje.
Takže vás v podstatě obejde?
Musíme si uvědomit, že za největším množstvím investic, které se v současné době v Česku realizovaly, stojí privátní čeští investoři. Jde o české peníze, české investice a české fondy. A trend je takový, že jen málo českých privátních fondů si najme společnost, jako jsme my nebo naše konkurence, na to, aby jim dělala asset management. Většinou mají vlastní asset manažery, a dokonce si ve finále dělají často i klasický property management.
Není to typicky české? Dělat si všechno sami, i když to není naše parketa?
Je to tak. V tom se lišíme od zemí typu Británie, Francie nebo Holandska, kde se do vlastní správy nikdo nepouští. Tam jde o klasické investory do nemovitostí, pro které je outsourcing jasnou volbou. Češi mají obecně sklon si dělat věci sami, nikoho k nim nepustit a mít vše pod kontrolou. My o tom s potenciálními klienty samozřejmě hovoříme, snažíme se jim vysvětlit rozdíly a proč je pro ně dobré tyto činnosti outsourcovat. Nemusí je pak zajímat, jestli je tým nemocný nebo má jiný problém, protože jejich očekávání, že služby budou dodány, nájemné vybráno a nájemci spokojení, budou splněna. Ale vývoj je zatím bohužel opačný.
Co byste těmto investorům dokázali nabídnout?
Kromě úspory starostí, které jsem právě vyjmenovala, nabízíme především obrovské zkušenosti. Protože spravujeme spoustu nemovitostí, vidíme, jak se chová trh a jak se vyvíjejí trendy. Díky tomu jsme schopni přijít s návrhy, jak optimalizovat, případně minimalizovat náklady ve správě nemovitostí. Což se projevilo právě během pandemie, kdy jsme byli například nuceni přijít na to, jak zakonzervovat budovu tak, aby fungovala alespoň pro některé z otevřených nájemníků.
Jak k tomu došlo?
V jedné z námi spravovaných multifunkčních budov máme v nájmu hlavního retailera, který byl v průběhu pandemie zavřený, dále agenturu, jež se zabývá hotelovým managementem a která byla rovněž uzavřena, a k tomu dvě nebo tři malé kanceláře, jež jako jediné zůstaly otevřené. Museli jsme tedy s vlastníkem řešit, jak budovu téměř zakonzervovat a omezit služby na minimum, protože revize a další procesy na jednotlivých technologiích jednoduše udělat musíte bez ohledu na to, jestli pandemie je, nebo ne. Na druhou stranu se snažíte nastavit a co nejlépe udržet provoz budovy pro zbylé nájemce, a to co nejefektivněji.
Jak se lockdown projevil v případě kanceláří?
Zásadní změna spočívala v tom, že jsme najednou museli porozumět byznysu, který nájemci dělají, abychom jim vůbec byli schopni vyhovět. Za normálních okolností to ve správě kancelářských budov není tolik běžné, jednoduše vybíráte nájemné, staráte se o chod nemovitosti, společných prostor, technickou správu a spokojenost nájemců. Ale v průběhu pandemie to bylo jinak, zvlášť když se nájemci dostali do problémů spojených s covidem a my museli rozhodnout, jak jim pomoci. Díky tomu se ale naši property manažeři s nimi ještě více sblížili. Máme přitom nemovitosti, kde je nájemců padesát až sto, což v tomto sektoru bývá zřídka. Naše každodenní komunikace s nimi, diskutování tématu covidu a restrikcí, úprava jejich provozu i provozu budov, to vše byly věci, za které byli pronajímatelé a vlastníci nemovitostí velmi rádi.
Chápu správně, že se lidé v byznysu semkli, aby tu těžkou situaci vydrželi?
Ano, přesně tak. Vazba mezi klientem, tedy vlastníkem nemovitosti, správou budovy a nájemcem se velmi sblížila. Je to vidět i na tom, jak hodně dnes vlastníci nemovitostí hovoří s nájemci buď napřímo, nebo prostřednictvím nás, správy budovy. Důvěra v to, že nájemci nebudou odcházet, že zůstanou, i proto, že jim dodáváme perfektní službu, je teď pro vlastníky naprosto klíčová. Pandemie to krásně ukázala.
Jak často během pandemie docházelo k ukončení nájmu nebo alespoň úpravě nájemních podmínek?
V některých případech jsme skutečně museli přistoupit k tomu, že jsme vlastníkovi doporučili možnost ukončení nájemní smlouvy. Některé nájemce covid postihl víceméně v té nejhorší formě. Jindy docházelo k tomu, že si nájemci chtěli o situaci v průběhu nájemní smlouvy minimálně popovídat a řešit, jak to bude do budoucna. Někteří se rozhodli pro podpronájem a přišli za námi, jestli jim s tím můžeme pomoci. Jakmile totiž došli k závěru, že některé pracovní záležitosti vyřídí z domova, přemýšlejí o tom, jakým způsobem budou do budoucna řešit své nájemní podmínky i své setrvání a fungování v jednotlivých nemovitostech.
Dá se tedy říct, že kvůli home office už klasickým kancelářím zvoní hrana?
Každá firma má trochu jinou pracovní politiku. I my v Savills jsme přes rozšíření home office od jara opět naplno v kancelářích a jsme za to rádi. Není však možné paušalizovat a podléhat všem trendům. To, v jakém rozsahu společnost zavede home office nebo jakýkoliv jiný hybridní model práce, vychází z předmětu podnikání, velikosti společnosti, stylu či účelu práce. Kancelářské prostory ale rozhodně změnou procházejí a reflektují více potřeby zaměstnanců a jejich spolupráci a zároveň musí být zohledněna i možnost virtuální komunikace. Nicméně konec kanceláří to určitě neznamená.
Můžete to doložit?
Jak vyplývá ze Savills reportu Office FiT připraveného na základě dotazování více než sta tisíc klientů z řad vlastníků i nájemců v regionu EMEA a Velké Británie, tak 87 procent dotázaných stále věří, že kanceláře jako takové budou mít i nadále zásadní význam, ale stejně důležité je i jejich uspořádání. Práce z domova může být pozitivní součástí mozaiky pracovního a soukromého života, ale pracoviště je základním prostředím pro růst a učení zaměstnanců. A jak se dále v reportu uvádí, tak až 55 procent dotázaných by chtělo pracovat v kanceláři alespoň tři dny v týdnu.
Vám se během pandemie dařilo. Jak jste zvládli řízení nových nemovitostí ve své správě?
Vzhledem k tomu, že se nám podařilo tolik zakázek, rozhodně neříkám, že získání nových členů týmu bylo jednoduché. Sektor property managementu a lidí, kteří v něm pracují, je velmi omezený. A protože se už tolik nestaví a nevytvářejí se nové pozice pro property management, pracujeme s lidmi, kteří jsou na trhu, anebo si musíme vychovat mladé a intenzivně s nimi pracovat. U správy portfolií, která jsme získali do správy, bylo skvělé, že zahrnovala atraktivní seniorní pozice, tudíž bylo možné kandidátům nabídnout zajímavé příležitosti včetně vedení lidí. Což byl také důvod, proč jsem je vůbec dokázala dostat ke stolu a společně si o tom povídat. Faktem bylo, že v době pandemie nikdo nechtěl jen tak měnit práci, i díky dobře fungujícímu personálnímu oddělení naší společnosti jsme to však zvládli.
Jak vypadal nábor v podmínkách lockdownu?
Pohovory prakticky probíhaly v parcích, což na druhou stranu vytvořilo méně formální atmosféru. Snažila jsem se najít správné personální obsazení pro našeho klienta, protože mezi institucionálním klientem, který hledá správu pro prémiovou budovu s jedním z nejvyšších nájmů na trhu v současné době, a privátním klientem s portfoliem méně prémiových aktiv, ale potřebou pokrýt širší škálu provozních záležitostí, je v případě property managementu obrovský rozdíl. Vybrat si mezi manažery toho správného není snadné a přitom zajistit, aby ho daná práce bavila a naplňovala, to už byl opravdu tvrdý oříšek. Nakonec se nám podařilo najít kolegy, kteří zapadli do týmu a splňují očekávání našich klientů. V současné době máme v oddělení property managementu třicet pět lidí a díky nim mohu poslední dva roky hodnotit jako velmi úspěšné.
Lidský faktor je určitě důležitý, ale do jaké míry využíváte při správě moderní technologie?
Společnost Savills v posledních letech investovala více než 34 milionů liber do nových platforem, nápadů a technologií. Savills má interní technologický tým správy nemovitostí, který identifikuje a implementuje technologie zefektivňující procesy jak pro vlastníka a uživatele budov, tak pro správu nemovitostí. Pravidelně si tyto osvědčené platformy a aplikace v rámci našich přeshraničních týmů sdílíme a vyhodnocujeme použití pro místní trh nebo klienta. Jejich použití musí být v souladu se strategií vlastníka budovy.
Souvisí to i s generační výměnou?
Ano, nastupuje generace, která s moderními technologiemi vyrostla a považuje jejich užívání za běžný standard. Toto téma ale souvisí i s rezidenčním property managementem, kde jsou moderní technologie naprosto klíčové. Pokud totiž využíváte pouze lidskou sílu, bude správa vždy dražší než při využití technologie, která pro účely příchodu a odchodu z budovy funguje v podobě software například ve Velké Británii. Právě Savills je ve správě rezidenčních nemovitostí pomocí nových technologií globálně velmi silná. V Česku je to zatím v plenkách a já vyhodnocuji, zda do tohoto sektoru vstoupit, nebo zda hledat řešení pro případné zájemce z řad investorů na individuální bázi.
Dalším trendem ve správě je dnes tematika ESG, zelených budov a udržitelnosti. Je i ta v Česku stále nováčkem?
Do jisté míry ano, ale v posledních dvou letech se všem těmto parametrům přikládá mnohem větší význam. Dokazuje to i zájem z řad klientů, kteří si nás najímají jako externí konzultanty pro zelenou certifikaci budov a nastavení ESG faktorů, aby provoz jejich budov byl udržitelnější a šetrnější k životnímu prostředí. Toto téma je stále důležitější zejména při prodeji nemovitostí, kdy se stává součástí řady investičních rozhodnutí a jsou investoři, kteří nebudou investovat do produktů, pokud nesplňují určitá ESG kritéria.
