Je jedním z mála lidí, kteří pamatují úplné začátky PSN na pražském realitním trhu. Dnes vede Pavel Citta akviziční tým, jehož členové jsou schopni vyřešit jakýkoliv nákup. I od rozhádaných vlastníků, kteří si s nimi ani nechtějí sednout najednou k jednacímu stolu. „Máme smělé plány a chceme utrácet každý rok za nové akvizice přes miliardu korun. Nebojíme se ani jednorázových velkých příležitostí, které tuto hranici mohou snadno překročit,“ tvrdí odhodlaně Pavel Citta.
Historicky jste každý rok nakupovali do portfolia PSN nové nemovitosti za více než miliardu korun. Platilo to i v předchozích dvou letech?
Za poslední dva roky jsme nakoupili sedmnáct zajímavých měšťanských domů v Praze a Brně a několik spoluvlastnických podílů na domech v hodnotě 1,6 miliardy korun. Mezi nimi jsou nádherné objekty jako třeba v Pecháčkově ulici na nábřeží na Smíchově. Na Vinohradech se nám podařilo velmi rychle revitalizovat krásný dům Vinohradská 160. Koupili jsme ho v roce 2023 a letos v březnu nám stavbaři předali zrestaurovanou rezidenci.
Když jste poprvé stáli před domem na Vinohradské 160 a uvažovali o jeho koupi, co jste před sebou viděli?
S opravami starých domů máme bohaté zkušenosti. Zrovna tento dům na Vinohradské byl od počátku krásně řešená, efektivní, konstruktivistická budova. Proto jsme tady ve většině respektovali původní charakter domu a původní dispozice. Dali jsme šanci drahým materiálům, protože jsme věřili, že tady luxusní provedení najde místo na trhu. Plán jsme tvořili postupně, a jak jsme získávali větší odvahu, dopřávali jsme si nejkvalitnější materiály.
Takže jste s dispozicemi původních bytů nehýbali?
Dispozice jsme neměnili. Dům byl postavený pro bydlení movitých lidí. V každém patře byl jeden velký třípokojový byt a nahoře byly dva byty s terasami. U těchto velkých bytů s nádhernou vstupní halou jsme respektovali tuto panskou podobu velkorysého komfortního bydlení, protože jsme věřili, že si najdou cestu k budoucím vlastníkům. Tři jednotky jsme připravili pro investory tak, aby je mohli pronajímat po menších částech.
Staré činžáky prošly za posledních třicet let restitucemi a řadou dědických řízení. Konsolidovalo se za posledních třicet let jejich vlastnictví, nebo pořád musíte jednat se skupinami majitelů, kteří spolu často ani nemluví?
Žádná konsolidace v tomto směru nenastala. Stále narážíme na mix všech různých typů vlastníků, které vás jenom mohou napadnout. Od původních restituentů přes jejich dědice z mladší generace až po firmy. Je pravda, že někdy takový majetek spoluvlastníky spíše rozděluje, než stmeluje. Někdy si nejsou schopni sednout ani společně k jednomu stolu. Jednání pak bývají komplikovaná.
Zhavarovala už někdy akvizice právě na tom, že spoluvlastníci se spolu nebavili?
Naší výhodou je, že jsme schopni si sednout s každým jednotlivým spoluvlastníkem a individuálně řešit a vyhovět potřebám každého z nich. Tím jim dokážeme pomoci. Obvykle se stane, že po prodeji k sobě zase najdou cestu.
V 90. letech spoustu domů v Praze skoupili zahraniční vlastníci, kteří se o ně vůbec nestarali. Vrací se tyto domy do českých rukou?
Stávají se i takové případy. V minulosti se tyto prodeje do zahraničních rukou děly houfně. Mnozí z těchto investorů domy ani neviděli. Jenom poslali peníze a v Česku měli agenty, kteří se jim o domy starali. My jsme několik domů od takových vlastníků odkoupili. Bude se to dít i dál. Ale je pravda, že spousta těchto objektů zůstala ladem, jejich vlastníkům bylo jedno, že do nich jen uložili peníze. Dříve či později ale i tyto domy získají nového vlastníka nebo je dostane mladší generace a něco se s nimi začne dít.
V posledních letech sílí tlak na zvyšování energetické náročnosti budov. I ty staré by měly být emisně neutrální do roku 2050. Co takové požadavky mohou udělat s trhem s domy, kterým je sto a více let a podle moderních standardů prostě přestavět nejdou?
Je jasné, že udělat s těmito domy něco z pohledu energetické účinnosti je komplikované. Troufám si tvrdit, že u některých starých domů je to téměř vyloučeno. Krásný vinohradský činžák prostě nezateplíte. Taková stará zástavba bude muset dostat výjimku. Je spousta lidí, kteří dokážou ocenit dané místo a pro které není prioritou, aby dům měl minimální energetickou náročnost. Našim klasickým činžákům se toto téma bude muset vyhnout.
Problém je, že tuto regulaci přenášejí do praxe banky. Nemůže se stát, že za patnáct dvacet let žádná banka na koupi nebo rekonstrukci starého činžáku nebo na nákup bytu v něm nepůjčí?
Jsem přesvědčen, že se bude posuzovat klient a objekt jako takový nebude paušálně diskvalifikovaný jako nezelený dům. Věřím, že banky vyhoví jednotlivým klientům, když budou v dobré finanční kondici a peníze jim na nákup půjčí.
Pro vás by to mohlo znamenat, že domy nakoupíte levněji, protože se jich vlastníci před rekonstrukcí budou mít větší problém zbavit.
To si nemyslím. Stará zástavba se vymyká místem, centrální lokací. Své místo na trhu budou tyto domy mít vždy. Nepředpokládám, že by kvůli faktoru energetické náročnosti jejich ceny klesaly.
Před časem jste si řekli, že se budete více věnovat i novému developmentu. Co máte připraveno pro novou výstavbu?
Máme kvalitní oddělení developmentu, které nám dříve chybělo. Díky němu si troufáme na velké projekty typu Koh-i-noor, Transgas na Vinohradské nebo právě spuštěný nový projekt ve Vršovicích v Litevské ulici. Důkazem je i náš nový development v Brně. Otevírá nám to možnosti také v akvizicích. Díváme se po nových příležitostech, které jsme dříve nebyli schopni vstřebat. Vidět je to i na dvou posledních developerských projektech, které jsme koupili. Nyní jsme před získáním stavebního povolení a chceme tam postavit v jednom případě několik tisíc metrů čtverečních nových bytů a ve druhém případě ve velmi exkluzivní lokalitě komorní projekt s podlahovou plochou 1500 metrů čtverečních s byty v nejvyšší kvalitě. Detaily si zatím musím nechat pro sebe, ale až získáme stavební povolení, určitě se s nimi pochlubíme.
Jsou v Praze ještě volné pozemky, kde by se dalo stavět?
Určitě jsou. Můžeme se bavit o exkluzivních příležitostech ve stávající zástavbě, což je úplně jiná disciplína než velké developerské projekty. Jeden z takových máme v přípravě a můžeme v něm vyniknout právě špičkovou kvalitou. Je pravda, že čím menší je projekt, tím pečlivěji musíme zvažovat, jestli se do něj pouštět. Druhý z nových projektů je zase větší u metra na periferii, kde naopak jeho význam roste s objemem.
Hledáte pozemky i kolem chystané nové trasy metra D, na kterou se řada velkých developerů už zaměřila?
Příležitosti tam jsou, o některých už diskutujeme. Bavíme se i s vlastníky větších celků v přímé návaznosti na nové stanice metra.
Vstoupili byste do nějakého takového projektu i jako partner, nebo byste vždy šli jen cestou odkupu a vlastního developmentu?
Určitě uvažujeme i o partnerství. Tři projekty teď máme na stole a diskutujeme s velkými partnery o spolupráci formou joint venture. V minulosti jsme nebyli moc velcí příznivci takových partnerství. Ale s postupem doby a jak jsme získávali zkušenosti, tak jsme se takovému modelu spolupráce otevřeli. Důkazem je spolupráce s Penta Real Estate na projektu Transgas. Sebrali jsme odvahu, projekt koupili sami a Pentu do něj přibrali až později jako velice kvalitního partnera se zkušenostmi, které jsme z minulosti neměli.
Co vám chybí?
Třeba know-how jak stavět v místě, které má přímou návaznost na železniční koridor, protože přímo pod bývalým Transgasem vede železniční tunel mezi hlavním nádražím a Vršovicemi. Stavbu tam budeme zakládat metr nad tělesem tunelů. To je disciplína, kterou jsme si ještě nevyzkoušeli.
V jaké stavu teď projekt je?
Už tam bouráme. Věříme, že máme na dosah i stavební povolení. Děláme všechno pro to, abychom ho získali v letošním roce. To považuji za úspěch, protože místo je velmi komplikované. Třeba musíme brát ohled na sousedství Českého rozhlasu, který tam má nahrávací studia.
Když před dvěma roky vyletěly úrokové sazby, začalo se mluvit i o konsolidaci trhu s developerskými projekty. Vyskytly se projekty, jejichž majitelé byli nuceni je prodat i se slevou, protože se dostali pod finanční tlak?
V určitý okamžik se trh úplně zastavil. Všichni přemýšleli a otáčeli každou korunu. Protože akvizic se na trhu moc nedělo, tak i subjekt, který se dostal do problémů a musel se svého projektu zbavit, si mohl vybírat, komu ho prodá. Rozhodně se nenaskytla spousta výjimečných extrémně výhodných příležitostí.
V poslední době už ceny projektů a pozemků zase rostou?
Rostou pomalu a plynule.
Koh-i-noor ve Vršovicích jste koupili v roce 2018 a na jeho přípravách stále pracujete. V čem je tento projekt komplikovaný, že trvá tak dlouho?
Ve východní části už probíhají bourací práce. Ale je třeba si připomenout, že samotná akvizice Koh-i-noorky trvala dvacet let. Počkali jsme si na ni, máme ji, těší nás, a není zase až tak rozhodující, jestli se stavbou začneme o rok dříve nebo později. Na začátku jsme se do ní vrhli velmi spontánně. Ale pak jsme si řekli, že bude možná lepší trochu zvolnit, abychom projekt nepokazili. Původně jsme chtěli řešit celé území najednou. Nakonec jsme ho rozdělili do několika etap. Nespěcháme, protože máme areál pěkně pronajatý. Jsme připraveni celý projekt po etapách postavit sami, ale nebráníme se ani vstupu partnera, který nám pomůže.
Musíte tam řešit ekologické zátěže a vypořádat se s památkovou ochranou. Ještě něco vám zkomplikovalo život?
Povolovací procesy nejsou krátké ani jednoduché. Ale nic výjimečného jsme po cestě nepotkali, ani osudově negativního. Od začátku jsme věděli, že budeme muset řešit určité ekologické zátěže. To, že některé objekty jsou památkově chráněné, pro nás nebylo nové, naopak jsme toho využili a zakomponovali jsme je do nové čtvrti. V území byla jasně definovaná využitelnost, takže jsme ani chvíli nesnili o tom, že bychom tam postavili dvakrát nebo třikrát více metrů čtverečních.
Pořád se držíte původního návrhu Jakuba Cíglera, nebo ho budete upravovat, protože i požadavky trhu se postupně mění?
Trh možná dnes částečně něco jiného požaduje. Ale to se bavíme třeba o dílčí úpravě dispozic jednotlivých bytů. Projektu jako takového se držíme. I mně jako rodilému Vršovičákovi dělá velkou radost, protože se jedná o rozvolněnou zástavbu propojenou ze severu k jihu. Je to nová část města, která kolem sebe nebude mít ploty ani hradby a bude sloužit i lidem z širokého okolí.
Kdy začnete stavět první etapu?
Přál bych si, aby to bylo příští rok.
Naopak v Brně už jste na velkém pozemku plynárenských podniků začali. Proč jste vůbec do tak velkého území v Brně šli?
My jsme v minulosti v Brně už několik objektů vlastnili. Takže jsme se tam vlastně vrátili. Přiměla nás k tomu právě velká akvizice areálu Innogy. S jeho nákupem jsme znovu založili naši plnohodnotnou brněnskou pobočku. Už má za sebou i další nákupy. V severní části areálu jsme získali v souladu s územním plánem stavební povolení na dva objekty. Postavíme tam 190 bytů o celkové ploše deset tisíc metrů čtverečních.
Areál ale čeká mnohem větší přestavba.
Ano, ale nejdříve potřebujeme projekt dostat do souladu s územním plánem. Jedná se o 4,5 hektaru území s bezprostřední návazností na centrum města. Dnes je tam povolená výroba, sklady a kanceláře, my chceme území změnit na ryze rezidenční.
S kancelářemi tam nepočítáte?
Určitě tam budou i kanceláře jako doplňková funkce včetně provozoven obchodů a služeb, aby se v této nové čtvrti dobře žilo.
Pomohlo vám, že Brno po mnoha letech schválilo nový územní plán?
Jsme za to rádi, protože plán je jasný a čitelný. V návaznosti na něj už pracujeme na nové akvizici v centru, kde už jednu nemovitost od loňska máme, a díky novému územnímu plánu se nám otevřela možnost tam stavět a rozvíjet celé území. V tuto chvíli je využívané na nebytovou funkci a územní plán ho změnil na rezidenční.
Zkoušeli jste prosadit změny v objektu plynáren už do nového územního plánu?
Nestihli jsme to, protože jsme akvizici dokončili, když byla příprava územního plánu v závěrečné fázi. Město už nepřipustilo další změny.
Funguje brněnský trh stejně jako Praha, nebo má nějaká specifika?
Brno v dynamice za poslední tři roky Prahu předčilo a v některých segmentech se cenově s Prahou srovnalo. Samozřejmě tamní trh je menší, ale ve spoustě ohledů je naprosto srovnatelný s Prahou. Příležitosti tam vidíme, kupujeme nové věci a upevňujeme si místo na trhu.
Chcete tam jít hlavně cestou nového developmentu, nebo budete dělat i to co historicky umíte, to znamená nákup starších činžáků a jejich rekonstrukce?
Chceme tam dělat mix všeho, co umíme. Koupili jsme tam městské činžáky v kompaktní zástavbě, ale také skladový areál na jihu Brna vedle Makra, který hodláme spravovat a rozvíjet. Máme i objekt občanské vybavenosti na jednom z brněnských sídlišť, kde budeme moci stavět nový desetipodlažní bytový dům. Jsme připraveni na mix akvizic. Jak developmentu na zelené louce, tak se díváme i na stávající areály skladové a výrobní, které mají návaznost na rezidenční části města a územní plán tam rezidenční výstavbu umožní. Podobně jako v Plynárenské.
V Praze jste loni dokončili velmi ambiciózní projekt Vanguard, kde vznikly industriální lofty. Kolik vám jich ještě zbývá na prodej?
Vanguard je speciální disciplína, má nádherné, exkluzivní zázemí. Pro některé lofty ještě hledáme správné kupce, kteří to pochopí a ocení. Postupně se nám daří kapacitu loftů naplňovat. Někteří investoři si koupili i více jednotek. Noví rezidenti mohou již využívat všech služeb, které tento unikátní koncept nabízí. Vnímáme, že zájem o nadstandardní služby a architekturu roste.
Pomohla tomu dostavba sousední novostavby Ahoj?
Nejen Ahoj, který umožňuje pro Vanguard parkování, z něhož se do svého loftu dostanete tunelem suchou nohou. Pomohla tomu i ukázka, co vlastně je možné z takového loftu vytvořit. Máme vzorové jednotky, které jsou vybavené, a zájemci v nich mohou přespat a navnímat něco, co si někteří z nich ani nedovedou představit. I díky tomu, že celý objekt je hotový, zázemí funguje, si klienti vše dokážou reálně představit.
Teprve před pár lety jste si řekli, že chcete jít více i do segmentu nájemního bydlení. Jak se tato strategie za tu dobu vyvinula?
Vyvinula se postupně se získáváním zkušeností. Chtěli jsme uložit vydělané peníze do zajímavých objektů v centrálních lokalitách, které jsem se rozhodli neprodávat a tvořit kmenové portfolio naší skupiny. Nedělo se tak prvoplánově, ale s příležitostmi, které jsme koupili, nákladně opravili a dlouhodobě pronajali.
Máte představu, kolik nájemních bytů byste chtěli mít?
Nemáme konkrétní cíl. Významně se toto portfolio zvýší po přestavbě bývalé telefonní ústředny na rozhraní Žižkova a Vinohrad. Tvoří polovinu jednoho městského bloku a řádově to představuje dvanáct velkých měšťanských nájemních domů. Vznikne zde 120 nájemních bytů, restaurace a velkorysé zázemí.
Když kupujete dům, tak si dopředu umíte říct, jestli tam uděláte nájemní byty, nebo ho rozprodáte po jednotlivých jednotkách? Při akvizici pečlivě vyhodnocujeme dané místo. Některé objekty tak předem vyčleníme pro nájemní bydlení. Podstatou je kvalitní adresa. Příkladem jsou tři domy na Seifertově ulici v těsném sousedství našeho sídla. Chtěli jsme mít celé okolí pod kontrolou. Třeba v podzemních garážích, pro které jsme museli odtěžit i kus žižkovské skály, jsme vytvořili zázemí i pro naše sídlo. Můžeme využívat pobytovou terasu. Pod kontrolou budeme mít i provozovny v přízemí. Probudili jsme tak k životu další kus města. První nájemci se stěhovali loni před Vánocemi.
Text: Jan Stuchlík
Foto: Ondřej Pýcha
