Čísla ze začátku letošního roku naznačují, že nápor inflace by letos už mohl polevovat, aniž by vyspělé ekonomiky spadly do dlouhé recese. Je čas, aby investoři začali přecházet k dynamičtějším, ale rizikovějším aktivům, nebo by ještě měli zůstat opatrní?
Ondřej Záruba, analytik Comsense Analytics a poradce skupiny FIPOX
Právě že naopak. Až nastane pokles úrokových sazeb, tak zažijí obrovské obrození dluhopisová portfolia. Akciová portfolia sice budou mít doping v podobě valuačních násobků, ale reálně bude u řady firem klesat ziskovost a zhoršovat se fundament firem jako takový. Akciová portfolia obecně by člověk neměl opouštět ani v situacích, jako je ta naše. Akcie jsou dlouhodobé aktivum, které byste si měli koupit, protože věříte v dlouhodobou kvalitu těchto firem. V opačném případě se dopouštíte pouze spekulace. Jiná věc jsou nemovitosti. Dobrá doba pro nákup nemovitostí je vždy, jen se občas stane, že vhodné nemovitosti se nachází mimo segment a mimo území, kde se zrovna nacházíme. Příležitosti jsou stále. Obecně se ztotožňuji s výrokem Warrena Buffetta, který řekl, že diverzifikace zmírňuje dopady ignorance, ale pro toho, kdo ví, co dělá, dává jen malý smysl. Investoři nemají být opatrní. Investoři mají být ti, kteří investují do toho, o co se zajímají, a dávat podstupované riziko, výnos a likviditu do poměru, který je odpovídající.
Milorad Mišković, Karlin Port Real Estate
Musíme rozlišovat investování do developmentu a do výnosových nemovitostí. U výnosových nemovitostí trvá už dva roky patová situace. Investoři, kteří mají peníze, nemohou investovat, protože není do čeho. Vlastníci nemovitostí je totiž nechtějí prodávat. Pořád nevíme, jak velká cenová korekce u těchto nemovitostí v uplynulém roce proběhla. Transakcí bylo tak málo, že to z nich nezjistíme. Nemyslím si, že se letos v prvních šesti až devíti měsících něco změní. U developmentu je trh aktivnější. Projekty se prodávají. Kvůli vysokým úrokovým sazbám ovšem část developerů zaměřených na masový trh některé projekty zmrazila. Takže bytů, které se dokončí letos a příští rok, bude velmi málo. Deficit nových bytů v Praze se tím jen prohloubí.
David Čubr, ředitel externí distribuce skupiny ZDR Investments
Na vyspělých trzích lze pozorovat odlišné představy investorů a centrálních bank ohledně dalšího zvyšování úrokových sazeb. Pokud by byly sazby vyšší, než trh očekává, pravděpodobně by došlo ke korekci ocenění, a to zejména u rizikovějších aktiv. Každý investor má odlišný rizikový profil, nelze tedy obecně říci, jak k současné situaci přistupovat. Investování je běh na dlouhou trať, na které vás potkají různé ekonomické cykly. Důležitá je diverzifikace, dlouhodobost a disciplína, která s tím úzce souvisí.
Jakému typu aktiv by se letos mohlo dařit z pohledu výnosnosti nejvíce a jak si v porovnání různých aktiv budou stát nemovitosti?
Ondřej Záruba: V druhé polovině roku se bude dařit všem typům relativně konzervativních dluhopisů, které nebudou mít problém s kreditním rizikem. Očekávám i určité oslabení koruny vůči euru a americkému dolaru, což by pro českého investora mohlo znamenat výraznou pomoc jeho eurovým a dolarovým investicím. V rámci akciového trhu věřím konkrétním titulům. Nemovitosti na tom budou pravděpodobně dobře u rezidenčních novostaveb na velmi dobrých adresách. Nemusí jít o nějaké závratné zhodnocení, ale spíše stabilitu. Až se však uvolní měnová politika a sazby poletí dolů, tak vystřelí cena novostaveb pro střední třídu, protože nebude na trhu dostatek projektů. Sekundární trh s horší kvalitou ale bude stagnovat. Obnovení likvidity může trvat poměrně dlouho.
Milorad Mišković: Nemovitosti na tom budou lépe než jiná aktiva. Cenová korekce v některých segmentech už proběhla. To, co se teď odehrává na trhu, je spíše psychologická krize jednotlivých aktérů. Kupující čekají, že ceny půjdou dolů, a prodávající nevidí důvod, proč by měli zlevňovat. Zahraniční investoři, kteří měli připravené prostředky na investice do výnosových nemovitostí v Praze, už pomalu začínají uvažovat o tom, že se raději přesunou jinam. Podobné by to mohlo být brzy i v developmentu, především kvůli dlouhým povolovacím procesům, které snižují výnosnost investovaného kapitálů developerů.
David Čubr: Po dlouhých letech nízkých úrokových sazeb jsme v situaci, kdy zajímavý potenciál nabízí dluhopisový trh. S růstem úrokových sazeb silně rostly dluhopisové výnosy a ve střednědobém horizontu následujících tří až pěti let mohou přinášet nadstandardní zhodnocení. Od nemovitostí v dlouhém horizontu očekáváme, že v portfoliích klientů naplní svou stabilizační roli. Samozřejmě i mezi jednotlivými typy nemovitostí existují značné rozdíly. V některých případech může dojít krátkodobě k poklesu ceny. Pokud se budeme bavit o segmentu retail parků, na který se naše fondy soustředí, tak ty v minulém roce vykázaly historicky nejvyšší výnosy, a to navzdory nepříznivým podmínkám. Ukazuje se, že pokud máte fundamentálně zdravé a správně orientované portfolio, dokáže přinést stabilitu i v době tržního neklidu.
Kvůli stále ještě vysoké inflaci klesá koupěschopnost českých domácností a šetřit musí i firmy. Hrozí, že se v Česku zastaví dosavadní rychlý růst nájmů v rezidenčních i komerčních nemovitostech?
Ondřej Záruba: Nejen, že hrozí, to se reálně děje. Nelze nájmy šponovat nahoru donekonečna, protože lidé více peněz nemají. V komerčních nemovitostech růst nezaznamenáváme už poměrně dlouho. U nich je dokonce poslední dva roky pokles.
Milorad Mišković: U kanceláří už nájemné stagnuje. Ale věřím, že lidé se postupně vrátí do kanceláří. On-linesi mohou dovolit pracovat lidé ve finančních institucích. My ostatní musíme být v terénu. Takže kancelářský trh se v průběhu roku bude zotavovat, a to včetně stavby nových kancelářských budov. Je třeba dodat, že během covidu a války na Ukrajině se ukázaly zejména dva segmenty jako velmi stabilní. To je logistika a retailové parky. Tam je růst nájmů stabilní, nájemci zůstali a daří se jim dobře. Logistických projektů je navíc v Česku nedostatek. U bytových nájemních projektů, které v poslední době vznikly a jsou spojené i s určitou úrovní služeb, nájemné roste.
David Čubr: Růst nájemného je funkcí poptávky, která je v obou segmentech vysoká. V našem případě je portfolio složené zejména z důvěryhodných potravinářských a diskontních řetězců. Především v době omezování spotřebních výdajů lidé vyhledávají zboží nutné spotřeby a dražší cenové kategorie nahrazují dostupnějšími. Proto se našim nájemcům v této době naopak velmi daří. Vidíme to na zrychlující expanzi nově otevřených poboček nebo na maloobchodních tržbách, které jsou zejména u diskontu nejlepší za poslední dekádu. Výhodou tohoto specificky složeného portfolia je silná schopnost přenášet rostoucí náklady do cen finálních produktů. Zároveň růst nájemného v našem sektoru považujeme za zdravý, a proto neočekáváme výrazné změny.
Ohrozilo by případné zpomalení růstu nájemného dosud zajímavou výnosnost tuzemských nemovitostních fondů a jejich atraktivitu pro investory?
Ondřej Záruba: Rozlišujme dva sektory – rezidence a komerční nemovitosti. Komerční nemovitosti mají nájem postavený na inflačních doložkách s určitým stropem. V tomto případě se za poslední dva roky, a pravděpodobně tomu bude i letos, indexovalo nájemné poměrně dobře. U rezidenčního nájemného nebývá atraktivita postavena zejména na nájemním výnosu. Nájemní výnosy v Praze jsou velmi malé, řádově okolo dvou až čtyř procent. Investoři proto investují primárně ve víře zhodnocení majetku.
Milorad Mišković: U nájemního bydlení zatím nemovitostní fondy nemají příliš do čeho investovat. Vysoké úrokové sazby zatím přibrzdily nadšení developerů, kteří ještě relativně nedávno chtěli stavět velké projekty určené pro nájemní bydlení. Takže nájemní bydlení se nebude významně rozšiřovat do doby, než se úrokové sazby vrátí na úroveň roku 2019, což může nastat v letech 2025 nebo 2026.
David Čubr: Tržní nájemné je samozřejmě jeden z faktorů ovlivňující ocenění nemovitosti, ne však jediný. Pokud je investiční strategie nemovitostního fondu založená na dlouhodobých nájemních smlouvách obsahujících inflační doložky a portfolio je dostatečně diverzifikované, v horizontu, se kterým se do nemovitostí běžně investuje, by nemělo dojít k poklesu výnosnosti.
I na realitním trhu se objevují crowdfundingové platformy, které nabízejí investorům zajímavé zhodnocení jejich prostředků. Jak rizikové je investování prostřednictvím těchto nástrojů?
Ondřej Záruba: Tyto věci beru s obrovskou rezervou. Dost mi vadí, že některé tyto platformy obcházejí pravidla, která například musíme dodržovat my v realitních fondech. Rizikovost je samozřejmě úměrná tomu, kdo takovou platformu provozuje a do jakých projektů se investuje. Nechci proto paušalizovat. Osobně bych crowdfundingem do nemovitosti nikdy neinvestoval, jsem v tomto směru konzervativní. Uznávám legislativu a regulaci okolo fondů. Dnes je móda dělat všechno proti starým pořádkům, proč ne. Jaký je však v tomto případě benefit oproti fondovému světu? Realitní trh tento nástroj nikam neposouvá.
Milorad Mišković: Je to zajímavá alternativa pro investory. V Česku se do tohoto typu získávání zdrojů pustilo zatím jen pár subjektů. V zahraničí je to běžný a úspěšný způsob financování nemovitostí.
David Čubr: Realitně orientované platformy mohou být zajímavým doplňkem portfolia, především pro mladší generaci investorů kvůli uživatelskému prostředí a jejich dostupnosti. V posledních letech fintech a obdobné služby zažívají velký rozmach a domnívám se, že jejich obliba bude nadále růst. Rizikovost takové investice, stejně jako u jiných způsobů investování, určuje kvalita podkladových aktiv. Pokud si investor zvolí platformu, za níž stojí renomované jméno, a vybere si kvalitní nemovitostní projekt s dostatečně silným zajištěním, může dosáhnout zajímavého poměru výnosu a rizika. Nicméně je třeba vzít v potaz, že crowdfunding běžně nenabízí diverzifikaci jako zavedené formy kolektivního investování.
