Poprvé po několika desítkách let se mění způsob využití kancelářských budov. Po covidu jsme všichni pochopili, že část pracovníků nemusí sedět v kancelářích. Kvůli tomu se staví málo nových administrativních objektů, a to nejen v Praze, ale i v dalších evropských metropolích.
Neumíme ovšem říct, jestli se výstavba administrativních objektů někdy vrátí na úroveň před covidem, kdy jsme v Praze jako všichni developeři v průměru stavěli 220 tisíc metrů čtverečních nových kanceláří ročně. Navíc obsazenost kanceláří v centru Prahy je nižší než před pandemií. Vidím to v garážích, vidím to, když chodím za partnery. I to je na trhu prémiových nemovitostí nový jev.
Cena neznámá
Oba tyto faktory se budou muset časem promítnout do výše nájemného. Ale jak se bude v příštích letech nájemné vyvíjet, nikdo nedokáže odhadnout. Nejde o stávající nájemce s platnými nájemními smlouvami, ale o to, jak a za kolik bych jako nový majitel budovu pronajímal za tři či pět let, kdy stávající nájemní smlouvy vyprší.
Přitom budoucí nájemné je jeden z klíčových ukazatelů, podle kterého se při nákupu a prodeji komerční nemovitosti určuje výnos a z něj cena takového objektu. Když nelze cenu určit, těžko se dá uzavřít nějaká transakce. Vodítko k určení ceny administrativní nemovitosti mohou poskytnout podobné prodeje v okolí za poslední rok či rok a půl. Ale protože se nic nekupuje a neprodává, nemáme se o co opřít. Všichni potenciální investoři, kteří by chtěli koupit nemovitosti do svého portfolia, čekají na cenovou korekci a růst výnosů. Majitelé budov se zase obávají, že při jednání by je kupující mohl dotlačit ke snížení ceny, a proto si raději objekt ponechají. Výsledek je, že se trh nehýbe.
Raději neprodávat
K prodeji by snad mohla některé majitele časem přimět potřeba refinancování stávajících bankovních úvěrů, kdy budou muset počítat s výrazným růstem úrokových sazeb. Výnosy z pronájmu pak nebudou stačit na pokrytí splátek a dosažení dostatečného zisku.
Silnější hráči, kteří mají dost peněz, aby případné refinancování zvládli z vlastních zdrojů nebo ze zdrojů jiných investorů, prodávat nepotřebují, když nedokážou kvůli situaci na trhu správně určit hodnotu nemovitosti. A i kdyby objekt prodali za dobrou cenu, za získané peníze jinou prémiovou budovu s dobrým výnosem nekoupí. Takže si raději nemovitost nechají, když jim slušně vydělává.
Nevyhnutelná korekce
Tento pat bude trvat do doby, než začnou klesat úrokové sazby. Pak se trh odblokuje. Do té doby se ale musí ukázat, kam se vydají nájmy. Určitá korekce je asi nevyhnutelná. Budou dobíhat nájemní smlouvy, které velcí nájemci uzavírali ještě před covidem, tedy v době, kdy ekonomika rostla a všichni čekali, že budou potřebovat více kanceláří. Při jednání o nové smlouvě už asi tolik prostor chtít nebudou a zároveň budou požadovat nižší nájemné, aby v objektu zůstali. Pro vlastníka budovy bude těžké takovému velkému nájemci nevyhovět, protože adekvátní náhradu bude hledat jen těžko.
Jasněji ohledně nájmů bude za rok či dva. Teprve v té době lépe porozumíme tomu, která odvětví nebudou trvale potřebovat tolik kanceláří jako dříve. Tato korekce bude celosvětová a nebude se týkat pouze Česka.
Milorad Mišković
Pro srbského podnikatele se v České republice stala jeho profesní destinací pražská čtvrť Karlín. Od roku 2000 do roku 2012 působil ve společnosti Karlín Group, kde se vypracoval na pozici ředitele a akcionáře. S vizí revitalizovat čtvrti hlavního města nyní pokračuje ve vlastní úspěšné společnosti.
