V čem spočívá kouzlo komplexní správy budov, kterou se zabýváte?
IFM, tedy Integrated Facility Management, by se v našem pojetí dal asi nejlépe vyjádřit takto: Vy jako investor vlastníte budovu nebo areál, výrobní halu, obchodní centrum či třeba kancelářský komplex a rozumíte nejlépe svému core business – tedy potřebám svého klienta, ať už jde o nájemce kanceláří, nebo třeba interního klienta v podobě průmyslové výroby. Díky spolupráci s M2C se dokážete maximálně koncentrovat na svůj produkt a jeho rozvoj, zatímco my se staráme o všechno kolem, tedy aby budova měla platné revize, aby v ní bylo čisto a bezpečno, odpovídající množství tepla a světla, aby vše fungovalo, jak má, a k tomu všemu, aby to stálo odpovídající a predikovatelné peníze. Jako přidanou hodnotu k tomu přinášíme inovativní přístup, návrhy na zlepšení a optimalizace.
Kolik nemovitostí máte aktuálně ve správě?
Jen v Česku se v různých úrovních a kombinacích služeb podílíme na provozování zhruba osmi set budov. Další desítky lze napočítat na zahraničních trzích od Nizozemska přes Polsko a Slovensko až po Bulharsko. Staráme se o široké spektrum objektů od průmyslových a logistických areálů přes obchodní centra a retailové projekty po office centra a veřejné budovy.
V dnešní době jde všem těmto klientům zejména o úspory. Jak jich dosahujete?
To je vždy velmi individuální, právě proto, že obsluhujeme široké portfolio nejrůznějších typů nemovitostí a také klientů. Potkáváme se s velmi zkušenými klienty, kteří již v tomto ohledu mají své know-how a jasné požadavky, ale i s méně zkušenými, kteří vyžadují více pomoci s problematikou úspor v provozu. Společným jmenovatelem všeho je ale vzájemná důvěra. Aby totiž spolupráce mohla přinést nějaké výsledky v podobě úspor a optimalizací, je třeba velmi otevřená komunikace, pečlivá analýza všech dostupných dat a podkladů a vzájemné pochopení cílů a strategie.
Když je tohle všechno splněno, kde s úsporami obvykle začínáte?
Nejjednodušší je vždy začínat a hledat úspory tam, kde je největší spotřeba vstupů, tedy zařízení s velkou spotřebou energií, lidské síly a obecně nákladným provozem. Tam to ale obvykle nekončí – ďábel se skrývá v detailu – často lze tak analýzou většího množství zdánlivě drobnějších hodnot dosáhnout podobného, ne-li většího efektu.
Jak s tím zatočila pandemie?
Správu pandemie změnila především ve vnímání pružnější provozní doby, obsazenosti a využití budov. Do popředí se dostala optimalizace a hledání úspor ve vztahu s proměnlivým využíváním kanceláří, obchodních center i průmyslových areálů.
A pokud jde o typy nemovitostí, které spravujete?
Nejhůře na tom byly pochopitelně ty, které byly nejvíce na svém provozu omezeny, tedy například obchodní centra, retail obecně, kina, muzea, koncertní a sportovní haly. Všechny tyto typy klientů vyžadovaly specifický přístup a hledání řešení na míru co do optimalizace provozu, úspor, hygienických opatření či jen prostého hledání způsobů, jak udržet objekt v co největší míře bezpečně a legálně provozovatelný. Byly ale také objekty, v nichž provoz během pandemie paradoxně zesílil.
Co znamenaly důsledky lockdownu pro vaši společnost?
Snažíme se neustále inovovat a v každé krizi je možné vidět nějakou příležitost. Pandemie nás naučila, že spousta věcí se dá dělat dálkově a u spousty věcí bude tento trend do budoucna přetrvávat. Přesto věřím, že se naši zaměstnanci v práci rádi potkávají a přese všechno budeme home office nadále považovat spíše za nástroj příležitostného využití nežli globální trend v tomto oboru. Jinou věcí je nedostatek odborných lidských zdrojů v oblasti samotné správy, což je ovšem problém dlouhodobý.
Kde má kořeny?
Cena práce neustále roste a vlivem velmi nízké nezaměstnanosti v Česku je hledání nových kvalitních odborníků, zejména v těch výkonných funkcích, tedy elektrikářů, instalatérů a šikovných řemeslníků obecně, velmi náročné. Řemeslnické profese byly dlouhá léta upozaďovány před studiem humanitních oborů, IT a navazujícím vysokoškolským vzděláním, a v důsledku toho nám řemeslníci poměrně zestárli a příliv nových zdaleka nedostačuje poptávce. Firmy tedy o každého volného řemeslníka na trhu zápasí, zatímco elektrikáři dnes ve velké míře preferují práci na živnost, kde si mohou daleko lépe sami nastavovat, co a kdy budou dělat a kolik si za to vydělají.
O to víc se dnes mluví o automatizaci, která by tuto situaci mohla zčásti vyřešit. Jak to s ní vypadá ve vašem oboru?
Jde zejména o inovace ve smyslu snížení potřeby lidských zdrojů v procesech, které lze automatizovat. Tyto věci se již pomalu stávají standardem. My v M2C stále pokračujeme v rozvoji směrem k robotizaci – například úklidu, čištění, ale také bezpečnosti. Vzhledem k nedostatku kvalifikovaných a také méně kvalifikovaných pracovníků na trhu hledáme způsob, jak činnosti co nejvíce zjednodušit, automatizovat a případně ušetřené lidské zdroje využít tam, kde jsou opravdu potřeba. Naprostou nezbytností v dnešní době je využívání CAFM systémů doplněných v případě nově vznikajících projektů o BIM neboli Building Information Management.
Kolik svým klientům při využití automatizace a moderních technologií ušetříte?
V našem oboru je z mého pohledu nejpodstatnější ukazatel návratnost investice. Ta by podle mého názoru neměla v ideálním případě přesáhnout dobu záruky nebo alespoň dobu garantované životnosti daného řešení. Rozhodne-li se tedy klient investovat do úsporných řešení, připravujeme ve spolupráci s výrobci takových řešení případové studie a výpočty návratnosti, které nám i klientovi musejí dávat nějaký smysl. Rozhodnete-li se například pro instalaci fotovoltaiky na střechu své výrobní haly, chcete mít jistotu, že se vám investice vrátí v podobě úspor elektřiny dříve, než před uplynutím životnosti daného řešení.
To zní dobře. Jak se k inovacím staví klienti?
To je právě další problém specifický pro české prostředí. Je totiž stále velké množství konzervativních investorů, kteří příliš nedůvěřují inovacím a novým produktům na trhu, dokud nejsou zavedené a dobře vyzkoušené. Z tohoto důvodu se snahy o rozšíření inovací a nejmodernějších řešení často setkávají s nepochopením a zabere daleko více času investory přesvědčit, aby našli odvahu a chuť se do optimalizací a inovací zapojit.
Existují mezi nimi v tomto (ne)přijímání rozdíly?
Obecně vnímají otázku automatizací a investic do nich kladně spíše korporátní klienti, případně menší firmy s plochou vlastnickou strukturou. Komplikované to naopak bývá tam, kde struktura vlastníků neumožňuje příliš operativní rozhodování, a tam, kde do ekonomické stránky věci vstupuje externí klient. Typickým příkladem jsou obchodní centra s velkým množstvím nájemců, kteří vyžadují nízké poplatky za vedlejší náklady a investice, zároveň ale očekávají vysoký standard, co se týče image a vzhledu nemovitosti. Obecně je však český klient poměrně konzervativní. Očekává prověřená řešení, reference, výsledky případových studií, srovnává se s konkurencí, hledá bezpečná řešení a často se dlouho rozhoduje.
Jaké přínosy by mu vaše řešení mohla kromě úspor přinést?
Přestože se v současnosti většina lidí upíná k úsporám, optimalizaci, snižování emisí CO2 a souvisejícím tématům, nezapomínáme na to, že náš produkt musí být také uživatelsky přívětivý, atraktivní, transparentní a musí splňovat vysoké nároky na kvalitu. Naše řešení přinášejí klientovi například lepší přehled nad tím, co se v jeho nemovitostech děje.
Jakým způsobem?
Pro klienty zajišťujeme licence, hosting i provozování dnes již naprosto samozřejmých CAFM systémů, které zpřehledňují pravidelné i nárazové činnosti na objektech od těch prediktivních, tedy revizí, přes pravidelné i nepravidelné servisní prohlídky po reaktivní údržbu, tedy opravy závad a hlášení různých druhů požadavků prostřednictvím klientského helpdesk portálu. Pracujeme se všemi velkými značkami těchto systémů na trhu, jsme schopni převzít do provozu také většinu řešení klienta – ať už jeho vlastní produkt, či produkt třetí strany, pro který se klient rozhodl. Máme vlastní systémy analytiky a reportingu v rámci našeho M2C SPACE, který klientovi poskytuje pravidelné informace o dění na objektu, spotřebách energie, nákladové stránce, ale i dat o pohybu lidí, materiálu nebo například odpadovém hospodářství.
Jak jsou vaše řešení přínosná třeba pro obchodní centra, hotely a administrativní budovy?
Přínos pro širokou škálu budov a klientů je evidentní – možná úspora energií, lidských zdrojů, nákladů na údržbu a opravy díky predikci životního cyklu zařízení, lepší a transparentnější přehled o celé řadě událostí v nemovitostech a v neposlední řadě také precizní podklady pro plánování a udržování OPEX i CAPEX rozpočtů.
Uvedete něco konkrétně?
Pokud bych měl jmenovat pár příkladů z mnoha, budou to naše řešení pro monitoring spotřeb energií a stavů měřidel, napojení BMS (Building Management System) na vzdálený dohled M2C SPACE, řešení analytiky k rozšířenému vyhodnocení návštěvnosti nemovitostí spolu s anonymizovanými informacemi o době pobytu uvnitř, navštívených lokalitách a dalších údajích o chování zákazníka, plně autonomní úklidové stroje nebo třeba řešení elektronické recepční, která zvládne nahradit většinu činností souvisejících se vstupem návštěv do budovy, kontrolou dokladů včetně covid pasu, vydáním vstupní karty a předáním základních informací o budově a jejím okolí.
Co je potřeba, abyste obstáli v konkurenci?
Jak jsem již říkal, v M2C jsme inovativní, neustále si klademe otázku, jak by se služby a produkty, které nabízíme, daly vylepšit, neustále se posouváme dopředu a věříme, že tak dokážeme oslovit naše klienty. Jsme stabilní, již téměř třicet let na trhu, zaměstnáváme přes osm a půl tisíce lidí, kteří se společně s námi podílejí na rozvoji a udržení našeho know-how. Jsme ale také stále rodinnou firmou se štíhlou vlastnickou a řídicí strukturou, díky čemuž jsme flexibilní.
A budoucnost? Jaké nové příležitosti pro služby property managementu vidíte jako klíčové?
Klíčové podle nás je, aby klient dostal pokud možno komplexní službu, tedy produkt, který mu uvolní ruce a umožní mu koncentrovat se na věci, které jsou pro něj důležité – jeho core business a jeho klienty. S tím souvisí potřeba postarat se o provoz budov a jejich technologií na takové úrovni, aby klient nemusel vynakládat větší množství úsilí k zajištění non-core businessu. Budoucnost bude o nápadech na optimalizaci, automatizaci, digitalizaci, ale také o snižování emisí, uhlíkové stopy a obecně o čistším přístupu k okolí a životnímu prostředí.
