S jakými výsledky zakončily vaše nemovitostní fondy loňský rok a jak dosaženou výkonnost hodnotíte?
Radek Hladký: V loňském roce oba fondy skončily s nejlepšími výsledky své historie. Fond pro kvalifikované investory dosáhl zhodnocení 8,38 procenta a již čtvrtým rokem přináší investorům stabilní zhodnocení. Náš retailový fond ZDR Public vygeneroval zhodnocení ve výši 6,69 procenta. Oba fondy tak patří k nejvýnosnějším fondům ve své kategorii na českém trhu.
Loni jste výrazně zvětšili portfolio nemovitostí ve svých fondech. Kde jste nejvíce nakupovali?
Zdeněk Prázdný: V roce 2021 do našich fondů přibylo patnáct nemovitostí, a portfolio skupiny se tak téměř zdvojnásobilo – na devět miliard korun. Vedle domácích trhů Česka a Slovenska jsme expandovali v Rakousku a nově vstoupili na území Německa a Chorvatska.
Čím je německý trh zajímavý?
ZP: Německo a Rakousko jsou pro segment diskontních řetězců, na který se zaměřujeme, tradiční a domácí trhy. Pro zahraniční expanzi jsme zvolili politicky a ekonomicky stabilní země. V rámci naší podnikatelské filozofie děláme věci, které dokážeme mít v maximální míře pod kontrolou. Nájemci v našich zahraničních retail centrech jsou převážně maloobchodní řetězce, se kterými máme vybudované vztahy v rámci našich tuzemských nemovitostí. Těžíme z našich vazeb na německy mluvící trhy. V Německu jsem vyrůstal a studoval, pracoval pro německé banky. Radek jako advokát 23 let poskytoval poradenství zejména německy mluvícím klientům a německy mluvící trhy velmi dobře zná.
Máte v Německu další plány na akvizice?
Roman Latuske: Sledujeme příležitosti jak v Německu, tak v Rakousku. Vhodné nemovitosti musí splňovat stejná kritéria, která na objekty klademe i u nás. Tzn. musí se jednat o nemovitosti s dlouhodobě uzavřenými nájemními smlouvami a správným mixem nájemců.
Loni jste vstoupili i na chorvatský trh. Jaké tam máte plány?
RL: Koncem roku jsme zakoupili první nemovitost na chorvatském trhu, konkrétně retail park v Pule. Pula se 65 tisíci obyvateli představuje největší město istrijské župy a leží na samém jihu Istrijského poloostrova. Spádová oblast přesahující sto tisíc obyvatel zaručuje vysokou návštěvnost retail parku po celý rok i mimo nadprůměrně silnou letní turistickou sezonu. Retail park byl vybudován rakouskou developerskou skupinou a nájemní smlouvy plně odpovídají západoevropským standardům. Na ploše 37 tisíc metrů čtverečních obchodních ploch jsou hlavními nájemci Interspar, Müller drogerii, dm drogerii, Intesport, Hervis, TEDi, JYSK, Decathlon, Harvey Norman, Mc Donald‘s a všechny hlavní značky z oblasti textilního diskontu.
Jsou výnosnosti tuzemských a zahraničních nemovitostí ve vašem portfoliu srovnatelné, nebo se některý trh v tomto ohledu vymyká?
RH: Samozřejmě je výnosnost nemovitostí v Rakousku a Německu nižší než například v Česku a na Slovensku. Každou akvizici ale spolufinancujeme externím bankovním úvěrem. Vzhledem k viditelně nižším úrokovým sazbám v Rakousku a Německu ve finále tyto nemovitosti přispívají ke zhodnocení vlastního kapitálu a tím pádem výnosnosti fondu podobnou měrou.
Jak se covidová pandemie projevila na výnosnosti vašich fondů, vzhledem k expozici na retailové nemovitosti?
RH: Díky vysokému podílu potravinářských nájemců a nájemců ze segmentu diskontního, tzn. cenově dostupného zboží se na našem podnikání krize spojená s pandemií koronaviru nijak nepodepsala. V našem fondu pro kvalifikované investory dosahuje podíl prodejců potravin v České republice dokonce sedmdesát procent. Typická skladba nájemců zejména z oblasti potravin, lékáren, potřeb pro zvířata, hobby marketů a diskontního textilu se během období koronavirové pandemie prokázala být vůči krizi odolná. Naši nájemci jsou ze segmentu zboží každodenní potřeby, přes osmdesát procent našich pronajatých ploch nebylo tak vůbec zasaženo uzavírkami během protipandemických opatření.
Jak vidíte další vývoj trhu s retailovými komerčními nemovitostmi v Česku, jak co do akvizičních příležitostí, tak co do výnosnosti?
ZP: Dopady koronavirové krize ukázaly značné rozdíly mezi jednotlivými typy komerčních nemovitostí. K vítězům patří segmenty logistiky a regionálních retail parků, které jsou svým charakterem odolné vůči ekonomickým výkyvům. Tento trend vedl logicky ke zvýšené poptávce po tomto typu nemovitostí. Stále zde ale pro nás vidíme řadu zajímavých příležitostí jak na lokálním trhu, tak v zahraničí. Na český a slovenský retailový trh přichází další mezinárodní hráči poptávající nájemní plochy. Společně s poptávkou obchodních řetězců po nových lokalitách v menších regionálních městech zde vidíme značný rozvojový potenciál.
Plánujete se do budoucna více zaměřit i na další typy komerčních nemovitostí mimo retailové parky?
ZP: V rámci diverzifikace máme v našem portfoliu také zajímavé objekty z oblastí logistiky, výroby nebo kanceláře. Převážný podíl tvoří ale z 81 procent retailové plochy v regionech. Zde leží naše dlouholeté know-how, a proto chceme rozvíjet především tento segment.
Promítáte do svých investic kritéria udržitelnosti, tzv. ESG?
RH: Postupně implementujeme principy zelené udržitelné politiky do našeho portfolia. Na několika našich retail parcích máme nainstalované solární panely. Na třech dalších projektech budou vybudovány v letošním roce. My se na téma ESG díváme v širším pohledu. Pokud navštívíte EXPO v Dubaji, kde je hlavním tématem všech expozic udržitelnost, uvidíte, že jednoznačný urbanistický trend je vytvářet menší lokality s kompletní infrastrukturou. Podívejte se na rakouský venkov, v téměř každé vesnici máte menší supermarket. Do obchodu nemusíte dojíždět desítky minut. Tamní supermarkety jsou velmi pěkné stavby, které místní obyvatelé vítají, protože jim zvyšují životní komfort. I my spolu s našimi nájemci cílíme tímto směrem. Naše vize je, aby se lokální supermarkety přeměnily ve stavby, které budou mít místní lidé opravdu rádi.
Zajímají se investoři o udržitelnost vašich nemovitostí a budou vás v budoucnu více tlačit do těchto investic?
RL: Toto nebude jen otázka investorů, téma bude ve větší míře zajímat i naše nájemce a obchodní partnery. Společně s našimi nájemci jsme již zmodernizovali řadu nemovitostí v našem portfoliu. Střednědobě také očekáváme, že například v rámci podmínek bankovních úvěrů budou pro budovy s certifikátem poskytované úrokové sazby s určitým green-bonusem.
Jaký vliv na výnosnost vašich fondů a akviziční strategii budou mít rostoucí úrokové sazby v Česku?
RL: Ke správě našeho portfolia přistupujeme konzervativně. Většina našich stávajících bankovních úvěrů má dlouhodobé fixace úrokových sazeb. Nové akvizice v České republice budeme muset financovat úvěry v eurech. Vedle České republiky rozšiřujeme portfolio na Slovensku a v dalších zemích eurozóny, kde je pohyb v sazbách prozatím pouze mírný.
Dokážou vaše fondy letos porazit inflaci?
RL: Fondy skupiny ZDR generují svým investorům každoročně stabilní výnosy. Každá naše nájemní smlouva obsahuje inflační doložky, takže by kolísání inflace nemělo mít negativní vliv na dlouhodobé zhodnocení finančních prostředků našich investorů. Klíčovým předpokladem pro dlouhodobě konstantní výnos jsou dlouhodobě uzavřené nájemní smlouvy. Průměrná zůstatková délka našich nájemních smluv (WAULT) činí u obou našich fondů sedm let a patří k nejdelším mezi českými nemovitostními fondy.
Zdeněk Prázdný (61)
Věnuje se developerské činnosti více než 27 let. Prostřednictvím společností náležejících do jeho developerské skupiny Traxial úspěšně realizoval čtyřicet nemovitostních projektů pro nadnárodní i ryze české nájemce v celkovém finančním objemu přesahující 2,7 miliardy korun. Z jeho developerské a akviziční zkušenosti nyní profitují nemovitostní fondy ZDR Investments. V ZDR zastřešuje development nových projektů a vyhledává další akviziční příležitosti na trhu.
Radek Hladký (46)
Je advokát s třiadvacetiletou praxí, partner renomované advokátní kanceláře Z/C/H Legal a zkušený insolvenční správce. Své zkušenosti z poradenství v oblastech nemovitostí, M&A a insolvencí nyní zúročuje při vyhledávání a strukturování nových akvizic v rámci skupiny ZDR Investments, kterou současně řídí. V rámci své advokátní praxe poskytl poradenství při transakcích přesahujících sto miliard korun.
Roman Latuske (48)
Studoval bankovnictví ve Wiesbadenu a pracoval v oboru financování komerčních nemovitostí u DePfa-Bank a HYPO-BANK. Dvacet let působil ve vrcholných manažerských pozicích v mediální skupině MAFRA a jako CEO a předseda představenstva mediálního domu Economia. Řídí expanzi na západní trhy a rozvíjí vztahy s klíčovými obchodními partnery.
