Nemovitostní fond Jet Industrial Lease jste spustili před necelými dvěma roky a jen v prvním roce jste vykázali výnos přes dvacet procent. Je taková výnosnost dlouhodobě udržitelná?
Dlouhodobě asi ne. Rok 2022 byl svým způsobem výjimečný. U nás se vysoký výnos skládal jak z provozních výnosů, tak z výnosů ze zajištění kurzu koruny, protože akcie fondu jsou vydány v korunách, ale naše nemovitostní aktiva kupujeme za eura, výnosy z nájemného jsou v eurech a úvěry máme v eurech. Třetí složkou výnosu našeho fondu je zisk z přecenění, kdy jednou za půl roku nemovitosti oceňuje podle tržní hodnoty renomovaný valuátor, v našem případě společnost Ernst & Young.
Do výnosu tak vstupuje i růst hodnoty držených nemovitostí?
Výnos z přecenění ukazuje, jak efektivně jsme danou nemovitost koupili. Dařilo se nám nemovitosti kupovat za dobré ceny, které byly nižší, než byla jejich tržní hodnota. To se pak pozitivně projevilo v pozdějším přecenění.
Koruna v poslední době proti euru výrazně posílila. Je to pro případný budoucí výnos fondu problém?
Zajišťovací nástroje jsme uzavírali před rokem a půl, a máme je tedy ještě na další tři a půl roku. V průměru máme korunu zajištěnou na kurzu zhruba 25,50 koruny za euro. Pokud by koruna zůstala silná jako dnes, tak zajištění bude zvyšovat výnosnost našeho fondu. Při oslabení koruny nad tuto hodnotu nám zase poroste hodnota našeho portfolia po přepočtu z eur zpět na koruny.
Jaké akvizice máte v letošním roce rozjednané?
Pracujeme na sedmi akvizičních projektech ve střední Evropě. Tím rozumíme Česko, Německo, Polsko, Slovensko a Rakousko. Z velké části jde o akvizice v modelu sale & leaseback, kdy nemovitost koupíme od vlastníka a hned mu ji zpětně pronajmeme. Rozjednané projekty by znamenaly investice z vlastních zdrojů ve výši 50 milionů eur. Předpokládáme, že kvůli ekonomické recesi v Česku ve spojení s pokračujícími inflačními tlaky nebo vysokými úrokovými sazbami na úvěrové financování firem klesnou akviziční ceny průmyslových nemovitostí. Takže věříme, že se nám bude dařit kupovat nemovitosti za zajímavějších podmínek než doposud.
Do kterých odvětví se v těchto projektech pouštíte?
Jde o nemovitosti firem, které působí v energetickém strojírenství, polygrafickém průmyslu, potravinářství, částečně v e-commerce. Vždy se snažíme nemovitosti kupovat s nějakou potenciální přidanou hodnotou. Například je u ní volný nezastavěný pozemek, na kterém lze postavit nový objekt a ten pak pronajmout. Taková přidaná hodnota nám výrazně zlepší ekonomiku a výnosnost celé akvizice, minimálně o developerskou marži nového projektu.
Je to náhoda, že odvětvově kopírujete zaměření private equity fondů investiční společnosti Jet Investment, do nichž kupujete průmyslové firmy?
Jet Investment se na trhu pohybuje 25 let a za tu dobu jsme v oblasti průmyslu nasbírali spoustu zkušeností. Díky nim umíme odhadnout perspektivnost daného byznysu. Takže překryv není náhodný. Vnímáme, že zvolené sektory mají dlouhodobou perspektivu z pohledu udržitelnosti byznysu našich budoucích nájemců.
Pokud jdete do modelu sale & leaseback, hodnotíte kromě samotné nemovitosti také zdraví firmy, která v ní působí, abyste měli jistotu, že jde o kvalitního nájemce?
Posuzujeme bonitu každého nájemce. A nejen jeho, ale také holdingu nebo skupiny, do níž patří. Hodnotíme také celkovou perspektivnost odvětví průmyslu, v němž firma působí.
Jak dlouhé pak uzavíráte nájemní smlouvy?
U průmyslových nemovitostí se délka nájemních smluv pohybuje typicky kolem deseti a více let. Protože průmyslová nemovitost je svým způsobem pro daného nájemce kritickým aktivem. Není to jako u logistických nemovitostí, kdy stačí mít uvnitř jen regály na uskladnění palet. V průmyslové nemovitosti najdeme technologické linky a související zázemí, jako je speciální vzduchotechnika na míru. Takže jak pro nás, tak pro nájemce je důležitá určitá míra jistoty.
Jsou firmy, které dosud vyráběly ve svém, a najednou musí platit nájemné. Jsou citlivé na případné navyšování nájemného, když na to nebyly dosud zvyklé?
Záleží na finanční kondici každé firmy. Zdravé firmy s dobrým produktem akceptují zvyšování nájemného určitě snadněji než podniky, které jsou pod neustálým tlakem odběratelů na snižování ceny a marže. My si vybíráme bonitní nájemce, aby riziko rostoucího nájemného byli schopni bez problémů unést. V našem portfoliu jsme až na výjimky nezaznamenali na valorizaci od nájemců negativní odezvy.
Zmínil jste, že pro průmyslovou firmu je její výrobní areál kritická infrastruktura. Proč by vám ho tedy měla prodávat?
Získá tím kapitál, který byl až dosud zabetonován v nemovitosti. Může sice hezky vypadat v rozvaze na straně aktiv, ale v podstatě nepřináší společnosti žádný užitek. Na západě si už firmy a jejich majitelé zvykli s modelem prodeje a zpětného pronájmu pracovat. V Česku, i s ohledem na naši historii, je to něco nového. I některé tuzemské firmy ale přicházejí na výhody tohoto modelu. Je ovšem třeba upozornit, že není úplně vhodný pro podniky ve finančních problémech.
Je prodej nemovitosti pro firmu výhodnější ve srovnání s alternativou, kdy by tuto nemovitost zastavila a peníze si půjčila od banky?
Prodej vychází lépe hned z několika důvodů. Pokud si firma chce půjčit na svou nemovitost, tak banky takovou nemovitost neocení tržní cenou, ale spíše cenou, za kterou by se prodávala pod tlakem v krizi. Navíc v úvěru dostane firma jen část hodnoty nemovitosti, typicky šedesát až sedmdesát procent. Důležitá je i daňová stránka. V případě úvěru si do daňově uznatelných nákladů dá firma jen úrok, zatímco v případě prodeje si tam zaúčtuje celé nájemné. Při prodeji se firma zbaví nákladů spojených s provozem nemovitosti i nutných investic a do budoucna může pružněji reagovat ohledně využívané plochy podle toho, jak se jí bude dařit.
České firmy v posledním roce naznačují, že dostupnost bankovního financování se zhoršuje. Očekáváte, že díky tomu vzroste jejich ochota prodávat své nemovitosti?
Firmy budou daleko více zvažovat náklady na bankovní financování a výhody modelu sale & leaseback. V případě, že už nemovitost mají zastavenou proti úvěru, mohou prodejem snížit své zadlužení, protože ze získané částky mohou úvěr splatit. Prostředky, které jim zůstanou, mohou použít na investice do svého hlavního byznysu, kde je zhodnotí určitě lépe, než kdyby zůstaly vázané v nemovitosti.
V uplynulých letech ceny všech nemovitostí poměrně rychle rostly. Pořád mají ještě prodávající vysoké požadavky na prodejní cenu?
Hodně záleží na kvalitě nemovitosti. U těch prémiových nebude propad očekávané ceny příliš velký. Ale u starších průmyslových a logistických objektů mimo hlavní logistické trasy očekáváme, že propad v ceně může být meziročně i deset procent.
Mají investoři navzdory ekonomické situaci a válce na Ukrajině dostatečný zájem o ukládání peněz do vašeho fondu?
Investoři jsou pochopitelně opatrnější, část z nich vyčkává na další vývoj. Všichni ale chtějí své prostředky ochránit proti inflaci a my očekáváme, že i v roce 2023 výnos našeho fondu inflaci porazí. Takže nějaké výpadky v přílivu investic do fondu bychom zažít neměli. Letos bychom chtěli od investorů získat 1 až 1,5 miliardy korun.
Hodně silným tématem v poslední době je udržitelnost, zejména environmentální. Začnete vykazovat třeba uhlíkovou stopu svých nemovitostí?
Budeme si zpracovávat jednou ročně report, který bude zohledňovat všechna kritéria ESG včetně uhlíkové stopy. Budeme na střechy našich objektů instalovat fotovoltaické elektrárny. U nového developmentu budeme přísněji posuzovat projekty z pohledu ESG. Fotovoltaika bude do nich rovnou integrovaná a posuzovat budeme i další aspekty, jako je recyklace použitých materiálů.
U akvizic nových objektů si děláte energetický audit i kvůli případným dalším investicím do zvyšování její energetické účinnosti?
Energetické audity jsou povinné u budov již delší dobu, takže je máme zpracované. Naše úsilí bude spíše směřovat k tomu, abychom snížili energetickou náročnost budov.
Mají takové dodatečné investice dostatečný výnos i pro vaše investory?
Snažíme se investice spojené s ESG posuzovat racionálně i z pohledu ekonomické výnosnosti. Například u fotovoltaik můžeme získat výnos z prodeje elektřiny obchodníkovi s energií nebo výnos z pronájmu střechy, pokud si fotovoltaiku nainstaluje přímo obchodník s energiemi. Do celkové výnosnosti se mohou promítnout i související úspory nákladů na vytápění budovy, protože dnes už existují panely, které vyrábějí kromě elektřiny i tepelnou energii. Při zateplení budov a střech jde pak o úspory nákladů na vytápění.
Tlačí vás do těchto investic i sami nájemci?
Ze strany našich nájemců vidíme velký zájem o taková řešení. I v jejich ESG strategiích jsou to důležité body. Pokud aspoň část energie použité k výrobě pochází ze zelených zdrojů, mohou to vykázat ve svém reportingu o udržitelnosti.
Pavel Drabina
V investiční společnosti Jet Investment je odpovědný za kompletní řízení nemovitostního fondu Jet Industrial Lease a jeho výsledky. Je autorem jeho investiční strategie, zaměřuje se na identifikaci investičních příležitostí a řídí předakviziční prověrky, zejména právní, technické a finanční due diligence. Před příchodem do Jet Investment pracoval více než dvacet let v private equity managementu společností podnikajících v různých segmentech, a to včetně nemovitostního fondu.
