Během covidu se kanceláře vyprázdnily a firmy začaly uvažovat o tom, kolik jich do budoucna kvůli změnám ve způsobu práce budou potřebovat. V jaké kondici se nyní kancelářský trh nachází?
Naštěstí se nenaplnily černé scénáře z doby covidu, kanceláře prokázaly svůj význam a z hlediska uzavřených pronájmů se trh letos drží na slušné úrovni. Ve srovnání s roky 2020 a 2021 je patrný nezanedbatelný meziroční vzestup, kdy poptávka po kancelářích stoupla v řádu desítek procent. Firmy jsou aktivní. I s ohledem na inflační doložky současných smluv se řada firem snažila letos vyjednávat a zafixovat si výši nájmu pro roky 2024 či 2025, protože ještě očekává nárůst nájemného. Obecně tak trh
zaznamenal po dvou covidových letech oživení. Nicméně, jak na straně nájemců, tak i pronajímatelů panují obavy, co se bude dít dál.
Bude rok 2023 těžký?
Nejspíše bude. Nájemce čeká dvojí nákladový šok. Jeden ve formě inflačního navýšení nájemného, které se orientačně může pohybovat v intervalu deseti až patnácti procent podle konkrétní míry inflace. Druhým je prudké navýšení provozních nákladů, respektive záloh za energie, což dohromady prodraží pronájmy o desítky procent. Nad každým metrem čtverečním tak budou nájemci mnohem více přemýšlet. Jak nedávná historie ukázala, mohou nastat situace, které zatím neumíme předpovědět nebo si představit, třeba jako snížení teplot v kancelářích, které by jistě vyvolalo další velký odchod zaměstnanců na home office.
Přitom firmy se snaží přimět zaměstnance, aby se do kanceláří opět vrátili, jak to bylo běžné před covidem.
Přesně tak. Jeden ze současných trendů na trhu je snaha firem, aby zaměstnanci byli v kancelářích spokojení a produktivní. Třeba zima by rozhodně k jejich komfortu nepřispěla.
Máte představu, jaký dopad má současná energetická krize na kanceláře a poptávku po nich?
Přesný cenový dopad ještě neznáme, už teď je zřejmé, že se celkové provozní náklady objektu včetně energií mohou v roce 2023 oproti skutečným nákladům roku 2021 zvýšit třeba o sto a více procent. Nárůst tak může znamenat klidně 70 až 100 korun na každý pronajatý metr čtvereční a měsíc, což je v přepočtu 3 až 4 eura na metr čtvereční a měsíc.
Budou se v takovém případě firmy kanceláří více zbavovat, nebo nevyužitý prostor dají k podnájmu, jako tomu bylo v předchozích dvou letech?
Většina podnájmu, která se objevila v covidových letech, už zmizela. Sice se objevují nějaké nové případy, ale tolik už jich není. Naopak řada firem už si prostory, které během covidu podnajala jiným společnostem, vzala zpět. Ale nevylučuji, že podnájmy se mohou ve větší míře znovu objevit. Také z toho důvodu, že firmy si pronajaly prostory do zásoby s vyhlídkou velkého růstu. Jenže financování investic a rozvoje firem se dnes prodražuje, řada firem proto musí zpomalit své růstové plány, což se týká i dalšího rozšiřování kancelářských prostor.
Mění nynější situace způsob, jakým firmy uvažují o pronájmu kanceláří?
Pokud má ekonomika fungovat, musí fungovat firmy, a jak covid ukázal, bez kanceláří to tak úplně nejde. Proto jsme i v dnešní době svědky uzavírání dlouhodobých smluv, kdy firmy směřují k sedmi- či desetiletým smlouvám místo klasických pětiletých. Při současných nákladech se nikdo po pěti letech stěhovat znovu nechce.
V administrativních projektech se v poslední době stále více skloňuje šetrnost, udržitelnost a důraz na používání zelených technologií. Je to důležitý faktor, podle kterého si nájemci vybírají nové kanceláře?
Přestože je pro řadu nájemců zelená barva důležitá, aktuálně řeší spíše celkové náklady na energie a situaci nadcházejícího roku. Nicméně alternativní zdroj elektřiny, tepla či chladu poskytuje dílčí jistotu do budoucna, a je tak významným faktorem při strategických úvahách. Pokud má projekt tepelná čerpadla, která vykryjí část spotřeby tepla, tak je pro nájemce zajímavější, protože to do budoucna bude znamenat úsporu provozních nákladů. Nadále však platí, že řada velkých, klíčových nájemců jsou mezinárodní korporace, které mají své interní předpisy a závazky udržitelnosti vůči svým akcionářům, například ohledně přechodu na uhlíkovou neutralitu. Koneckonců stejné je to i u naší společnosti Savills. Tento trend nepůjde jen tak zastavit.
Hodně se v posledních letech investovalo do interiéru kanceláří. Platí to ještě?
Na přelomu milénia lidé seděli v uzavřených kancelářích. Pak přišel první boom přesunu do open space, tedy dostat do daného prostoru co nejvíc lidí, neplatit za plochu navíc. Druhá revoluce, která se týká pracovního prostředí, probíhá právě teď a reviduje pohled na kanceláře do větší hloubky. Covid jen vývoj akceleroval. Primárním motivem už není jen úspora nákladů, ale zvýšení efektivity práce, komunikace a procesního fungování firmy. Sekundární důvod je marketingový – i nadále je nezaměstnanost nízká, a kanceláře jsou proto nástrojem k přilákání nových zaměstnanců a udržení současných. Mzdové náklady jsou vůči nákladům na kanceláře totiž o řád výš.
V posledních letech posiluje fenomén servisovaných kanceláří, který začínají využívat i střední a velké firmy. Může tento fenomén výrazně změnit způsob, jakým se pronajímají kanceláře a jak funguje celý kancelářský byznys?
Trend byl potvrzen. Poptávka i nabídka těchto center roste. V celkovém objemu kancelářského trhu se však stále jedná o doplňkovou část, která tu s námi zůstane, nicméně se bude jednat o určité procento celkové objemu. Například v rámci nemovitosti nebo nemovitostního portfolia bude pro tento typ vyčleněna určitá část kapacity. Hlavní centrály společností budou dál působit ve vlastních prostorech, těžko mohou přejít do sdílených či servisovaných kanceláří. Podíl těchto typu transakcí na celkovém objemu během prvního pololetí 2022 v Evropě dosáhl necelých pěti procent.
Pozorujete, že by developeři pozastavovali kvůli nejistotě na trhu plánované kancelářské projekty?
Přestože nová nabídka není zase tak velká, projekty se nadále staví a plánují. Vezměme třeba lokality smíchovského nádraží, Rohanského ostrova, Masarykova nádraží, dále majestátní projekt Port7 od Skansky v Holešovicích, který má být dokončený v květnu příštího roku. Z pohledu nájemce je z čeho vybírat. Horší ale je, že se výstavba obrovsky prodražuje a developeři jsou nuceni zvedat nájemné bez ohledu na vliv poptávky. Bavíme se o nárůstu v řádu jednotek eur na metr čtvereční, což znamená zhruba deset až patnáct procent.
Vyplývají z toho pro vás nové požadavky ze strany nájemců kanceláří?
Ano, okruh témat, které při vyjednávání o nájmu kanceláří pro společnosti řešíme, je mnohem širší než dříve. Netýká se již jenom vlastního nájmu, výběru a vyjednání nových kanceláří. V první řadě je velká změna v tom, že firmy aktuálně často poptávají analýzu pracovního prostředí. Takzvaná služba workplace consultancy se dříve týkala jen velkých korporací. Dnes o ni mají velký zájem i střední firmy o sto zaměstnancích. Jde o zjištění toho, jak firma funguje, a navržení, jak by do budoucna mohla fungovat z hlediska rozvržení dispozice a vývoje pracovního prostředí. To je součást probíhající revoluce – důraz na interní prostředí.
Pomáháte firmám i s řešením rostoucích provozních nákladů na kanceláře?
Provozní náklady se donedávna tolik neřešily, protože činily zhruba 25 až 30 procent nájemného. Dnes se vše točí kolem energií, což je hlavní položka provozních nákladů. Jako jeden z největších správců nemovitostí v České republice v tomto dokážeme poskytnout nájemcům či pronajímatelům know-how či vyjednávací sílu. Dalším tématem, které s klienty řešíme, je projektové řízení v rámci stavebních nákladů, které jsou evergreenem poslední doby a jsou stejně významným nákladovým prvkem při stěhování jako samotné nájemné.
Na trhu panuje mezi poradenskými firmami poměrně velká konkurence. Jak v ní co nejlépe obstát?
Předpokládáme, že se v následujících dvanácti až osmnácti měsících bude lámat chleba. Některé konkurenční společnosti mohou konsolidovat a fúzovat, některé možná nepřežijí. Nicméně na konci se ukáže kvalita. Proto jsme v Savills primárně investovali do lidí a také do technologií. Většinu investic jsme prováděli zejména v posledních dvou letech, kdy konkurence brzdila. Naštěstí se nám také podařilo získat atraktivní zakázky, které nám v následujícím období zajistí zdroje příjmů. Snad jsme tedy připraveni.
V čem jste postupovali jinak než konkurence?
Některé poradenské firmy se úzce zaměřují například na trh průmyslových nemovitostí, jiné třeba na investice do realit. V Savills se snažíme být dobří ve všech hlavních segmentech a být schopni poskytnout tzv. one-stop-shop. Dokážeme trh pokrýt od rezidenčních nemovitostí, a to díky naší partnerské realitní kanceláři Lexxus, přes pronájmy, investice, oceňování, projektové řízení až po správu realit. V mnoha segmentech, ať už jsou to kanceláře, investice, nebo správa nemovitostí, jsme silní, nebo dokonce nejsilnější na trhu. Toho jsme dosáhli získáním hotových týmů, anebo akvizicí celých společností, které jsme integrovali do naší firmy. Posílili jsme v oblastech zastupování kancelářských nájemců, týmem čistě na ESG, také jsme posílili tým řízení pronájmu pro klienty. To jde ruku v ruce s celkovou strategií Savills, která je primárně zaměřená na co nejkvalitnější zaměstnance. Ve světě nemovitostí se totiž velice často zapomíná, že ani ta nejkvalitnější budova či projekt nemá šanci uspět bez silného a schopného týmu lidí.
Pavel Novák (37)
Nastoupil do Savills v září 2020 na pozici ředitele, kde je zodpovědný za tým oddělení kancelářských pronájmů. Předtím působil deset let ve společnosti Knight Frank, kde začínal v roce 2010 jako absolvent vysoké školy a postupně se vypracoval až na manažerskou úroveň, vybudoval tým odborníků pronájmů kancelářských prostor a během několika let zvýšil obrat oddělení o tři sta procent. Je absolventem magisterského studia stavebního inženýrství na ČVUT.
