Co bylo důvodem rozdělení cesty vás a vašeho bývalého společníka, Martina Hubingera?
Petr Teplý: Rozešli jsem se po vzájemné dohodě, přátelsky, v dobrém, ostatně jsme toho spolu hodně prožili. Po pěti letech jsme oba dospěli do stavu, kdy jsme chtěli jít každý vlastní cestou a pochopili jsme, že chceme dělat věci každý trochu jinak. Dohodli jsme se, že se rozdělíme, respektive já jsem se rozhodl, že založím novou skupinu.
Dušan Dvořák: Považuji za podstatné zmínit, že stále funguje T.E holding, kde působí čtyři akcionáři včetně mě a Petra. Petr s Martinem skrze T.E Development obstarávali developerské služby právě pro zmíněný holding. Původní čtveřice akcionářů stále funguje, stále máme stejnou strukturu. Projekty, které jsme v minulosti s Martinem nakupovali a připravovali, pořád náleží pod holding, pořád se o ně všichni staráme. Takže ten diskutovaný rozchod proběhl spíš po profesní stránce z pohledu developerské činnosti, ale byznysově jsme stále na původních projektech holdingu provázaní.
V čem je nová kapitola vaší profesní cesty a zaměření jiná než doposud?
PT: Především v systému fungování procesů a organizační struktury jak v developerské, tak i ve stavební části. Postavili jsme nový tým a pracujeme na naplnění svých vizí.
DD: Každá činnost, kterou jsme v rámci původní skupiny dělali, byla zkušeností. Udělali jsme samozřejmě spoustu chyb a víme o nich. Aby se neopakovaly, respektive abychom chyby proměnili v něco pozitivního, přistoupili jsme ke spoustě věcí úplně jinak. Zrevidovali jsme vše od detailů v rámci celofiremního řízení jednotlivých projektů až po schéma financování. Máme přehled o každé koruně, která se v projektu dostává dohry, a v každém okamžiku přesně víme, kolik nás daná stavba v tu chvíli stojí. To je v rámci celého tohoto byznysu zásadní a většina společností podle mého názoru nemá tento aspekt dopracován. Na tomto jsme skutečně pracovali poměrně intenzivně. Někteří lidé, které teď máme nově v týmu, nám přinesli nový vhled a pomohli nám díky svým zkušenostem postavit opravdu sofistikovaný systém manažerského řízení. Z právně-finančního pohledu je taková organizovanost obrovským posunem vpřed. Jsme schopni jako vlastníci kontrolovat jakoukoliv stránku jakékoliv stavby a kdykoliv porovnávat realitu s původním plánem a v případě nesouladu okamžitě zjistit, co se děje a proč. Díky tomu jsme schopni zatáhnout za pomyslnou brzdu daleko dřív.
PT: Ono důsledné propojení se netýká jen financí a řízení, ale i týmu. U nás se například stavaři podílejí na přípravě všech projektů už od prvních studií, což je důležité, ale zároveň zdaleka ne běžné. Zatím se na trhu nepohybuje moc de- veloperů, kteří mají vlastní stavební firmu. My ji máme a její součástí jsou skvělí projektoví manažeři, kteří řídili velké stavby v Česku, ale i v Americe a svou zkušeností přinášejí vhled a odborný názor do přípravné fáze, která je klíčová. Standardně je systém nastaven tak, že developeři vyhodnotí záměr, nachystají projekt a k lidem ze stavební části procesu se vize dostane až ve chvíli, kdy je vše vyprojektované a od nich se očekává jen realizace.
Díky vašemu konceptu jste tedy flexibilnější a můžete reagovat na případné problémy okamžitě a tím předcházet chybám.
DD: Přesně tak. Eliminací nedostatků na samém počátku dosahujeme daleko lepší ekonomické efektivity a jsme rychlejší.
Chcete s Topestates směřovat do jiných sfér než v minulosti? Zajímají vás třeba velkokapacitní projekty?
PT: To určitě ne. Své místo stále vidíme v prémiovém rezidenčním develop- mentu, případně v multifunkčních projektech, jejichž součástí je například ho- tel či komerční prostory. Takové projekty nyní plánujeme dva. Každopádně v každém takovém projektu musí být převažující funkce bydlení. Této oblasti rozumíme nejvíce.
Jak jste se vlastně původně dali dohromady?
PT: My jsme vlastně švagři. (smích)
DD: S Petrem se známe zhruba dvaadvacet let, protože mám za ženu jeho sestru. (smích) Petrovu kariéru tedy sleduji od doby, kdy nastoupil na stavební fakultu. Ale popravdě řečeno, byznysově jsme se dali dohromady až v okamžiku, kdy Petr s Martinem Hubingerem hledali investory do svých prvních staveb. Společně s Jaroslavem Kokolusem, což byl náš čtvrtý partner, jsem se tehdy rozhodl do nich investovat peníze a myslím, že se nám to vyplatilo. Od té doby spolu pracujeme a rosteme.
Jakým způsobem vyhledáváte akviziční příležitosti?
PT: Z velké části je to o kontaktech, které jsme si během života vytvořili – ať už byznysové nebo osobní.
DD: Faktem je, že většinu akvizic se nám podařilo získat skrze propojení s lidmi, s nimiž se známe třeba patnáct let. Je to neuvěřitelné, ale s některými z nich jsme dokonce původně vedli nějaké soudní spory a až pak jsme oboustranně pochopili, že daleko lepší je se spojit. V našem oboru se byznys nedělá tak, že by se někde prostě objevila příležitost a my bychom koupili projekt od lidí, které vůbec neznáme.
PT: To se vlastně nestalo ani u jednoho z našich projektů. Už za námi stojí nějaká historie a zkušenosti. Dušan navíc pochází z prostředí finančního byznysu, kde za sebou má velké investice a spoustu obchodních partnerů, kteří s námi nyní vstupují do developmentu.
Jaký je váš původní obor, pane Dvořáku?
DD: Právo, které dělám přes dvacet let, ale už patnáct let se pohybuji také v investicích. Správa právních a finančních záležitostí je zároveň mojí rolí v Topestates.
Vraťme se ale zpět k předchozí otázce. Fungujete tedy z velké části na principu networ- kingu postaveném na dlouholetých vazbách.
PT: Přesně tak. Trochu jsme zároveň upustili od nakupování projektů čistě pro sebe a vstupujeme do již běžících záležitostí, kam si nás investoři nebo vlastníci přibírají jako profesně zdatný a finančně zabezpečený subjekt. V takovém případě jsme schopni do projektu vnést nejen nové světlo po architektonické stránce, ale právě i v nezanedbatelné otázce finanční stability. Velice si zakládáme na tom, že jsme pro partnery bezpečným spoluhráčem. Netaháme si za sebou žádné problémy. Já se na trhu pohybuji dvaadvacet let a nikdy jsem nenechal žádnou společnost padnout. Zjednodušeně řečeno, jsme prostě féroví, což hraje nezastupitelnou roli v rámci navazování kontaktů. Partneři si vás vždycky ověřují, a pokud vás provází pověst člověka, který drží slovo, máte zcela jinou výchozí pozici. Na svých zásadách čistého byznysu lpím celý život. Velké obchody děláme jenom podáním ruky s dobrým člověkem, smlouvy jsou na dobu zlou.
To je u právníka nečekaný postoj. (smích)
DD: Já se vlastně nerad soudím. Spory mě připravují o pozitivní emoce, energii. Zastávám názor, že je vždycky lepší špatný kompromis než dobrá prohra, pokud jde o spory – ty se ale vždy snažíme eliminovat na minimum. Tímto způsobem nastavujeme i spolupráci s našimi partnery, musíme si prostě vzájemně věřit. Když vstupujeme do nějakého projektu, tak se vždy napřed několik měsíců sžíváme s partnerem na druhé straně, vzájemně se pozorujeme a vyhodnocujeme si, jak fungujeme.
Máte ambice na vstup do lukrativního office segmentu?
PT: Máme jeden kancelářský projekt v Brně a v Bratislavě aktuálně dotahujeme finální dohody a plánujeme zde postavit projekt, který bude se dvěmi věžemi o výšce více než 100 metrů výraznou dominantou města. Zde se budou nacházet částečně retailové prostory, luxusní hotel, ale z velké míry se bude jednat o rezidenční projekt. Naším gros jsou rezidenční nemovitosti, ty skutečně umíme a navíc nás baví. Máme rádi architekturu, design a spojení bydlení se zelení. DD: Zní to jako klišé, ale vždycky chceme, aby se lidem v našich bytech žilo dobře. Nebudeme vytvářet sériové „králíkárny“, zakládáme si na výběru dobrých materiálů a práci se zelení. I na sídlišti lze vymyslet kvalitní projekt, kde třeba zasadíte do prostoru vnitrobloku zahradu – například jako u projektu Barrandez-vous, který právě začínáme stavět.
Zmínili jsme Prahu, Brno a Bratislavu – chystáte se expandovat i do dalších regionů?
PT: Tyto tři oblasti jsou pro nás klíčové a zatím nepřemýšlíme o tom, že bychom směřovali ještě někam jinam. Aktuálně máme v portfoliu šest projektů a necítíme potřebu nakoupit během roku dalších pět. Naše projekty vyžadují velkou péči, od přípravy po realizaci. Topestates je malá firma a ani nechceme, aby se z nás stal korporát.
DD: Když developerský projekt postoupí do realizační fáze, je časově nepředstavitelně náročný.
Co si myslíte o nájemních developerských projektech? Situace na trhu jim nahrává.
PT: Takové směřování je vhodné, pokud na něj má developer nastavené financování – a to není náš případ. Držet a spravovat projekty i po jejich dokončení je obrovská finanční zodpovědnost.
Jak jste se vlastně dostali k developmentu?
PT: Já jsem v oboru začal pracovat už při vysoké škole, fascinovaly mě krásné velké domy. Ve čtvrtém ročníku jsem nastoupil v jedné developerské společnosti v Brně na pozici projektového manažera. Strávil jsem tam osm let a pronikl do řady zajímavých projektů, na kterých jsem se hodně naučil. Pak jsem ale s vlastním vývojem začal cítit potřebu změny a věděl jsem, že když se nevydám na vlastní dráhu teď, tak už nikdy.
DD: Můj první krok v oboru byl klasicky investiční – za korunu koupit, za dvě prodat. Koupili jsme tehdy s kamarádem pozemek u Kolína, rozdělili jsme ho na čtyři parcely a rozprodali je na stavbu rodinných domů. Ale to bylo opravdu dávno, velké věci jsem začal dělat až po spojení s Petrem a s Martinem Hubingerem.
Který z vašich projektů je podle vás nejpovedenější? Který byste označili za vlajkovou loď?
DD: Naše projekty jsou všechny dost specifické, v každém z nich jsme nechali i kus sebe. Z hlediska image bych ale vybral Sakuru.
Protože je nejvýraznější?
DD: Nejvýraznější bezesporu je, ale zároveň také její stavba byla technicky velmi složitá a náročná. Spousta věcí nás v procesu překvapila. Když se teď na Sakuru půjdete podívat, musíte uznat, že vypadá velmi hezky – a to ještě instalovaná zeleň nerozkvetla. Stojí za tím ale neuvěřitelná spousta práce. Kdyby mi teď někdo řekl, ať uděláme Sakuru II, tak odmítnu. Respektive možná neodmít- nu, ale stavěli bychom ji úplně jinak.
PT: Na Sakuře jsme se poučili ze spousty věcí. Zjišťovali jsme, že naše záměry ohledně zeleně se daly zrealizovat jinak, ale naráželi jsme na skutečnost, že je před námi v této republice ještě nikdo neřešil. Nikdo nám nedokázal odpovědět na naše otázky, ale i přesto všechno projekt dopadl na výbornou.
Pro mě je srdeční záležitostí projekt Barrandovská zahrada, sám tam s rodinou žiju. Ten projekt mě nadchnul svou zahradou, kde se potkávají děti i dospělí, ale také umístěním mezi starými vilami s historií. Na zahradě máme ohniště, pergolu, dětské hřiště a všichni obyvatelé tam mají v rámci velké zahrady své privátní malé zahrádky oddělené pro pocit soukromí paravány.
Jaké reálné důsledky pro vás má nebo bude mít situace kolem pandemie?
PT: Reálným a okamžitým důsledkem pro nás bylo zrušení jednoho velkého projektu, který jsme měli nachystaný k podpisu. Jednalo se o plány na dvouetapový soubor dvou set rodinných domů v širším centru Prahy. V situaci kolem restrikcí ale banky lehce zpanikařily a začaly zachraňovat byznys v oblasti hotelnictví a retailu. Reakce na naši poptávku po developerském financování byla v dané situaci hodně skeptická. Proto jsme se rozhodli projekt nekupovat a raději odepsat lehkou ztrátu než si zadělat na možné problémy na několik dalších let.
DD: Osobně očekávám, že se důsledky pandemických opatření projeví až příští rok. Teprve na podzim, kdy se zruší zákonem stanovená moratoria, začnou podniky padat do insolvencí a situace bude jasnější.
Nicméně ten, kdo si chtěl letos koupit byt, tomu covid-19 paradoxně nadělil dar – hypotéku pořídíte aktuálně nejvýhodněji za poslední dobu, úroková sazba PRIBOR je de facto na nule a Česká národní banka uvolnila veškerá stanovená pravidla pro poměry vkladu vlastních prostředků.
Vnímáte pokles zájmu o koupi bytů? Vyčkávají lidé na snižování cen, o kterém se neustále spekuluje?
DD: Zastávám názor, že na českém trhu není mnoho prostoru pro zlevňování bytů. Představy o čekání na nižší ceny nemovitostí jsou zkrátka chiméry těch, kteří v životě nic nepostavili, a tedy ani nemohou mít představu o reálných nákladech spojených s developmentem. Ceny neklesnou, ale lidé s nižším příjmem nebo mladé rodiny začnou vyhledávat menší byty – prostě si nekoupí osmdesátimetrový byt, ale pětapadesátimetrový. Podobně vypadá vývoj všude v Evropě. Z Prahy se stane město typu Berlín, Paříž nebo Londýn, kde pokud chcete bydlet v centru, zaplatíte za to šílené peníze, protože výstavba v centru prostě vyžaduje obdobně šílené investice. Dle tohoto trendu jsme se rozhodli předělat několik desítek bytů v projektu Barrandez-vous, který nyní nabízí právě efektivní byty s kvalitní dispozicí a přijatelnou celkovou cenou.
PT: Já navážu na zmíněné vyčkávání a vrátím se v čase k té nejakutnější situaci z jara. Potýkali jsme se v tomto období se strachem potenciálních zákazníků ze schůzek, lidé se prostě nechtěli osobně setkávat. A prodávat nemovitosti jen prostřednictvím internetu je náročné. Naše prodejní strategie je navíc postavena na osobním zážitku. Vezmeme klienta na stavbu, ukážeme mu materiály, reagujeme na jeho potřeby… Žádná sebelepší internetová prezentace nenahradí osobní kontakt, takže tady bylo vyčkávání nutností. Jsme rádi, že už lidé sundali roušky, odvážili se do ulic a můžeme se s nimi setkávat.
Jak vidíte další vývoj v realitách? Budou v Praze, v Brně a v Bratislavě evergreenem malé byty?
DD: Já si nemyslím, že se malé byty stanou realitním evergreenem. Ano, budou je vyhledávat mladé rodiny a podobné cílové skupiny zákazníků, ale na druhou stranu jsme v České republice a na Slovensku už poměrně bohatou společností.
Obrovskou výhodou Čechů i Slováků je fakt, že naše země jsou součástí Evropské unie. Třeba v Bratislavě existuje velmi silný segment realitních klientů z Vídně Bratislavu mají kousek, platí tam euro a to má neuvěřitelný vliv na nákupní mentalitu. Jenže aby si klient koupil drahý velký byt, musí ho něčím zaujmout. Nemůže to být jen krabice na sídlišti. Realitní trh se vyvíjí, staví se green buildings, ekologické budovy, chytré budovy s moderními technologiemi, kde vše funguje na ovládání hlasem, multifunkční komplexy, kde se s rezidencí spojuje wellness. I takové věci připravujeme, máme je v plánech. Vše budeme postupně zveřejňovat na našem webu www.topestates.cz.
