Před dvěma lety jste spustili nemovitostní otevřený investiční fond Jet Industrial Lease. Proč jste ke svému tradičnímu oboru, private equity investicím do firem, přidali investice do průmyslových nemovitostí?
Od roku 1997 podnikáme v průmyslu. V roce 2015 jsme si řekli, že investování dáme kulturu západního střihu, a založili jsme první private equity fond Jet 1. Později jsme přidali Jet 2. Když jsme do nich nakupovali průmyslové firmy v Německu, všimli jsme si, že skoro všechny, o které jsme měli zájem, působily v pronajatých nemovitostech. V Česku je to přesně opačně. Z tuzemských podnikatelů jich devadesát procent podniká ve vlastní nemovitosti.
Co je špatného na tom, když firma vlastní svůj výrobní areál?
Nedává nám to logiku, protože byznys s nemovitostmi je úplně něco jiného než hlavní byznys výrobní firmy. Výrobní firma se o nemovitost stará jinak než firma, která se specializuje na správu nemovitostí a jejich pronájem. Z toho plyne, že ve východní Evropě je obrovský prostor, abychom oddělili podnikání s nemovitostmi od hlavního byznysu výrobních firem.
Přistupujete stejnou optikou i k firmám, které vlastníte ve fondech Jet 1 a Jet 2?
Zatím jsme žádnou nemovitost firem z těchto fondů do Jet Industrial Lease nepřeprodali. Vystupujeme po právní stránce jako spřízněné osoby, takže to není tak snadné, jako když nemovitost nakupujeme od třetí osoby. To ale neznamená, že bychom v budoucnu takovou transakci neprovedli. Určitě to smysl má.
Podle čeho si vybíráte nemovitosti, které do Jet Industrial Lease kupujete?
Musí být univerzálně využitelné. Nejčastěji jde o lehkou výrobu, montáž a kompletaci. Nemůžete kupovat nemovitosti, které jsou specificky přizpůsobené a určené pro určitý obor, například pro slévárnu. Další důležité kritérium je lokalita. To znamená, že firma musí být v místě, které je atraktivní i pro byznys s nemovitostmi.
Zatím jste kupovali nemovitosti zejména od institucionálních investorů. Budete v tom pokračovat, nebo půjdete více napřímo do jednotlivých firem s nabídkami na odkup jejich budov?
První náš obchod byl areál firmy AL-KO v Německu, který jsme kupovali přímo od této rodinné firmy. Její představitelé považovali nemovitosti za mrtvé aktivum. Věřili, že peníze získané jejich prodejem mohou zhodnotit mnohem lépe. To je typický příklad obchodu, kterých bychom v budoucnu chtěli dělat více. V Polsku jsme naopak kupovali od institucionálního investora, který podniká v nemovitostech. V budoucnu půjdeme oběma cestami. Už nás i oslovují podnikatelé, kteří o zpětný pronájem mají zájem.
S jakou výnosností můžete u průmyslových nemovitostí počítat?
Zatím jsme cílili na nemovitosti, u nichž se výnos pohyboval kolem osmi procent. V poslední době míry výnosnosti klesly k čtyřem či pěti procentům. To ale dlouho nevydrží.
Je pokles výnosů způsobený přehřátím trhu, kdy i ceny průmyslových nemovitostí raketově rostou, ale výše nájmů tak rychle nestoupá?
Trh určitě přehřátý byl. Řada firem kvůli zpřetrhání dodavatelsko-odběratelských řetězců začala stěhovat své výroby z Asie do Evropy. Takže zájem o průmyslové nemovitosti razantně vzrostl, což tlačilo ceny nahoru. Nájmy zůstaly v té době stejné. Teď se situace změnila a nájmy poměrně významně stoupají. Díky tomu by se výnosnosti mohly dostat zase k osmi procentům ročně.
Jsou firmy ochotné v době, kdy zdražuje téměř vše a náklady jim rychle rostou, přistupovat na růst nájemného?
Zatím ano, ale dostáváme se do bodu, kdy už to fungovat nemusí. Energie zdražují, jsou vysoké úrokové sazby, spotřebitelé začínají být opatrnější, to vše může vést k tomu, že nájmy v průmyslových nemovitostech přestanou růst. Může se ovšem stát, že některé firmy zkrachují, což povede k vyšší nabídce nemovitostí, případně k poklesu jejich cen.
Jsou průmyslové nemovitosti specifické ve srovnání třeba s administrativními budovami, pokud jde o chování nájemců?
U průmyslových nemovitostí je velká výhoda, že nájemci se nechtějí stěhovat. Výrobu není úplně jednoduché přemístit. Firmy mají vybudované lokální dodavatelské řetězce, o které nechtějí přijít. Takže nájmy jsou dlouhodobé. Ideální zákazník je pro nás stabilní firma s dobrým produktem, s dobrými hospodářskými výsledky a dlouhodobou nájemní smlouvou.
Když cílíte na výnosnost jednotlivých nemovitostí kolem osmi procent, jak vysoký výnos nabízíte svýim investorům?
V prvním roce jsme dosáhli výnosu přes dvacet procent. Nemovitosti, o které máme zájem, musí splňovat základní podmínku výnosnosti osm procent. Ale my jsme pak schopni dalšími zásahy tento výnos ještě zvýšit.
Co konkrétně jste s nemovitostmi dělali, abyste z nich dostali více peněz?
Některé jsme koupili za lepší cenu. Některé nemovitosti jsme dopronajali. V některých případech jsme nemovitosti doplnili o další development. A u některých jsme díky inflační doložce mohli zdražit nájemné.
Je složité v nynější ekonomické situaci získat od investorů do fondu peníze?
Do fondu Jet Industrial Lease nabíráme investory průběžně, protože to je otevřený fond. Kromě toho nyní nabíráme investory i do našeho průmyslového private equity fondu Jet 3, kde máme cíl získat osm miliard korun. Nynější fundraising je asi nejtěžší, jaký jsem kdy zažil. Největší roli hraje vysoká inflace, nejistota a docela vysoké úrokové sazby. Takže investoři váhají, jestli mají investovat do fondu, kde je počáteční příslib ročního výnosu osm procent, nebo dát peníze na termínovaný vklad, kde dnes běžně dostávají přes šest procent. Nicméně naše výnosy budou stabilní několik let, zatímco úrokové sazby pravděpodobně půjdou brzy dolů.
Současná energetická krize může přivést některé průmyslové firmy do existenčních problémů. Je to pro vás příležitost, jak do nového fondu Jet 3 získat firmy se zajímavými produkty, kterým jen došly peníze?
Cítíme to jako příležitost. Naše nejlepší příklady úspěšných akvizic byly firmy, které spadly do potíží po krizi v roce 2008 a my jsme je uměli řídit a restrukturalizovat. Svezli jsme se i na tom, že krize jednou skončí a firma se dostane zpět k výsledkům jako před krizí. Letos ukončíme příjem investic do fondu Jet 3. Takže budeme na tuto příležitost připraveni a pro všechny naše investory to může být zajímavé.
Na které sektory se v Jet 3 chcete zaměřit?
Budeme se držet oborů, které se nám zdají perspektivní. Budeme určitě pokračovat v energetice, v níž probíhají rozsáhlé změny. Zelenou dostal vodík, kde se hodně angažujeme. Zelenou dostaly i systémy na zachycování a ukládání uhlíku nebo energetické využití odpadů. Budeme pokračovat i ve výrobě moderních materiálů. Už máme firmu Fiberpreg, která dělá karbonový prepreg. Ten se využívá pro výrobu špičkových karbonových dílů pro letecký a automobilový průmysl a pro výrobce sportovního zboží. Bude nás zajímat železnice, protože spousta přeprav se stěhuje na koleje. Jednak je to ekologická doprava, jednak pohon lokomotiv se bude hodně orientovat na vodík.
Co kdyby byla k mání zajímavá firma z jiného oboru?
Máme rádi i mimořádné příležitosti. Musíme jen vidět, že daná společnost má dobrý produkt. Krize způsobí, že taková firma bude ke koupi za atraktivní cenu.
Firmy, které kupujete, seskupujete do oborových platforem, abyste mohli lépe využít jejich synergie. Budete firmy z Jet 3 zapojovat do už existujících platforem z Jet 1 a Jet 2?
Platformy tvoříme vždy v daném fondu. Pokud bychom ale měli firmu v Jet 3, která bude velmi úzce spjatá s platformou vytvořenou v Jet 2, mohli bychom ji prodat dříve jako součást této platformy.
Když na konci života fondu firmy prodáváte, tak se snažíte najít kupce pro celou platformu, v níž je zapojeno více firem, nebo prodáváte firmy samostatně?
Snažíme se prodávat celou platformu. Pro většinu investorů je to zajímavější, protože tyto firmy jsou už provázané a mají společné synergie jako výzkum a vývoj. Ale pokud nám někdo nabídne atraktivní cenu za jednotlivou společnost z platformy, tak ji prodáme samostatně.
V dokumentech k fondu Jet 3 pracujete hodně se slovem udržitelnost. Pracujete při výběru firem s kritérii ESG?
Pro nás je to důležité, protože mezi našimi investory jsou i zahraniční instituce, které ve svých statutech mají napsáno, že mohou investovat jen do fondů, které ctí politiku ESG. Navíc řadu akvizic financujeme bankovními úvěry a spousta bank má ve svých předpisech, že nemohou financovat akvizice, které se neřídí kritérii ESG. Proto se snažíme investovat do společností, které mají pozitivní dopad na planetu.
Je to jeden z důvodů, proč v automobilovém průmyslu nechcete jít do čehokoliv, co souvisí se spalovacími motory?
Souvisí to s naší environmentální politikou, ale také s trhem. Protože když teď koupíte firmu, která je výrobně spojená s technologií spalovacích motorů, tak při exitu za deset let už může patřit mezi ohrožené. Její prodejní atraktivita by pak nebyla vysoká.
Nyní plánujete prodej firem z fondu Jet 1. Je na to kvůli energetické krizi a hrozící recesi vhodná doba?
Musíme firmy prodat do poloviny roku 2024. Máme ve fondu tři společnosti. I když doba není úplně příznivá, dáme je na trh. Uvidíme ještě, jak naložíme s firmou Fiberpreg, která má před sebou ještě velký růstový potenciál. Tam budeme zvažovat, jestli ji nezapojíme do platformy, která by měla vzniknout ve fondu Jet 3.
Kterého z příběhů firem, jež jste postavili na nohy a dobře prodali, si ceníte nejvíce?
Hodně si cením toho, co se nám povedlo s firmou Kordárna. Tu jsme kupovali v roce 2009. Tehdy jí provozní zisk EBITDA klesl z 350 na 90 milionů korun. V roce 2018 jsme Kordárnu prodali nadnárodnímu vlastníkovi s EBITDA kolem 320 milionů korun, s kvalitním managementem, za cenu, která se vyšplhala na více než šestinásobek vstupní investice.
Jak intenzivně jste se jako akcionáři podíleli na jejím operativním řízení?
Jako akcionáři máme vždy projektového ředitele, který je v dennodenním styku s managementem firmy, kterou máme ve fondech. V Kordárně jsme třeba oddělili výrobu geotextilií, která byla lokalizována na Slovensku. Prodali jsme ji pak britské společnosti, která se takovou výrobou zabývá. Nám to přineslo posílení cash flow a prostředků na investice v jádrové společnosti, která měla produkt s mnohem vyšší marží.
Na Slovensku jsme také zprovoznili výrobu vlákna, z něhož se tká tkanina na výrobu kordů do pneumatik. Máte jako akcionář vliv i na výnosovou stránku třeba tím, že se snažíte nacházet nové trhy a nové odběratele pro své firmy?
Pokud je management kvalitní, což je v devadesáti procentech případů, tak to necháváme na něm. Pokud si myslíme, že se produkt dá uplatnit ještě na nových trzích, tak se tomu snažíme pomoci. Zejména osobní účastí na klíčových jednáních s možnými odběrateli a prací na firemní byznysové strategii.
V posledních letech se mluví o hrozbě, že průmysl se z Evropy odstěhuje kvůli složitým regulacím, vysokým nákladům, politikám jako Green Deal. Bojíte se jako investor do průmyslu, že se tento scénář naplní?
Nikdy jsem neměl problém s Green Dealem a podobnou regulací. Vždy jsem měl problém spíše s politiky. Pokud máte dlouhodobou strategii a víte, že Evropa směřuje k nízko uhlíkové ekonomice a k oborům, které mají pozitivní dopad na planetu, tak s tím počítáte a kupujete firmy, které do těchto trendů zapadají. Ale to, co se stalo v posledních měsících, celý pokrok zastavilo. Green Deal se prezentuje jako důvod zdražování energie, což si nemyslím. Energie zdražila především Putinova válka na Ukrajině a to, jak se k ní postavili evropští politici.
Myslíte sankce vůči Rusku?
Sankce jsou v pořádku, ale politici měli počítat s tím, že kvůli nim bude trpět evropský průmysl. Takže současně se sankcemi měli přijít s opatřeními, která podpoří evropské firmy. Nechali nás podnikatele v tom plavat samotné. Něco vyřešit umíme, ale když vám třeba ve sklárně zdraží energie několikanásobně, tak si s tím neporadíte. Evropský průmysl krvácí každý den a je otázka, jak dlouho to vydrží.
Igor Fait (56)
Vystudoval Provozně ekonomickou fakultu Mendelovy univerzity v Brně. V letech 1990 až 1993 pracoval jako portfolio manažer Veletržního Investičního Fondu a ředitel kapitálových trhů BVV. Poté se osamostatnil a založil brokerskou společnost Brno Broker Group. Společnost svým tržním podílem patřila mezi top deset obchodníků s cennými papíry v ČR. V roce 1996 Igor Fait společnost BBG Brno prodal a založil společnost Jet Investment.
