Je pořád v pohybu. Aktivní sportovec a byznysmen Jan Mynář pendluje mezi Třincem, Brnem a Prahou. Na severu Moravy se stará o skupinu BO! holding, v Brně od loňska šéfuje fotbalové Zbrojovce a v Praze vede realitní kancelář LEXXUS NORTON. S ní hodlá už letos vyrazit mimo Prahu. „Chceme jít do Brna, kde už působí naše další dvě značky, BO! reality a finance a STING Reality,“ říká Mynář.

Kariéru ve finančnictví začal již ve 22 letech, kdy se podílel na vzniku tradingové a opční platformy XTB. Poté působil jako M&A manager ve společnosti Škoda Transportation nebo jako člen představenstva GHR energy. Před deseti lety byl u zrodu BHM Group, jedné z prvních family office v Česku. Založil realitní skupinu BO! Holding, do níž patří i zavedené realitní značky jako STING Reality a realitní kancelář LEXXUS NORTON, v níž BO! holding drží padesátiprocentní podíl. V LEXXUS NORTON působí jako managing partner.

Jan Mynář

Vaše firma BO! holding, která je aktivní především na Moravě, loni koupila padesátiprocentní podíl v realitní kanceláři LEXXUS NORTON. Co do ní přinášíte?

BO! holding je realitní platforma, neřešíme jen realitní zprostředkování, ale i další produkty. Když jsme BO! zakládali, měli jsme cíl stát se jedním z největších hráčů na trhu rezidenčních nemovitostí. To se nám během čtyř let podařilo. Dnes máme tři značky, LEXXUS NORTON, STING Reality a BO!. LEXXUS NORTON se specializuje na prémiové nemovitosti a developerské projekty, STING je široká stabilní síť realitních kanceláří po celé republice a BO!  je taková fresh, rozvojová značka, která se snaží přinášet na trh nové služby. Umíme tyto tři pohledy na realitní zprostředkování propojovat, vybírat to nejlepší, a to pak implementovat do dalších značek. Jako skupina máme v realitních službách celkový provizní obrat kolem půl miliardy korun.

Kryjí se nějak cílové skupiny jednotlivých značek, aby si v rámci skupiny mohly vypomáhat?

Přímá konkurence mezi LEXXUS NORTON a dalšími našimi značkami není, protože LEXXUS NORTON primárně působí v Praze a naše další značky operují převážně mimo hlavní město. Ale když bude mít LEXXUS NORTON klienta, který developoval v Praze a teď chce jít do Olomouce, můžeme mu nabídnout naše kompletní služby v oblasti consultingu, marketingu nebo projektového managementu, a navíc přímo v Olomouci zkušenosti makléřů ze STING, kteří se postarají o prodej. Tímto způsobem jsme schopni dostat služby LEXXUS NORTON do dalších krajských měst, kde už pražští developeři začínají působit.

Takže není nutné vytvářet nové pobočky LEXXUS NORTON v těchto městech?

Chceme jít do Brna, a to už letos. BO! a STING už v Brně jsou, takže můžeme na této platformě stavět. Pobočky LEXXUS NORTON v dalších městech nutně nejsou potřeba.

Do budoucna by se měl LEXXUS NORTON držet primárně prodeje developerských projektů?

Developerské projekty jsou už teď pro LEXXUS NORTON hlavní byznys. V nabídce máme exkluzivně jednu třetinu pražského trhu s novými byty. Jen vloni jsme prodali tyto byty celkem za více než 2,5 miliardy korun. Developerské projekty loni představovaly více než polovinu celkového provizního obratu LEXXUS NORTON, zbytek připadá na secondhandový trh. Jsme jednička na pražském trhu prémiových nemovitostí a naše know-how a služby bychom chtěli nabízet i v dalších městech.

Chcete jít s LEXXUS NORTON do zbytku republiky jen s pražskými developery, nebo budete hledat spolupráci i s lokálními hráči, kteří působí v krajských městech?

Bude to kombinace. Samozřejmě jednodušší to bude s developery, kteří už nás znají a znají naši přidanou hodnotu, a nemusíme je už učit, proč si mají vybrat LEXXUS NORTON. Věřím tomu, že s novými referencemi v dané lokalitě ale přitáhneme i tamní developery.

Tvrdíte, že nejlepší je, když jste u přípravy nového developerského projektu hned od začátku. Jak jeho podobu dokážete ovlivnit?

Prodali jsme v Praze už více než 15 tisíc bytů. Máme přehled, jak má určitý byt v konkrétní lokalitě vypadat. Ať už jde o dispozice, standardy, nastavení cenové politiky, či marketingovou komunikaci. To vše se musí řešit hned na začátku, ideálně před získáním stavebního povolení. Musíte mít jasno, kolik v projektu budete mít bytů 1+kk, 2+kk a dalších dispozic, jak budou vypadat, jaké budou standardní vybavení. S tím vším developerům radíme, aby produkt na konci byl co nejlépe prodejný a abychom developerovi maximalizovali jeho zisk.

Poslouchají vás?

Jak kdo. Ti velcí a zkušení už tyto věci mají vychytané, protože postavili spoustu projektů. Naše přidaná hodnota je ale velká v případě developera, který jde do nové lokality nebo je menší a nemá za sebou desítky projektů. Vše, co říkáme, máme podložené daty.

Co z dat dokážete vyčíst?

Víme, kolik stály byty, které se v dané lokalitě už prodaly, jak rychle se prodaly v porovnání s konkurencí, jak vypadal celý marketingový trychtýř od počtu zobrazení inzerátu přes poptávky, prohlídky až po realizaci transakce. Když tato data vyhodnotíme, tak jsme schopni říct, jak by určitý projekt měl vypadat a jak ho efektivně dostat na trh a prodat. Záleží samozřejmě i na tom, na jakou cílovou klientelu projekt míří. Jestli má jít o nájemní byty nebo o byty pro rodiny.

Máte konkrétní příklad?

Přišel za námi developer, který měl v Braníku pozemek, na němž chtěl postavit vilový dům. Chtěl tam mít velké byty 4+kk a 5+kk. Nám to nedávalo smysl, protože samotná lokalita nebyla úplně stavěná na byty za nějakých 70 milionů korun. Vytvořili jsme proto koncepci, podle které by měl developer celý projekt předělat, tedy rozsekat ho na menší byty 1+kk a 2+kk a pár větších bytů zachovat v horních patrech. Předkládali jsme mu analýzu konkurence, říkali jsme mu, jak vysoké by musely být ceny, aby se byty 5+kk v dané lokalitě prodaly, a upozorňovali jsme ho, že by byl velký problém takové byty prodat. Týden o tom přemýšlel a pak projekt změnil podle našeho návrhu.

Co když vás neposlechne, odmítnete ho?

Už se v minulosti stalo, že jsme odmítli spolupráci, protože jsme se obávali, že byty budou jen těžko prodejné.

Děláte i strategie, jak stanovovat ceny bytů v projektu postupně, a to od uvedení na trh až po dokončení?

Připravujeme i tyto simulace. Máme na to vlastní consultingové oddělení. Nedílnou součástí našeho reportu je, jak nastavit ceny na začátku prodeje a odhad, jak s cenou hýbat dál, když se prodá prvních dvacet bytů, druhých dvacet bytů a tak dále. Není to jednotný vzorec, záleží na konkrétním projektu a jeho velikosti. Do tohoto procesu ale vstupují i naši makléři, kteří mají zkušenosti z konkrétních lokalit a vědí, jak se ceny v poslední době hýbou, jaké byty se prodaly v projektu rychleji a podobně.

Loni se trh probudil a prodeje extrémně vzrostly. Nezačíná být trh s novými byty v Praze zase přehřátý?

Teď na trhu panuje určitá rovnováha. Není tak přepálený jako v době covidu, kdy zájem i ceny ustřelily. Zároveň ale není trh v takovém stavu, jako byl předchozí dva roky, kdy byl významný převis nabídky. Dnes je na trhu zdravá kompetitivní nálada. Neplatí však, že se do tří dnů prodá všechno, co na trhu přistane. Vidím to napříč skupinou. Trh je ale rychlejší než v předchozích letech.

Je nová rovnováha definovaná tím, že už jsou ceny bytů tak vysoké, že se početně zmenšila skupina těch, kteří si je mohou dovolit?

Když si srovnáme vysokou cenu za metr čtvereční, reálné mzdy, které nedohnaly růst cen bytů, a drahé hypotéky, tak to ani jinak být nemůže.

Jak se budou letos vyvíjet ceny bytů?

V segmentu, který obsluhuje LEXXUS NORTON, půjdou ceny nahoru o 4 až 6 procent. Bude hodně záviset na konkrétní lokalitě. V těch, které jsou žádané a nemají dostatečnou nabídku, mohou růst ceny i významněji. V okrajových částech Prahy může být nárůst mírnější. Určitě ale nečekám, že by ceny klesaly, pro to není důvod. Kolem Prahy by ceny mohly růst o 2 až 4 procenta.

Budou byty zdražovat i ve zbytku republiky?

To velmi záleží na konkrétním místě. Nemám rád průměrná čísla, která vlastně nic neříkají. Když uvedete, že ceny nemovitostí v Česku porostou o 3,5 procenta, tak to vůbec nic nevypovídá o tom, jak to bude v Ústí nad Labem, Brně nebo Ostravě. Vás jako klienta, který bydlí v Ostravě, přitom zajímá, jak se budou ceny vyvíjet právě tam.

Pražský trh s novými byty hodně ovlivňují kupci-investoři. Roste u vás počet klientů, kteří si byt kupují jako investici, a ukládají tak volné prostředky?

Podíl klientů, kteří si kupují byty jako investici, spíše roste. Většina si tak ukládá své úspory, ale část investorů využívá i hypoteční financování.

Dává to při stávajících cenách a úrokových sazbách smysl, kupovat si jako investici byt na pronájem?

Určitě ano. Pochopitelně záleží na vaší investiční strategii. Když hledáte výnos 25 procent ročně, tak byt není to pravé. Z nájmu budete mít výnos zhruba 3 procenta ročně, k tomu poroste hodnota nemovitosti o 4 až 5 procent ročně. Takže jste na 8 procentech. I když budete mít hypotéku za necelých 5 procent, tak po započtení finanční páky jste schopni dosáhnout výnosnosti vlastních zdrojů kolem 10 procent. A to už je pro mnoho investorů zajímavé.

Připravujete v oblasti investic nějakou novou službu?

Chystáme platformu pro investiční byty. Na našem webu vytvoříme sekci, do níž z projektů, které prodáváme, vybereme byty, které jsou pro investici nejvhodnější. Spočítáme očekávaný výnos z nájmu, namodelujeme financování hypotékou a desetiletý investiční horizont, jak by se v něm investice mohla chovat. Klient si podle lokality a typu vybere, jaký byt chce. Přes naši investiční platformu si ho bude moci snadno rezervovat a koupit.

Budou na platformu navázané i další služby?

Zařídíme klientovi hypotéku, možnosti vybavení bytu a najdeme bonitního nájemníka. To je nová služba, kterou bychom letos chtěli spustit. Klient si v podstatě na naší platformě byt jen vybere a může na něj zapomenout, protože se mu o něj postaráme. Zajistíme mu ve správnou chvíli i refinancování hypotéky. Postaráme se o obměnu nájemníků. Vlastníkovi bude jen chodit na účet nájem.

Jaké typy bytů tam budou, spíše menší 1+kk a 2+kk, které se dnes nejvíce prodávají?

Kromě těchto menších už jsou zajímavé i byty 3+kk. Cenová úroveň na koupi bytů pro rodiny je už tak vysoká, že i větší byty se začnou dobře pronajímat. Na okraji Prahy nebo v jejím okolí můžete za stejný nájem získat větší 3+kk místo 2+kk v Praze. To část nájemníků přiláká.

V minulosti jste pomáhali pronajímat celý projekt v Holešovicích pro Heimstaden. Je pro vás zajímavý trh institucionálního nájemního bydlení, kde by měly nové projekty v příštích letech přibývat?

Zatím těchto projektů moc není. Ale pracujeme s konkrétními developery, bavíme se s nimi o tom, jak takové projekty pojmout. Máme tady zkušený tým, který pronajal téměř dvě stovky bytů pro Heimstaden během několika měsíců. Známe všechny plusy a minusy a naše know-how umíme rozšířit i na další projekty. Takže určitě nás tento segment trhu zajímá. Já osobně zde vnímám velký potenciál.

Je rozdíl, když hledáte nájemce pro individuální pronajímatele a když pronajímáte velký institucionální projekt?

Když je to institucionální projekt, většinou sedíme v dané budově. Majitel nemovitosti má často specifické požadavky, jakým způsobem má celý proces probíhat. Takže celý nájemní proces provádíme v jeho režimu. Je to možná více administrativní práce než jednotlivé pronájmy, které jsou kreativnější a musí se více pracovat s majitelem i potenciálním nájemcem.

Hodně se nyní mluví o používání umělé inteligence. Je pro ni místo i v marketingu realitních projektů?

AI je trochu buzzword. Umělá inteligence v dnešní podobě má potenciál jako nástroj pro doplnění lidí. Ještě dlouho nebude ve stavu, kdy by zvládla prodej bytu. Ale napříč skupinou používáme jazykové generativní modely na formulaci textů, ale i pro brainstorming, jakým způsobem konkrétní reklamu nebo PR uchopit. AI používáme i pro vytváření vizualizací se zařízením bytů. Máme fotky prázdných místností a potřebujeme do nich vygenerovat zařízení, v podstatě takový virtuální home staging. Je to velmi rychlé a klient sám si s tím může hrát. Máme k tomu nástroje, které testujeme a postupně nasazujeme v naší síti. AI chceme také více používat na analýzu dat, abychom ještě lépe rozuměli tomu, co funguje a jak marketing optimalizovat.

Jen za loňský rok jste zahájili prodej 28 developerských projektů, což byl skoro trojnásobek vašeho dlouhodobého průměru. Bude jich letos stejně, nebo se už developeři s novými projekty vyčerpali?

Chystá se dost nových projektů, přibudou další etapy už rozjetých projektů. Ale asi to nebude stejně jako loni, kdy developeři poslali na trh projekty po dvouleté pauze, kdy všichni vyčkávali, co se bude dít. Chtěli bychom se dostat ke dvacítce projektů. Posilujeme i personálně, abychom ročně byli schopni dvacet nových developerských projektů obsloužit.

Jaké máte prodejní cíle?

Kdyby se nám povedlo zopakovat loňský rok, kdy jsme prodali jen jednotky v developerských projektech za 2,5 miliardy korun, budeme spokojení.

Prošel jste různé typy byznysů, v private equity jste se zabýval i problémovými průmyslovými firmami. Co vás baví na realitách?

Když jsme před čtyřmi lety zakládali skupinu BO!, končil jsem po docela dlouhé štaci v private equity. Když jsem se díval na nové příležitosti, tak jsem hledal segment, do kterého díky našemu know-how můžeme přinést něco nového. Reality obecně mají velký prostor k refreshi, co se týče postupů, nápadů, produktů a služeb. Realitní kancelář STING máme rok a podařilo se nám zvednout obrat o 50 procent díky kombinaci nasazení technologií či motivaci lidí. Chceme hledat nové přístupy pro stará zaběhlá odvětví.

Jako je služba Mooy.cz?

Mooy.cz je kombinace služeb rent-to-own a power buyer. V rent-to-own umožňujeme lidem, aby se dostali k nemovitosti, i když nemohou hned získat hypotéku nebo nemají ještě dostatek peněz na splacení části ceny nepokryté hypotékou. To funguje hlavně na trhu, který je rychlý, jako v letech 2021 a 2022. Často řešíme případy produktem, kterému říkáme power buyer neboli kupte dřív, než prodáte svou stávající nemovitost. Jde o proces, kdy pomáháme kupovat klientovi nemovitost za hotové peníze a klient si ji posléze refinancuje.

Jaká je poptávka po těchto službách?

Větší, než jakou jsme schopni uspokojit. Je to kapitálově náročná služba. Máme takto zainvestované střední stovky milionů korun a nyní hledáme další investory, kteří by nám pomohli tuto službu dál rozvíjet a nabízet ji po celé republice včetně Prahy. Ve vztahu k riziku, které se blíží nule, je výnos velmi zajímavý.

Uvažujete o zřízení nemovitostního fondu?

Pro Mooy.cz už chystáme nemovitostní fond, který by za touto službou stál. Výnos pro investora na úrovni 6 až 8 procent za rok se dá dobře předvídat, navíc investice je krytá hodnotou nemovitosti. Průměrná hodnota LTV ve smyslu, kolik my do nákupu dáváme peněz vůči hodnotě nemovitosti, je 68 procent. Takový fond má retailový potenciál. Spustit bychom ho mohli už v letošním roce.