V pražských Modřanech přestavujete bývalou továrnu Microna na luxusní lofty. Co vám ještě v projektu Vanguard zbývá dodělat?
Teď dokončujeme společné prostory. Dotahujeme design s architekty a designéry tak, abychom z Vanguardu udělali místo, které bude po všech stránkách nadstandardní. A to včetně služeb, jejichž přípravu také finišujeme. Vlastníkům bude k dispozici sedm dnů v týdnu 24 hodin concierge, který jim zajistí, na co si vzpomenou, od nákupu přes letenky, vína na večer až po zajištění odvozu dětí do školek. Nebude to jen nějaký lepší recepční, ale opravdu plnohodnotná služba ve vysokém standardu.
Concierge bude vaše služba, nebo si ji bude najímat společenství vlastníků od externího dodavatele?
V tomto případě bychom chtěli společenství vlastníků nazývat spíše jako private club. Vlastníci našich loftů budou spolu řešit přece jen asi jiné věci, než co dělají běžná společenství. Třeba se budou domlouvat na společném byznysu. Určitě se ale mohou domluvit, jak budou chtít časem službu concierge upravit. Budou ji poskytovat naši profesionálové přímo z oboru. Už nyní máme kolegu, který bude službu concierge řídit a je již plně v procesu příprav na její spuštění. Komunikuje také s novými vlastníky jednotlivých loftů, kteří si dokončují svůj vysněný byt. Jelikož řada vlastníků si lofty kupuje ve variantě shell & core, je třeba celou jejich stavební úpravu řídit. Samozřejmě chceme tento projekt, včetně concierge, spravovat co nejdéle.
Budete služby typu concierge nabízet i v jiných podobných projektech, když se vše na Vanguardu naučíte a odladíte?
Vanguard je v tomto ohledu náš pilotní projekt. Concierge, to je tým lidí, kteří umí cizí jazyky, jsou organizačně velmi zdatní. Nabrali jsme do něj kolegy, kteří dříve pracovali v hotelovém byznysu. Pokud uvidíme, že tato služba má úspěch, budeme do dalších projektů podobně luxusního charakteru jako Vanguard službu concierge dodávat.
Kolik loftů jste zatím ve Vanguardu prodali?
Ke konci ledna jsme měli prodaných více než polovinu loftů, což je očekávané číslo. Během prvního pololetí dokončíme další dva vzorové lofty, které budou šité na míru cílové skupině, tedy budoucím uživatelům Vanguardu. Vzorové lofty budou vybaveny tak, jako byste přišli k někomu na návštěvu.
Včetně lehkého nepořádku?
Přesně tak. Nebude to unifikovaný design s přesně naaranžovanými talíři tak, jako bývá obvyklé ve vzorových bytech developerských projektů. Budou tam boty, oblečení nebo zaparkovaný veterán či motorka vedle obývacího pokoje. Interiér bude velmi stylový s vintage nábytkem, jaký chce vizionář, chlap ve středních letech, který má peníze, chce žít originální život. Občas si pozve kolegy z práce, aby jim na třímetrovém stole a projektoru představil další vizi, kam posune svou firmu, či jindy zase přátele, aby jim ukázal videa ze svých cest.
Takto kompletně zařízený loft pak bude i na prodej, nebo bude jen na ukázku?
Ano, takto vybavený loft si může koupit kdokoliv, komu sedne. Jinak si můžete v projektu Vanguard koupit loft jako shell & core a dokončit si ho podle svých vysněných představ, což je volba zhruba 85 procent kupujících, nebo kupujícímu loft dokončíme my. Ukázkový loft je pro takového kupujícího inspirací, co všechno se dá se získaným prostorem udělat, aby v okamžiku, kdy do něho vstoupí, měl pocit, že je to loft, kde chce žít.
Do kdy chcete mít celý Vanguard prodaný?
Očekávám, že letos budeme mít prodáno osmdesát procent loftů. Pro zbytek najdeme nové majitele v roce 2024. Vzhledem k silné poptávce po pronájmu loftu v tomto projektu uvažujeme i o tom, že několik z nich dokončíme a pronajmeme je, aby si lidé mohli vyzkoušet na vlastní kůži, jak se žije ve Vanguardu.
Může se dnešní ekonomická situace projevit v nižším zájmu o takové bydlení?
Ukazuje se, že počet prohlídek a počet prodávaných loftů ve druhém pololetí loňského roku neklesl. Problém je, že celý objekt je pořád ještě staveniště. Než bude voda v bazénu, fungovat dynamika světel ve společných prostorách a stát umělecky ztvárněná a provoněná recepce s řezanými květinami a zenovou zahrádkou, to bude ještě chvíli trvat.
Nehrozí, že dům bude staveništěm ještě dlouho poté, co prodáte poslední z loftů, protože si majitelé budou dostavovat své byty, které si koupili jako shell & core?
Máme vše domyšlené do posledního detailu, aby někdo, kdo se nastěhuje a chce bydlet, nebyl rušen někým, kdo si teprve svůj loft dostavuje. Právě služba concierge bude na pravidla dokončování loftů dohlížet a vše koordinovat. Předpokládáme, že do roka od převzetí loftu si ho každý vlastník dokončí, i toto s klienty smluvně ošetřujeme.
Unikátem projektu je autovýtah, který jezdí stejně rychle jako osobní výtah. Bylo těžké ho sehnat?
V Česku nám žádná výtahářská firma nebyla schopna takové podmínky splnit. Museli jsme jet až do Finska za firmou Kone. Ta nám uměla garantovat rychlost jeden metr za sekundu. Musela celý výtah vyprojektovat na klíč přesně na míru Vanguardu. Tomu odpovídala i jeho cena.
I když u Vanguardu jste nynější realitní krizi nepocítili, jak se projevila na prodejích v dalších vašich projektech?
V první polovině roku 2022 šly obchody tak, jak jsme si na začátku roku naplánovali, tedy velmi dobře. Ve druhé polovině se ale prodej výrazně propadl vlivem drahých hypoték, obav z energetické krize, tedy vyšších nákladů na služby, a války na Ukrajině. Lidé odložili koupi nového bytu a raději šli do nájmu, což se projevilo na jeho zvýšení o zhruba 25 procent. Takže jsme ve druhém pololetí prodávali 40 procent objemu naplánovaného na začátku roku. Podařilo se nám ale oslovit několik zahraničních investorů, kterým jsme prodali byty v některých projektech. Takže celkově byl pro nás loňský rok úspěšný. Prodeje jsme měli za 1,77 miliardy korun, což bylo o 200 milionů více, než jsme očekávali.
Jak to vypadá letos?
Zvýšenou poptávku po koupi nemovitostí očekávám na jaře. Věřím, do té doby část obav z budoucnosti opadne. Vždy na jaře přicházejí noví zákazníci, kteří chtějí investovat či bydlet v novém. Za první pololetí budeme nejspíš na čtyřiceti procentech objemu z prvního pololetí 2022. Druhá polovina letošního roku by už mohla být na 65 až 70 procentech objemu plánovaného na rok 2022, který byl v jeho první polovině opravdu velmi úspěšný.
Loni jste se ve druhém pololetí snažili zachránit situaci dotovanými hypotékami. Byl o ně zájem?
Několik zákazníků tuto možnost využilo, a proto jsme akci prodloužili. Byli to zejména klienti, kteří neměli na vysoké splátky a věří, že zhruba po dvou letech se úrokové sazby dostanou pod čtyři procenta ročně.
Dá se letos očekávat pokles cen bytů?
U nových bytů není jediná indicie, která by tomu napovídala. Inflace je stále vysoká, mzdy rostou, stavební náklady neklesají. Celkově ale trh už nyní kopíruje krizi z roku. Tedy secondhandové byty v menších městech už zlevnily vůči cenám z prvního pololetí 2022. Praha si ovšem i v minulé krizi cenu udržela. Stalo se jen to, že obchody se časově protáhly. Věřím, že tento scénář se bude opakovat a že v průběhu letošního roku budou ceny kvalitních bytů v dobré lokalitě opět mírně stoupat.
Loni jste zopakovali také bonus ve formě příspěvku až půl milionu korun na vybavení bytu. Budete s podobnými akčními nabídkami pracovat i letos?
S benefity pro zákazníky jsme pracovali vždy, i když byla na trhu konjunktura a prodeji se velmi dařilo. Tedy motivační benefit plánujeme i letos. Zmiňovaný bonus na vybavení měl velký úspěch, větší než dotované hypotéky.
Aktuálně přestavujete tři činžovní domy na Žižkově na nájemní byty. Další budete stavět v bývalé ústředně nedaleko náměstí Jiřího z Poděbrad. Znamená to, že se chcete do budoucna více věnovat nájemnímu bydlení?
Rozhodli jsme se, že ve vybraných objektech, které zrekonstruujeme, budeme dlouhodobě byty pronajímat. Nyní máme rozestavěný projekt vedle sídla PSN – tři činžovní domy, kde na společných terasách a zahradě ve dvoře budou grilovací zóny, letní sezení, parkoviště a obchody, které budou nájemci využívat denně ke svému spokojenému bydlení. V nájemním segmentu budeme hodně dbát na výběr lokality a kvalitu provedení stavebních prací s designem jak bytů, tak společných prostor a s orientací na spokojenost uživatelů.
Budete se u nájmů zaměřovat na nějakou konkrétní cílovou skupinu?
Chceme nabízet praktické bydlení s řadou benefitů pro uživatele, jako je fitness, prádelna, sušárna a společná, ale hlavně prakticky vybavená zahrada. Zachováváme tak stejný přístup, jaký máme k projektům, v nichž byty prodáváme.
Půjde hlavně o menší byty 2+kk, které se dobře pronajímají?
Máme tam všechny velikosti. Od patnáctimetrových garsonek až po 4+kk s plochou 150 metrů čtverečních, vlastní terasou a parkovacím stáním. Hodně záleží na lokalitě. Druhý projekt na Vinohradech bude zahrnovat i společné wellness pro klienty, podobně jako ve Vanguardu. Nyní jsme ve fázi projektování. Bude to nadstandardní nájemní bydlení v Praze.
Máte nějaký plán, kolik nájemních bytů byste chtěli mít v portfoliu?
Plán již máme, ale bude hodně záležet na našich budoucích akvizicích. Pokud uvidíme, že nějaká lokalita se bude hodit spíše na nájemní bydlení než na prodej jednotlivých bytů, budeme se tím zabývat.
Připravujete projekty za deset miliard korun. Jedním z nich je brownfield po továrně Koh-i-noor v pražských Vršovicích. Už víte, kdy začnete stavět?
Letos zahájíme první předprodej ve výjimečném projektu KOH-I-NOOR. Velmi se na něj těším, jelikož se nám zde daří vytvořit místo, které bude úžasné pro život. Dvě historické budovy zachováme a po vzoru Vanguardu přestavíme na zajímavé bydlení v původní továrně. Doplníme je velmi citlivým novým rezidenčním developmentem, který vypracovala architektonická kancelář ing. arch. Jakuba Cíglera. Projekt bude otevřený, vzdušný a praktický. Bude volně průchozí od Vinohrad na Vršovickou ulici. Jeho součástí budou i obchody a služby, restaurace, vinotéka, pekárna, a tedy vše, co potřebujete mít v blízkosti svého bydlení. Celkem zde postavíme 600 bytů a chceme, aby jejich vlastníci nebo nájemníci měli co nejkvalitnější služby v přímém sousedství.
Kdy bude projekt hotový?
Nyní máme plán, že do roku 2028 bychom měli mít dokončené všechny tři etapy.
Měla radnice Prahy 10 nějaké speciální požadavky vzhledem k velikosti a umístění projektu?
Projekt jsme dopředu s Prahou 10 konzultovali, abychom se dohodli, co vše by pro tuto lokalitu bylo ideální a vhodné. Výsledky těchto konzultací nejlépe splnil návrh architekta Jakuba Cíglera. Jako zkušený developer víme, co uživatelé bytů požadují.
Retailové jednotky si necháte a budete je sami pronajímat?
Retaily budeme nabízet investorům ke koupi. Ať už takovým, kteří si chtějí koupit prostory i s nájemci s dobrými smlouvami, nebo přímo provozovatelům konkrétních obchodů. Nyní uvažujeme o tom, že budeme celý projekt dál spravovat a některé obchodní prostory si necháme v portfoliu PSN.
Neměli jste problém získat na stavbu financování?
První etapu financujeme z vlastních zdrojů. Zatím nepotřebujeme peníze od banky. Na další etapy již budeme využívat částečně bankovního úvěru.
V centru Prahy chystáte také nový projekt na místě bývalé budovy Transgasu. Jak jste daleko?
Společně s naším partnerem, Pentou, jsme spustili veřejnou soutěž na výběr architekta. Chtěli jsme tím vyvolat zájem o tuto lokalitu, kterou oba považujeme za velmi výjimečnou. Přihlásilo se do ní dvanáct architektů z různých zemí světa včetně Česka. Na konci ledna skončilo druhé kolo, v němž jsme vybírali ze šesti architektů. Věříme, že vítězná architektonická kancelář tam navrhne unikátní objekt jak z hlediska
architektury, tak z hlediska uživatelského komfortu. V této lokalitě postavíme unikátní kanceláře s nádhernými výhledy, ve větší části pak budou byty. Chceme, aby obě tyto funkce spolu co nejlépe fungovaly. Budoucí majitelé bytů budou vlastnit unikátní nemovitost v nejbližším centru Prahy a věřím, že se tyto byty stanou rodinným zlatem.
Proč jste do projektu šli padesát na padesát s Pentou?
Důvodem byla znalost Penty s podobnými, zejména kancelářskými projekty. Společně pak věříme, že spojením zkušeností PSN a Penty vznikne naprosto unikátní projekt v těsné blízkosti Národního muzea.
Kdy by se mohlo začít stavět?
Chtěli bychom začít stavět v roce 2024, bude to záviset na vybraném konečném architektonickém návrhu. Po výběru architektonické kanceláře začnou jednání se všemi dotčenými úřady a samotné projektování.
Sice těžiště vaší činnosti leží v Praze, ale rozhodli jste se koupit velký projekt v Brně. Co vás přimělo jít do druhého největšího českého města?
V Brně vidíme velký potenciál. Trh s byty tam není nasycen. Samotná akviziční příležitost pro nás byla velmi zajímavá. Těší nás, že architekti, které jsme oslovili, nám předkládají opravdu zajímavé návrhy. Z lokality uděláme výrazně lepší adresu a místo pro život. Dnes je tato lokalita celkem zanedbaná, byť je jen pár minut chůze od centra Brna.
Co tam vyroste?
Plánujeme zde rezidenční projekt s několika stovkami bytů a kancelářemi s maloobchodními plochami. Tři stávající objekty, které jsme koupili od Innogy, zachováme, protože jsou velmi výjimečné svou architekturou a budou tím dotvářet kombinaci rezidenčního bydlení a kanceláří.
Tušíte, kdy byste mohli začít s první etapou?
Bude hodně záležet na rychlosti povolování. Zatím nemáme přesný termín, ale chtěli bychom začít první etapu rezidenčního bydlení stavět již v roce 2024. Těší nás, že se budeme podílet na rozvoji této části Brna, a to díky našim dlouholetým zkušenostem z Prahy, Pardubic, Hradce Králové a dalších měst v Česku.
Do budoucna chcete nakoupit nové pozemky za několik miliard korun. Soustředíte se na Prahu, nebo se budete cíleně dívat i na jiná města?
Pro nás neexistuje místo, se kterým bychom nepočítali. Nedávno jsme koupili pozemek ve Špindlerově Mlýně, kde chceme stavět malý rezidenční projekt. Pobočky máme v Pardubicích a Hradci Králové. Takže když se naskytne dobrá příležitost mimo Prahu, třeba v Plzni, není důvod, abychom ji nevyužili.
V Praze ještě lze najít nové příležitosti i bez nového Metropolitního plánu, který měl otevřít pro development nové lokality?
Je tady spousta objektů, které jsou ve špatném stavu, nebo nevyužitá místa v krásných částech Prahy. To je hlavní segment, na němž jsme jako PSN vyrostli a chceme v něm pokračovat dál. Stále máme akviziční nabídky pozemků či projektů, tedy stále je v Praze mnoho míst, která si zaslouží změnu, a my chceme být u toho.
Marek Padevět
Do PSN nastoupil v roce 1995 na pozici makléře. Nyní zde působí jako ředitel rezidenčních projektů. Jeho úkolem je vymýšlet vize budoucích projektů z hlediska produktu a prodejní ceny. Společnost PSN byla založena již v roce 1991 a byty do vlastnictví prodává od roku 1994. Z ročního obratu 150 milionů korun se za tu dobu vyšplhala na více než 1,7 miliardy korun.
