Aktuálně stavíte nové haly ve třech lokalitách – v Plzni, Lovosicích a Ostravě. Na jaké typy nájemců se v nich orientujete?
Aleš Zacha: Všechny naše parky stavíme tak, aby v nich mohl být zastoupený pestrý mix nájemců. Model, kde vedle sebe funguje logistika, e-commerce, retail, třeba i v kombinaci se showroomy a výdejnami, a také lehká výroba, se nám dlouhodobě osvědčuje.
Tereza Nešlehová: Jaký typ nájemců nakonec bude převažovat, může záležet do jisté míry na lokalitě. Například Plzeň nebo Lovosice mají blízko do Německa, a dá se tak předpokládat, že o ně mají zájem především logistické firmy.
Už máte představu, komu nové prostory ve třech zmíněných lokalitách pronajmete?
TN: Jak v Ostravě, tak v Lovosicích už máme část postavenou a obsazenou, z toho si můžeme udělat obrázek o tom, jaké firmy tyto parky zajímají. V Ostravě máme první čtyři nájemce a každý je úplně jiný – manipulační technika se showroomem a servisem, drobná elektronika, velká chladicí zařízení a klimatizace a do toho noviny a časopisy. To nás ujišťuje v tom, že v našem ostravském parku se budou potkávat firmy z různých odvětví, které se navíc mohou navzájem podporovat.
AZ: Lovosice se zalíbily především logistickým firmám, jedna se věnuje zásobování hobby marketů, další zajišťují logistiku pro větší množství zahraničních e-shopů a provozují standardní 3PL služby. Jeden z nájemců realizuje reverzní logistiku, kde spravuje či kompletuje díly elektronických zařízení, má už tedy trochu nakročeno k drobné výrobě. V Myslince u Plzně teprve stavět začínáme, ale vzhledem k tomu, že máme jiný úspěšný park v nedalekých Nýřanech, dovedeme si představit, že i tam to bude primárně kombinace logistiky a drobné výroby.
V Česku je obsazenost logistických a průmyslových parků téměř stoprocentní. Je poptávka po nových halách stále silná, nebo už pozorujete ochlazení zájmu, které souvisí s aktuální ekonomickou situací a rizikem recese?
AZ: Poptávka nadále převyšuje nabídku, a to hlavně v případě existujících prostor, jelikož neobsazenost je na rekordně nízké úrovni kolem 1,5 procenta. Některé firmy měly připravené plány rozvoje a nyní s jejich uskutečněním váhají, nicméně stále platí, že co je neobsazené, to se obsadí velmi rychle. Konec roku 2022 a první polovina roku 2023 zřejmě teprve ukážou, jak se jednotlivé společnosti poperou s vysokými cenami energií a obecným poklesem poptávky konečných spotřebitelů. Pokud to některé nezvládnou, může nastat i lehký nárůst volných ploch.
V kterých segmentech očekáváte ochlazení poptávky a které naopak v příštích měsících budou i nadále silné?
AZ: Masivní rozvoj e-commerce během první vlny pandemie se postupně utlumil a vrátil se na předcovidovou úroveň. V některých segmentech stagnuje, nebo dokonce zaznamenává lehký pokles, ale stále je řada e-shopů, které jsou úspěšné a dál rostou. Velkou roli v tomto případě hraje střídmé plánování objemů prodeje. E-shopy, které plánovaly sklady, technologie i počet zaměstnanců na exponenciální růst prodejů během pandemie, dnes čelí poměrně tvrdé realitě. A jelikož se čím dál častěji skloňuje globální recese a všudypřítomná vysoká inflace, tak se může projevit ochlazení spotřeby ve většině oblastí spotřebního zboží. Lidé prostě omezí spotřebu ve všech zbytných segmentech.
TN: Firmy, které zajišťují logistiku pro výrobu, to neměly v předchozích letech kvůli zádrhelům v globálních dodavatelských řetězcích vůbec jednoduché. Nicméně společnosti, které využily tuto situaci a navýšily pohotovostní zásoby, z narušených dodavatelských řetězců těží a o jejich naskladněné zboží je velký zájem. Ze stran takových společností vidíme stálý zájem o skladové prostory.
V Plzni, Lovosicích a Ostravě jde o spekulativní výstavbu. Jak je na tom poptávka po výstavbě na míru pro konkrétní nájemce?
TN: Kombinujeme obojí. Máme připravené projekty a v případě zájmu nájemce začínáme stavět, aniž bychom měli halu plnou. Uzpůsobíme mu ji na míru jeho požadavkům a zbylou část máme k dispozici pro další nájemce.
AZ: Někdy se setkáváme s tím, že potenciální nájemci hledají prostory, kam by se mohli co nejdříve nastěhovat, a nechce se jim čekat na výstavbu haly na míru. Pak ovšem zjistí, že technologie a vybavení, které si do provozu chtějí objednat, mají delší dodací termíny a za tu dobu už bychom jim projekt dávno připravili. Dnes je poměrně běžné, že si firma pronajme část haly postavené na spekulativní bázi, kterou jí na míru upravíme.
Máte dostatek projektů, kde můžete na případnou poptávku po výstavbě na míru rychle reagovat?
TN: V Myslince u Plzně, v Lovosicích i Ostravě máme projekty připravené i s vyřízením stavebního povolení. Můžeme tak začít stavět okamžitě a nájemce se může do devíti měsíců nastěhovat.
Je obecně v Česku dostatek lokalit, kde lze zejména kolem velkých měst stavět nové logistické a výrobní areály?
TN: Čím větší aglomerace, tím vyšší obsazenost a vyšší převis poptávky nad nabídkou. V Ostravě jsme šli cestou brownfieldu. Na Plzeňsku se nám podařilo najít skvělou lokalitu u obce Myslinka v blízkosti dálnice a nákladního překladiště, odkud je to zároveň jen pár minut do Plzně.
AZ: Nejnáročnější je Praha. Přímo v hlavním městě a v jeho blízkém okolí máme šest parků. Završením výstavby v P3 Prague D11 a v P3 Prague D6 jsme zatím vyčerpali poslední možnosti developmentu. Jdeme nyní dál do regionu. Vhodnou alternativou k Praze, kde už je opravdu těsno, jsou třeba právě Lovosice. Mají skvělé dopravní napojení nejen na Německo, ale zároveň jsou jen přes čtyřicet minut od pražského okruhu. Svoji roli hraje i potenciál pracovního trhu. V Lovosicích, které spadají do Ústeckého kraje, je přece jen šance najít zaměstnance o dost vyšší.
U průmyslových nemovitostí byla v uplynulých měsících tahounem poptávky konsolidace dodavatelských řetězců a přesouvání výroby zpět do Evropy. Pozorujete tento trend i v Česku a bude pokračovat?
AZ: Takzvaný nearshoring se zatím v Česku týká především skladových prostor, kdy firmy navyšují pohotovostní zásoby a tím eliminují výpadky v dodavatelských řetězcích především z Asie. U výroby tento fenomén zatím vidět není a důvod je prostý. Přesunout výrobu z jedné strany zeměkoule na druhou není otázkou pár měsíců, nýbrž spíš tří až pěti let. Tento jev tedy ve větším množství očekáváme tak za tři roky. Samozřejmě některá odvětví, především v oblasti automotive, nechtějí čekat tak dlouhou dobu a snaží se tento problém řešit hledáním nových dodavatelů, kteří již v Česku nebo v Evropě požadované komponenty vyrábějí.
TN: Zajímavý je velký zájem polských firem o Ostravu, a to především o menší jednotky s výměrou od dvou do třech tisíc metrů čtverečních. Buď chtějí polské firmy proniknout na český trh, nebo developeři v Polsku nemají zájem budovy dělit na menší celky a raději pronajmou celou halu jednomu nájemci. I to ukazuje, jak velký je zájem o sklady.
Nové projekty stavíte s certifikací BREEAM Excellent. Vychází to z poptávky budoucích nájemců?
AZ: P3 uvažuje v dlouhodobých horizontech. Do parků investujeme, stavíme je, dlouhodobě vlastníme a pak je také pronajímáme a spravujeme. Je tedy v našem zájmu stavět je tak, aby v konkurenci uspěly nejen teď, ale i za několik let a do budoucna bude udržitelná budova naprosto zásadním kritériem pro většinu nájemníků, finančních institucí i investorů.
TN: V posledních letech postupně sledujeme rostoucí zájem o udržitelná řešení. Zejména globální společnosti, které se samy zavázaly ke splnění udržitelných cílů daleko nad rámec zpřísňující se legislativy, oceňují, když jim můžeme tyto cíle pomoci naplnit třeba tím, že máme budovy z lepších materiálů, s vyšší efektivitou a nižšími náklady na energie. A právě spotřeba energie nyní zajímá téměř každého.
Je pro nájemce kritérium udržitelnosti důležité, nebo jde primárně o důraz na co nejnižší provozní náklady budovy, které ze splnění kritérií udržitelnosti také vyplývají?
AZ: Ještě tak před pěti lety byl ten přístup spíše pragmatický. Zelená řešení jsme nabízeli jen nájemcům, kteří byli ochotni si za ně zaplatit. A oni chtěli, protože to často znamenalo i budoucí úsporu na energiích. Teprve později se udržitelnost propisovala do celkového přístupu firem a dnes není výjimkou, že jsou požadavky na zelená řešení jedním z hlavních kritérií při výběru průmyslové nemovitosti, jelikož velké firmy mají za cíl uhlíkovou neutralitu celého dodavatelského řetězce včetně nemovitostí.
V souvislosti s energetickou krizí se velkým tématem stala částečná soběstačnost v zásobování energií a využívání alternativních zdrojů. Jsou vaše parky na tyto požadavky připraveny?
AZ: Zatímco doposud jsme se zaměřovali především na snižování energetické náročnosti, od letoška už se mnohem více mluví o možnostech vlastní výroby energie. V případě průmyslových parků se díky velké ploše nejvíce nabízí fotovoltaika. Solární panely představují zátěž na konstrukci střechy, nelze je proto instalovat všude. Zatím je máme například na některých budovách v Praze a Olomouci, kde jsou doplňkovým zdrojem energie. Již od roku 2021 jsou na solární panely automaticky konstrukčně připravené všechny nové haly P3. Předpokládáme, že každý rok vybavíme až tři parky solárními panely v rozsahu dle spotřeb nájemníků.
S jakými dalšími alternativními zdroji energie pracujete, abyste například eliminovali závislost na zemním plynu?
TN: V Nizozemsku máme pilotní projekt s tepelnými čerpadly. V brzké době chystáme vyhodnocení základních parametrů a provozu tak, abychom na dalších projektech řešení s tepelnými čerpadly realizovali co nejefektivněji a nájemníci mohli z tohoto řešení vytěžit maximální užitek.
Počítáte u nových projektů automaticky také s infrastrukturou pro elektromobilitu, a to nejen pro osobní vozy, ale také dodávky či logistická vozidla pohybující se v areálu?
AZ: Elektrické přípojky jsou do budoucna nezbytnou součástí parků zejména pro city logistiku a zásobování měst menšími dodávkami na elektrický pohon. Máme je ale třeba i v Lovosicích.
TN: Ve všech nových parcích, ale i v již existujících počítáme s instalací, a i instalujeme nabíječky pro elektromobily. Zároveň jsme připraveni nabíječky instalovat ve větším množství na základě konkrétních požadavků od nájemníků, a to i pro dodávky či kamiony. Požadavky na nabíječky pro nákladní vozidla jsou však zatím spíše výjimkou.
Jaké další trendy v oblasti udržitelnosti sledujete a promítáte je do nové výstavby?
TN: Cítíme odpovědnost k místu, kde působíme. Takže když například přijdou přívalové deště, nechceme, aby voda z našeho areálu zahltila místní toky, a proto máme retenční nádrže. Víc vidět je to ale na příkladu zeleně. Pro naše parky máme vypracovanou koncepci, a ta počítá například s výsadbou dřevin, které odpovídají druhové skladbě v okolí našich parků. Namísto perfektního anglického trávníku dáváme prostor lučnímu kvítí a různým keřům, ve kterých může najít útočiště hmyz a drobní živočichové. Takové opatření v letních měsících snižuje okolní teplotu, a hlavně vytváří mnohem příjemnější prostředí pro zaměstnance našich nájemců.
Aleš Zacha
Ve společnosti P3 Logistic Parks působí již dva roky. Začátkem roku byl jmenován na pozici Head of Development po rozdělení Leasingové a Development divize společnosti. Je zodpovědný za koordinaci a vedení nájemních transakcí u nových výstaveb, kde se potkávají představy projektových manažerů, dotčených orgánů státní správy, generálního dodavatele a budoucího nájemce. Dále je součástí týmu
zodpovědného za akvizice nových projektů.
Tereza Nešlehová
Nastoupila do development týmu P3 v červnu letošního roku. Bohaté zkušenosti se sektorem nemovitostí získala u agentury Cushman & Wakefield, kde působila pět let jako seniorní konzultantka pro oblast komerčních nemovitostí. V týmu developmentu P3 má na starosti business development, vyhledávání nových příležitostí, a zejména rozvoj parků v Ostravě, v Myslince u Plzně a Lovosicích.
