Připravujete několik zajímavých rezidenčních projektů. S jakými očekáváními vstoupil Geosan Development do roku 2023?
Konkrétně nás čeká dostavět druhou etapu projektu Neklanka v Praze 5 nedaleko Anděla. Etapa o celkem 31 bytech zahrnuje tři bytové domy navržené architektonickou a projekční kanceláří Casua. Viladomy sousedící s první fází dokončenou před dvěma lety jsou zasazené do mírného svahu nad Radlickým údolím – dvě novostavby jsou umístěné při ulici Na Neklance a třetí přímo v zahradě areálu. Dokončení plánujeme letos v létě.
Pro Rezidenci Radimova v Praze 6-Břevnově jste loni v lednu získali stavební povolení. Už stavíte?
Stavba byla zahájena loni v létě a dokončení je plánováno na konec roku 2024. Tři bytové domy o sedmi až devíti nadzemních podlažích umístěné přímo u parku Kajetánka dohromady zahrnují 68 bytů a 28 ubytovacích jednotek. Máme zajištěné bankovní financování, navíc většina bytů už je prodaná. Nicméně ještě před létem jsme další prodeje zastavili z důvodu růstu cen stavebních prací, protože stále ještě neznáme finální cenu stavby. Už nečekáme dramatické navýšení nákladů a věřím, že to, které ještě nastane, dokážeme pokrýt z navýšení ceny zatím neprodaných bytů. Ty budeme dávat na trh zhruba za rok či rok a půl. Očekávám, že v té době už zase bude na trhu nedostatek bytů v nabídce. Dnes totiž jen málokterý z developerů zahajuje výstavbu, protože potřebuje mít dostatečný objem předprodejů a jistou cenu stavby. Je to začarovaný kruh, kdy je takřka nemožné dostat nabídku na pevnou cenu a termín realizace. Nás se to naštěstí netýká, ale v současnosti kvůli tomu mají mnozí developeři problém se zajištěním bankovního financování.
Podařilo se vám už pohnout s přípravami dalšího projektu, a to na pražském Chodově?
Získali jsme územní rozhodnutí s nabytím právní moci na 37 bytů ve dvou viladomech v Benkově ulici nedaleko stanice metra Opatov. Počítáme s tím, že pravděpodobně v tomto roce získáme stavební povolení. V tuto chvíli je však otázkou, kdy nabídneme byty do prodeje. Dřív developer dostal územní rozhodnutí a zpravidla pak začal byty nabízet a uzavírat rezervační smlouvy. Za šest až osmnáct měsíců čekání na stavební povolení už měl naplněné předprodeje. V současné době se nedá s územním rozhodnutím začít prodávat, protože rok od zahájení výstavby nikdo neví, jaká bude konečná cena stavebních prací. To je dnes dost výrazná změna oproti zvyklostem, které v developmentu fungovaly uplynulých deset dvacet let. Zahájení prodeje tedy bude následovat až poté, co budeme mít nějakou indikativní cenu stavebních prací, v našem případě tedy od sesterské stavební firmy z našeho holdingu.
Co udělá nynější zmrazení poptávky s cenami bytů?
Hledání odpovědi tady připomíná věštění z křišťálové koule. Nepředpokládám, že by ceny nových bytů spadly. Dá se očekávat pokles cen u starších nemovitostí, tam nastane určité zhoupnutí. I to však bude velmi individuální, bude záležet na typu domu, lokalitě. Nemůžeme paušálně srovnávat panelové byty, developerské projekty postavené před deseti nebo patnácti lety a starší zástavbu činžovních domů. Ale nemyslím si, že by ceny poklesly třeba o třetinu. Budou to spíš jednotky procent, možná deset procent. Každopádně nových bytů bude brzy nedostatek, klesající ceny těch starších by neměly nové projekty ovlivnit.
Z čeho usuzujete, že bude nedostatek nových bytů?
V Praze je bytů stále nedostatek. Pokud se dá ročně na trh pět tisíc bytů a celkový deficit je třicet tisíc, tak se hladina hned tak nedorovná. V poslední době výrazně roste segment nájemního bydlení, kde se realizují velké transakce. Fondy kupují celé domy nebo i bloky domů. Už i v Česku směřuje trend k tomu, že lidé budou v mnohem větší míře bydlet v nájmu. Vlastní bydlení, byť je tady zakořeněné, už nebude dostupné pro každého. Vedle institucionálních investorů je na trhu stále aktivní velká skupina drobných investorů, kteří si kupují několik bytů, které dále pronajímají. Sice teď nevíme, jak se bude vyvíjet ekonomika, jak dlouho potrvá válka na Ukrajině, jak dopadne, kdy a v jaké hladině se ustálí ceny energií, ale z dlouhodobého hlediska hodnota nemovitostí setrvale roste. Byty v hlavních městech států Evropské unie nebudou mít v delším výhledu nižší hodnotu. A jak dnes vidíme, nemovitosti fungují jako spolehlivá ochrana proti inflaci.
Jaký očekáváte vývoj na hypotečním trhu?
Úroková sazba hypoték kolem šesti procent je velký skok proti tomu, co bylo před rokem, ale před patnácti lety byly úroky dokonce ještě vyšší. Očekávám, že v tomto roce budou proto prodeje spíš stagnovat či jen mírně klesat. Držet je budou především nákupy v hotovosti. Důvodem nejsou jen vysoké úrokové sazby, ale také současná nejistota kolem budoucího vývoje na pracovním trhu bránící lidem, aby si vzali hypotéku. Celkově nepředpokládám, že by příští rok došlo k dramatickému rozdílu oproti letošnímu poslednímu kvartálu. Situace se ustálí a úrokové sazby rozhodně nezůstanou tak vysoké po několik let.
Výběr nových bytů z developerských projektů, které jsou teprve ve výstavbě, se posunul takzvaně z papíru do virtuální prezentace. Jaké technické vymoženosti nabízí vaše prodejní centrum?
Virtuální realita už natolik pokročila, že dokáže nahradit nejen standardní prohlídku bytu. Nejvíc se využívají 3D brýle, ale existují i aplikace, které zájemcům umožní prohlídku přímo na obrazovce chytré televize. Tyto funkce jsou obvykle dostupné v showroomu s průvodcem, anebo ve zjednodušené formě online přímo z domova. Virtuální prohlídka umožňuje vidět a zakusit většinu aspektů, které skýtá reálná návštěva bytu. Samozřejmostí je procházení mezi pokoji, nicméně vstoupit můžete i na balkon či terasu a rozhlédnout se po okolí nebo si zkusit, v jaké intenzitě a kam v bytě bude svítit slunce během dne. Další možností je výběr z nabízených standardů. Ne každý má dobrou představivost a zkušenosti, řada lidí ocení, když si ve virtuální realitě může vyzkoušet různé barevné kombinace i vzory, ať už jde o obklady, dekory podlah či barvy stěn. Testovat lze i umístění nábytku.
Ve středočeských Choťánkách u Poděbrad jste loni kolaudovali dvě etapy zasíťovaných pozemků pro výstavbu rodinných domů. Samotná výstavba už bude v režii jednotlivých vlastníků?
Ano, majitelé parcel mají individuální řešení. Někteří preferují stavbu svépomocí, jiní dávají přednost externím stavebním firmám či architektonickým studiím. Zákazníci si parcely většinou pořizovali pro vlastní bydlení, ale část pozemků byla také kupována k developerským či investičním účelům. Několik klientů postaví dům na klíč a následně prodá pozemek i s novostavbou. V dalších případech pozemek zase funguje jako bezpečné uložení peněz do nemovitosti v jinak nejisté době.
Před čtyřmi lety jste rozšířili spektrum svého podnikání o kancelářské nemovitosti, když jste koupili Nagano Park v Praze 3. Promítla se nějak do realizovaných pronájmů pandemie koronaviru?
Areál jsme krátce po jeho pořízení zmodernizovali a nyní zde poskytujeme flexibilní kanceláře třídy B a skladové prostory na celkové ploše 26 000 metrů čtverečních. I v době pandemie jsme si udrželi nadprůměrnou obsazenost 96 procent, která nadále trvá. Úspěch nám zajistil nejen dobrý poměr mezi cenou a kvalitou, ale také fakt, že jsme se nájemcům snažili maximálně vycházet vstříc. Část z nich jsme si udrželi díky jejich přestěhování v rámci areálu s cílem úspory nákladů. Naopak jiným společnostem jsme zase prostory rozšiřovali. Flexibilní dokážeme být také ve výběru nájemného, když akceptujeme i platby v korunách, což v dnešní době není úplně běžné.
Petr Beneš (53)
Vystudoval inženýrskou geologii a hydrogeologii na Přírodovědecké fakultě UK. Kariéru v realitní branži zahájil v roce 1996 v realitně-poradenské společnosti JLL, ve které působil pět let. V roce 2001 nastoupil jako projektový ředitel do developerské společnosti Hochtief Development, kde byl v roce 2006 povýšen do pozice Development Director a o dva roky později byl jmenován ředitelem pro Českou republiku. Po odchodu mateřské společnosti Hochtief Projektentwicklung z některých evropských trhů včetně České republiky se v roce 2014 stal generálním ředitelem a předsedou představenstva v inženýrské, projekční a geotechnické kanceláři Arcadis CZ. V roce 2017 byl jmenován jednatelem a ředitelem společnosti Geosan Development, jejímž hlavním záměrem je realizovat nové bydlení v atraktivních lokalitách s důrazem na kvalitní životní styl bez kompromisů.
