V říjnu jste se účastnili veletrhu Expo Real. Jaké trendy ve správě průmyslových nemovitostí se tam nejvíce diskutovaly a odpovídají i vašim zkušenostem z praxe?
Ve správě nemovitostí vše směřuje k enormní digitalizaci. Každá společnost, která vlastní nějakou nemovitost, vidí, že náklady na její údržbu se zvyšují a že největší úsporu lze dosáhnout v lidské síle. Takže firmy chtějí digitalizovat a automatizovat provozy, aby ušetřily mzdové náklady. Nejčastější je instalace čidel, napojení různých technologií na jednotný systém měření a regulace a díky tomu obsluha budovy na dálku. Rozvoj digitalizace podpoří také příchod další regulace, například v oblasti ekologie.
Které digitální technologie dokážou efektivně nahradit pracovní sílu při správě budovy?
Nejvíce pomáhají tam, kde jsou nutné pravidelné zásahy člověka. V každé průmyslové budově je vzduchotechnika, systémy vytápění a chlazení, které je třeba v pravidelných intervalech kontrolovat a servisovat. K těmto technologiím připojujeme senzory, které sledují vibrace, hlučnost nebo průsaky vody. Díky nim včas a na dálku zjistíme, že se se zařízením něco děje, aniž by musel údržbář pravidelně do budovy jezdit a vše osobně kontrolovat. Senzory připojíme do našeho vzdáleného centra správy budov Space a v tu chvíli už nepotřebujeme speciálně vyčleněného pracovníka pro určitou budovu nebo areál. Teprve když z dat zjistíme, že se něco děje, tak na místo vysíláme technika. A to je obrovská úspora.
Tato úspora ale vyžaduje nemalé investice do senzorů a dalších digitálních systémů budovy.
Jenže výše této investice je daná a firma dopředu zná i náklady na její provoz. Na druhou stranu nedokáže předpovědět, jak se budou vyvíjet mzdy pracovníků a jejich dostupnost. Takže díky digitalizaci firma získá do budoucna predikovatelnou a stabilní nákladovou křivku na provoz budovy. Ušetřené náklady na pracovníky údržby může použít jinde, nebo je rozprostřít na více budov, protože díky digitalizaci budou schopni obsloužit více objektů než dříve.
Ve kterých oblastech nejvíce digitální technologie nasazujete?
Digitalizace zasahuje do celého komplexního facility managementu, do něhož spadá ostraha, úklid, péče o zeleň, o odpady. Nahrazujeme lidskou recepční elektronickou recepční. U vjezdů do objektů instalujeme automatické vrátnice. Celé logistické procesy transformujeme tak, aby už nebylo potřeba lidské síly pro obsluhu procesů, které budova nebo výroba potřebuje.
Stačí jen nainstalovat senzory nebo další zařízení a připojit je k centrálnímu řídicímu systému, aby technologie přinesly očekávané úspory?
Klíčovým předpokladem pro digitalizaci je přesné popsání a analýza rizik procesu, u něhož chcete člověka nahradit technologií. Pro rizika je třeba najít řešení, aby se odbourala, nebo alespoň snížila na únosnou mez. Představte si vrátnici, kde máte vrátného, jehož úkolem je zapisovat SPZ přijíždějících vozidel. Ale jednou za den musí třeba zkontrolovat náklad nebo vydat někomu klíče. Ve vnitřní směrnici pro práci vrátného ale tyto pracovní úkony nejsou popsané. Takže musíte najít řešení, abyste se bez fyzického vrátného obešli. Například k automatické vrátnici přidáte ještě klíčový trezor, z něhož si pracovníci budou moci prostřednictvím svého indentifikátoru vyzvedávat klíče.
Když spravujete nemovitosti, nutí vás k větší digitalizaci požadavky klienta na co nejnižší cenu za vaše služby, nebo sami přicházíte za klientem a nabízíte mu digitální řešení, která by mu mohla ušetřit peníze?
Když se na nás obrátí nový klient s určitou poptávkou, nebo známe stav u stávajícího klienta, tak vždy uvažujeme, jestli k požadovaným službám a činnostem neexistuje určitá alternativa. Tuto alternativu vždycky klientům navrhujeme. Nyní se už setkáváme s tím, že klienti sami chtějí digitalizovat. Před dvěma či třemi roky to bylo pořád tabu, neznámá věc. Hnací silou digitalizace je pochopitelně i požadavek klientů na stabilizaci nákladů za naše služby. Všichni se dnes snaží soustředit na hlavní byznys, který jim vydělává peníze. Správa nemovitosti nic nevydělává.
Dá se při správě budovy zcela nahradit lidská síla stroji?
Z devadesáti procent se dá lidská práce nahradit technologiemi. Ale pořád zůstane deset procent na člověku, protože neexistuje technologie, která by jeho práci dokázala převzít. Nejlepší na technologiích ale jsou jejich široké schopnosti. Mohu nasadit kamerový systém, abych ušetřil práci části pracovníků ostrahy. Díky softwaru na analýzu obrazu systém hlídá bezpečnost automaticky, například, že do stanoveného perimetru nikdo nevchází nebo nevjíždí. Ale díky stejnému kamerovému systému můžeme snadno zjistit, kolik ve firmě po určité komunikaci projede kamionů nebo že někdo postavil paletu před hasicí přístroj. Najednou máte 24 hodin denně zajištěno, že systém hlídá vše, co potřebujete a co by pracovníci ostrahy s daným rozvrhem pochůzek nikdy nebyli schopni zajistit.
Tyto dodatečné schopnosti instalovaných technologií musíte klientům aktivně nabízet, nebo se sami zajímají, jestli by dokázaly pokrýt více činností najednou?
My víme, co technologie dokážou, a ptáme se klientů, jaké problémy je trápí. Třeba zjistíme, že má firma problém s tím, že někde do brány narážejí vysokozdvižné vozíky, ale neumí zjistit, kdo tyto nehody způsobuje. Kamerový systém a analýza obrazu to dokáže. Takže firma sice musí investovat do instalace kamer kvůli bezpečnosti, ale získá další přidanou hodnotu v podobě služeb, které by jí lidská ostraha nemohla poskytnout. Tím se zkracuje i návratnost investice a zvyšuje úspora nákladů.
Je složité nasadit senzory a autonomní systémy do starších průmyslových nemovitostí, které na to nebyly připravené?
Vždy vycházíme z analýzy budovy a technologií, které tam už jsou nasazeny, tedy takzvané pasportizace. Pak navrhneme řešení, co by se mělo vyměnit nebo doplnit. Následně přijde na řadu osazení budovy měřidly a čidly. Každá budova je v tomto ohledu unikát.
Co nejvíce komplikuje digitalizaci průmyslových budov?
Největší překážkou pro nasazování digitálních technologií je obrazně řečeno lenost. Stává se, že k budovám chybí dostatečně podrobná dokumentace. Nikdo třeba neví, kudy vedou kabely slaboproudých technologií. Tam vznikají největší třecí plochy. Důkladná analýza budovy je totiž potom hodně nákladná a vyžaduje také mnohem více času na straně klienta a jejich facility manažera, abychom se dostali k potřebným datům. Všechno se dá ale překonat, pokud to klient myslí s digitalizací vážně. Ředitelé firem chtějí mít přehled o budovách a o tom, za co platí. Chtějí znát fakta a detailní náklady.
Firmám nabízíte také optimalizaci logistiky. Co všechno pro ně můžete udělat?
Vše začalo tím, že jsme dělali ostrahu na vrátnicích, což je logistický proces. Když firma používá systém pro plánování logistiky a zadá do něj, kdy, kdo a s čím do firmy přijede, tak my tuto informaci na vrátnicích používáme. Ověříme pomocí čtečky SPZ nebo QR kódu identitu vozidla a řidiče zaregistrujeme. Předcházíme tím případům, kdy neověření lidé dokázali ukrást z firmy návěsy pomocí kradených SPZ nebo občanských průkazů. Bezpečnou a včasnou logistiku lze dělat jen digitálně.
Do logistiky uvnitř firmy dokážete také zasáhnout?
Můžeme firmě poskytnout data o pohybu vozidel a lidí uvnitř firmy. Víme například, že nakládací rampa 1 je vytížená na 100 procent, rampa 2 také a rampa 3 jen na 60 procent. To jsou data, která poskytneme klientovi, ale on už musí sám rozhodnout, jak na jejich základě logistické procesy upraví.
Umíte data o budovách nebo pohybu v areálu předávat do systémů klienta online v reálném čase, aby s nimi mohl pracovat?
Určitě, protože efektivní řízení je možné, jen když máte informace v reálném čase. To propojení může být oboustranné. Dokázali jsme například propojit záznam z bezpečnostních kamer s procesem načítání palet se zbožím čtečkami čárových kódů. V okamžiku, kdy pracovník ve skladu načetl zboží nebo paletu, vytvořil se automaticky záznam v kamerovém záznamu. Díky tomu má firma ověřitelný záznam, co se kdy a kde naložilo. Dokáže tak snadno ověřit, jestli opravdu dané zboží z firmy odjelo.
K čemu takový propojený záznam může sloužit?
Většinou se použije jako důkaz při reklamacích. Koncový klient si stěžuje, že mu nějaké zboží nedorazilo. Vy zjistíte, že jste zboží načetli, naložili jste ho do kamionu a zboží v pořádku odjelo. Pak už je to problém přepravce.
Letos v podstatě všechny průmyslové firmy řeší růst nákladů na energie. Registrujete zvýšený zájem o systém energetického managementu a optimalizaci spotřeby energie ve firmách?
To je obor, který dnes letí raketově nahoru. Dnes už neměříte spotřebu budovy jako celku. Měřidla jsou na každém zařízení, které spotřebovává nebo vyrábí energii. Díky instalaci různých nástrojů pak dokážeme vzdáleně řídit budovu tak, aby měla optimální spotřebu. Nové budovy už projektanti navrhují tak, aby byly udržitelné a křivka nákladovosti jejich provozu byla pokud možno plochá. U starých budov se mnohem více uvažuje o výměně celých technologických celků, aby budova byla soběstačná a energeticky a ekonomicky efektivní.
Řešíte jen spotřebu budov, nebo se zabýváte i spotřebou výrobních zařízení?
Řešíme především výrobní část, protože tam má firma hlavní část spotřeby energie. Každý stroj má vlastní měřidlo, takže celkovou spotřebu energie firmy dokážeme rozklíčovat na úroveň jednotlivých zařízení. Díky tomu umíme spotřebu regulovat – omezovat špičky ve spotřebě, řídit spotřebu v zimě, v létě.
Kolik energie může firma díky takovému systému uspořit?
Úspory mohou jít do desítek procent. Snadno si dohledáte, že se někde zbytečně svítí nebo že někde zbytečně běží určitý stroj. Třeba zjistíte, že stačí upravit výrobní proces a stroj nepoběží naprázdno. Umíte snadno rozhodnout, jestli má smysl nainstalovat solární elektrárny a vytvořit si lokální distribuční soustavu a v ní si vyrobenou elektřinu spotřebovávat. Zjistíte, kde máte tepelné mosty a vyplatilo by se vám zateplení.
Na jaké chyby v hospodaření s energií ve firmách narážíte?
Je nutné, aby firma měla správně nastavený systém měření a regulace. Protože vám nepomůže instalace solárních elektráren a zateplení, když v jeden čas topíte a chladíte zároveň. To je přitom nejčastější chyba, s níž se setkáváme. Typické je to v kancelářích, kdy jednomu pracovníkovi je zima a pustí topení a jinému je horko a otevře si okno. Dříve se firmy investicím do úspor energie vyhýbaly, protože při tehdejších cenách energie neměly dostatečně rychlou návratnost. To už asi kvůli drahé energii neplatí. Situace se úplně otočila. Nedávno jsem byl na zajímavém projektu, kde budeme instalovat sytém měření a správy energetiky. Klient se přiznal, že dřív nikdo neřešil, kolik plynu se ve firmě spotřebovalo. Dnes při skokovém růstu ceny už vidí zásadní zásah do cash flow. A najednou si všímá i toho, že dříve byla vrata do haly pořád otevřená a unikalo jimi teplo. Takže rozhodne, že v hale se bude topit na nižší teplotu a všechna vrata se budou zavírat. Vyplatí se mu také zateplit celou budovu, aby nemusel platit šílené peníze za energie. Vystudoval jsem ekologii, takže rád vidím, že najednou lidé začínají přemýšlet zeleně, aby jejich činnost byla udržitelná.
Nehrozí, že kvůli prudce rostoucí poptávce po úsporných řešeních poroste i jejich cena a návratnost se zase prodlouží?
Problém může nastat u jednotlivých komponent. Je možné, že se jejich cena bude zvyšovat. My se ale snažíme držet ceny stabilní, abychom mohli obchod s klientem kdykoliv zopakovat, nebo na něj navázat něčím dalším. Můžeme měřit koncentrace oxidu uhličitého v budově, vlhkost a tím i kvalitu prostředí pro zaměstnance.
David Pulkert (38)
Vystudoval Fakultu životního prostředí na České zemědělské univerzitě v Praze. Dvanáct let se věnuje otázkám facility managementu. Z pozice projektového manažera provozního oddělení divize průmyslových zakázek ve společnosti M2C se posunul na post obchodního ředitele pro Českou republiku.
