Realitní sektor se stále vyrovnává s důsledky pandemie covidu a nově i s dopady války na Ukrajině. Jak dosavadní vývoj hodnotíte z pohledu institucionálního investora?
Z širší perspektivy má válka na Ukrajina dopad do cen energie a surovin. To se projevilo i v růstu stavebních nákladů. Je pořád těžké odhadnout, jak dlouho tato situace bude trvat a do jaké míry poškodí celý nemovitostní sektor. Náš realitní fond se orientuje na nejlepší budovy, které jsou nejatraktivnější pro kvalitní nájemce. Věříme, že tyto projekty dokážou absorbovat zvýšené náklady. Navíc nejlepší nemovitosti byly vždy vnímané jako aktiva, která chrání vložené peníze před inflací, protože nájmy v nich kopírovaly vývoj inflace.
Ceny nemovitostí ale rostou v poslední době rychleji než nájmy, což tlačí jejich výnosy dolů. Co to pro vás jako investora znamená?
Jsme investor s širokým portfoliem nemovitostí se zasmluvněnými nájemci. To znamená, že musíme čekat na uplynutí doby, kdy můžeme jednat o nové výši nájemného. Když máte velké portfolio, tak nájemní smlouvy pokrývají dlouhé období. Vždy v určitém čase můžete ovlivnit výši nájmu, a tedy i vašeho příjmu, u části klientů a u další části zase o něco později. Takže zvyšování není možná tak rychlé, jak nyní rostou ceny nemovitostí a stavební náklady, ale zase je stabilně rozloženo v čase. To nám dává dlouhodobou výhodu a jistotu
Očekáváte potíže při vyjednávání o nových nájmech, když klienti se už teď musí vypořádat i s jinými rostoucími náklady, například za energie?
Nejlepší nájemci si vybírají budovy, které jsou úsporné, pokud jde o spotřebu energie. Takových budov na trhu zase tolik není. Takže klienti, kteří budou chtít v těchto budovách působit a budou si to moci dovolit, budou si moci dovolit zaplatit vyšší cenu. Realitní trh není homogenní, je to vlastně několik samostatných trhů. V každé fázi hospodářského cyklu se otevírají příležitosti v různých segmentech. My se ale soustřeďujeme na nejlepší nemovitosti a nájemce, kteří požadují nejlepší standard a jsou ochotni za něj zaplatit.
Znamená to, že při výběru nemovitosti, do které chcete investovat, se díváte i na hledisko udržitelnosti?
Udržitelnost je dnes těžištěm naší strategie. Náš nový fond Amundi Realti je stoprocentně řízený podle hledisek ESG, to znamená podle odolnosti v oblasti životního prostředí, sociální i řízení.
Jaké parametry musí budovy mít, abyste je do svých realitních fondů koupili?
Musí být chytré a inkluzivní, to znamená, že musí mít příznivý dopad na své okolí. Chceme také, aby takové budovy přispívaly k plnění cílů energetické politiky Evropské unie. Musí splňovat vysoké standardy, pokud jde o úspory energií, a když to jde, tak být zdrojem energie pro své okolí. Máme vlastní metody, jak tyto parametry měřit. Kromě toho zohledňujeme certifikáty, jako třeba BREEAM.
Mají budovy, které splňují parametry ESG, vyšší výnosy, než je průměr trhu?
Jsme o tom přesvědčeni. Protože to jsou budovy, o které bude největší zájem. Chtějí tam nejen nájemci, ale také jejich zaměstnanci v takových budovách chtějí pracovat a dobře působí i na jejich klienty.
Jak přistupujete ke geografické diverzifikaci vašeho nemovitostního portfolia?
Sledujeme dva hlavní faktory. Jedním je hloubka trhu. Hluboký trh, kde se odehrává mnoho transakcí, je velmi likvidní a nabízí řadu příležitostí k akvizicím a dosahování dobrých výnosů. Za druhé se více díváme na jednotlivé segmenty trhu než na ucelené regiony nebo země. Podívejte se třeba na logistiku. Její vývoj bude záviset na demografii, výši mezd, napojení na hlavní dopravní sítě. To jsou všechno vlivy, které přesahují národní hranice. Dalším příkladem může být zdravotnictví a péče o zdraví. Populace stárne a bude vyžadovat péči. Takže se díváme na regiony nebo skupiny zemí, kde tento segment má největší potenciál. Jiné regiony zase mohou být silné v oblasti nemovitostí pro školy a vzdělávací instituce
Je Česká republika pro vás zajímavý trh, když třeba právě v logistice má velmi silnou pozici a řadu konkurenčních výhod?
Střední Evropa včetně České republiky je součástí naší panevropské strategie. Nejde přitom zdaleka jen o logistiku. Už jsme investovali v Česku i Polsku a budeme v tom pokračovat.
Jakou investiční strategii má váš nový realitní fond Amundi Realti?
Investuje do už existujících budov a budov, které se teprve stavějí. K tomu ale přidává také investice do akcií realitních firem. Největší část portfolia tvoří fyzická aktiva, akcie jsou doplněk. Je to i kvůli tomu, abychom investorům mohli nabídnout likviditu na úrovni jednoho měsíce. Proto potřebujeme mít v portfoliu velmi likvidní aktiva, jako jsou akcie.
Které budovy už ve fondu máte?
Zatím jsou dvě. Ve Frankfurtu jsme koupili novou centrálu Deutsche Bahn. Budova splňuje nejvyšší standardy podle kritérií ESG. Totéž platí o našem nájemci. Deutsche Bahn budou hrát významnou roli při dekarbonizaci Evropy. Tato akvizice tak velmi dobře ilustruje naši investiční strategii. Druhou nemovitostí, kterou jsme koupili, je projekt, který se staví v amsterdamské čtvrti Buiksloterham a nese název Max & More. Jde o dvě kancelářské budovy o celkové ploše 9800 m2, které spojuje most. Celá čtvrť nyní zažívá rychlý rozvoj ve smyslu zajímavé a velmi ambiciózní regenerace. Promítají se tam nové trendy jako coliving, coworking.
Není příliš riskantní kupovat budovu, která se ještě staví, v době, kdy rostou raketově ceny stavebních materiálů a prací?
V případě této budovy není, protože smlouvy na stavbu už jsou uzavřeny. Růst nákladů se projektu proto může dotknout jen v omezené míře. Navíc toto riziko nese developer. My jsme se zavázali, že projekt po dokončení odkoupíme za předem sjednanou pevnou cenu.
Jaký průměrný roční výnos investorům slibujete?
Cílíme na čistý roční výnos 4,5 procenta. To je ale výnos fondu v eurech. Není do něj započítána odměna pro distributory a pohyb měny, pokud například čeští investoři budou chtít investovat v korunách.
Budete schopni s takovým výnosem konkurovat jiným konzervativním investicím typu státních dluhopisů a dluhopisových fondů, jejichž výnosy nyní rychle rostou?
Výhodou nemovitostí je, že nejsou příliš korelované s jinými aktivy. Proto mají v portfoliu své místo jako stabilizační prvek. Ovšem když se podíváte na srovnání s akciemi, tak v horizontu třiceti let je výnosnost akcií a nemovitostí velmi podobná. S tím rozdílem, že volatilita cen nemovitostí je třikrát nižší než u akcií. Je třeba ale zopakovat, že investice do nemovitostí jsou dlouhodobé a mají nižší likviditu. U fondu Amundi Realti doporučujeme délku investice minimálně deset let.
Francois de la Villeon (45)
Do skupiny Amundi přišel v roce 2015 na pozici ředitele Amundi Funds Immobiliers. V únoru 2018 se stal ředitelem Fonds OPCI Grand Public a od roku 2021 do současnosti zastává pozici ředitele International Fonds Amundi Immobiliers. Absolvoval NEOMA Business School v oboru Management and Business. Je držitelem MBA titulu z oboru Strategy and Finance na University of California, Haas School of Business.
Uvedené informace nepředstavují nabídku, poradenství, investiční doporučení ani analýzu investičních příležitostí. Předchozí ani očekávaná budoucí výkonnost nezaručuje skutečnou výkonnost v budoucím období. Cílový trh produktu nemusí odpovídat cílovému trhu zákazníka a ten se může nacházet mimo cílový trh nebo v negativním cílovém trhu. S investicí je spojeno riziko. Hodnota investice a příjem z ní může stoupat i klesat a není zaručena návratnost investované částky.
