V loňském rozhovoru pro Estate jste mluvil o tom, že CzechInvest provádí analýzu různých typů brownfieldů v Česku. V současnosti za sebou máte první část mapující zejména veřejné projekty, tedy ty, za nimiž stojí především obce, města či kraje. Co vám tato analýza ukázala?
David Petr: S využitím aktualizovaných dat z naší databáze a s pomocí partnerů, jako jsou právě obce, kraje nebo rozvojové agentury, jsme v rámci této části analýzy identifikovali na brownfieldech v Česku přibližně 340 veřejných projektů s investiční hodnotou převyšující 40 miliard korun. Tato data jsme využili i pro nastavení podmínek čerpání peněz z Národního plánu obnovy, konkrétně z komponenty 2.8 – Revitalizace území se starou stavební zátěží. Jedná se o finanční prostředky z Evropské unie a jejího fondu pro oživení a odolnost po koronavirové pandemii. Velkým problémem se ukazuje především chybějící podpora přípravy projektů, přitom kvalitní příprava je klíčová. Z uvedeného množství je jich pouze zhruba 90 ve vysoké fázi připravenosti. Tato část analýzy nám ukázala, že forma veřejné podpory revitalizací by se měla do budoucna změnit.
Jaké jsou současné formy státní podpory revitalizace brownfieldů?
Jan Hana: Na ministerstvu průmyslu a obchodu podporujeme především revitalizace brownfieldových ploch a starých nefunkčních budov pro podnikatelské využití. To znamená, že výslednou investičně připravenou plochu nebo budovu obce pronajímají či prodávají přímo koncovým investorům. Dokážeme podpořit například kompletní přípravu podnikatelského parku nebo přeměnu nevyužitých areálů a objektů pro nový účel. Vznikají tak třeba pivovary, podnikatelské inkubátory, zázemí pro lokální živnostníky či kanceláře. Nyní připravujeme program ze zmíněného Národního plánu obnovy, který bude více multifunkční a umožní vznik kombinovaných projektů, kdy kromě podnikatelského využití budou možné i nepodnikatelské záměry včetně například výstavby obecních bytů. Připravená suma na tento program je 500 milionů korun. Výzva bude otevřena v letošním druhém čtvrtletí. I ze zmíněné analýzy CzechInvestu ale víme, že zájem jednoznačně převyšuje nabídku.
DP: CzechInvest s ministerstvem průmyslu zároveň zvýhodňuje umístění investic na brownfieldech i v rámci investičních pobídek. Pro malé a střední podniky existuje možnost revitalizovat brownfield s veřejnou podporou pro svoje výrobní kapacity. Vedle toho existují ještě programy Ministerstva pro místní rozvoj ČR, které se soustřeďují na revitalizace pro občanskou vybavenost, nebo podpora Ministerstva životního prostředí ČR na sanaci ekologických zátěží. Toto ministerstvo zároveň připravuje operační program pro čerpání peněz z Fondu spravedlivé transformace, který má pomoci obnovit území zasažená těžbou uhlí v Ústeckém, Karlovarském a Moravskoslezském kraji.
O kterou ze zmíněných podpor je největší zájem?
JH: Největší zájem byl historicky o programy ministerstva pro místní rozvoj, nicméně náš nový program, který umožní kombinované využití pro podnikatelské i nepodnikatelské záměry, ukazuje, že ze strany žadatelů je po takové podpoře velký hlad.
Čeho stát veřejnou podporou přeměny brownfieldů už dosáhl?
JH: V předchozím programu pro obce, na který teď naváže Národní plán obnovy, jsme podpořili 28 projektů částkou 635 milionů korun. Celkové náklady podpořených projektů byly zhruba 845 milionů korun. Je tedy vidět, že jsme byli žadatelům schopni proplatit značnou část nákladů. Pro malé a střední podniky jsme pak skrze Operační program na podporu podnikání a inovací rozdělili přes MPO od roku 2015 více než pět miliard korun.
DP: Celková veřejná podpora do brownfieldových lokalit, kterou evidujeme v naší databázi, činila od roku 2015 do letoška okolo 7,5 miliardy korun. Je však potřeba zmínit, že ne všechny veřejné programy hlásí výsledky do naší databáze, takže celkový objem podpory může být vyšší. Pořád platí, že je tu výrazný převis poptávky. Je důležité říct, že každá koruna do revitalizací brownfieldů má vysoký multiplikační efekt a vyplatí se.
Můžete zmínit nějaké příklady zdařilé revitalizace, která se uskutečnila za podpory ministerstva průmyslu a CzechInvestu?
JH: Jednou z velmi úspěšných revitalizací je obnovení pivovaru v Litoměřicích. Bývalý průmyslový areál, kde se pivo přestalo vařit v roce 2002 po 280 letech, odkoupilo město a po dlouhé přípravě nakonec získalo z našeho programu dotaci na zhruba polovinu investičních nákladů první etapy. Obnovila se výroba piva včetně provozu restaurace. Nyní již město podalo projekt druhé etapy, v jejímž rámci má vzniknout výrobna lokálních potravin. Záměr by v celkové podobě měl nejenom podpořit místní podnikatelské prostředí, ale zároveň urbanisticky propojit daný prostor s blízkým okolím nedaleko centra města.
DP: Nyní intenzivně spolupracujeme s obcí Trojanovice na projektovém záměru revitalizace Dolu Frenštát, kde by měla na zhruba 20 hektarech vzniknout v podstatě nová multifunkční vesnice. V ní by se měl nacházet moderní podnikatelský park pro lokální podnikatele, bydlení a občanská vybavenost navázaná na turistickou atraktivitu okolních Beskyd.
Zaznělo tu, že forma veřejné podpory brownfieldů by se měla do budoucna změnit. Jaké úpravy připadají v úvahu?
DP: V další části naší analýzy budeme řešit, jaké budou nejvhodnější nástroje podpory. Určitě by se mělo otevřít téma přípravy projektů a analýz, které odpovídají na otázku „Co s brownfieldem?“. Dále jde například o možnosti většího zapojení soukromého kapitálu, daňové zvýhodnění nebo nástroje územního plánování. Územní plán ani stavební zákon pojem brownfield vůbec neznají. Je ale potřeba vyhodnotit efektivitu jednotlivých opatření. Výsledky pak budeme překlápět do nové Národní strategie pro regeneraci brownfieldů, která by měla platit od roku 2024.
JH: Ministerstvo průmyslu a obchodu by se chtělo v budoucnu více zaměřit právě na podporu prvotních fází regenerací u lokalit, které balancují na hraně atraktivity pro soukromý sektor nebo jsou těsně pod ní. Jde například o přípravu projektu nebo přípravu technické a dopravní infrastruktury. Je totiž zřejmé, že když právě těmto lokalitám pomohou na začátku veřejné prostředky, tak samotný development už investor může financovat sám, protože se nákladová mezera mezi brownfieldem a greenfieldem výrazně sníží.
Přístup státu nezahrnuje jen finanční podporu. Na co si nejčastěji stěžují investoři, kteří mají o revitalizaci brownfieldů zájem?
DP: Zdlouhavé povolovací procesy brzdí investice v Česku obecně a u brownfieldů je to samozřejmě ještě výraznější. Zároveň v takových lokalitách bývají často komplikované majetkoprávní vztahy. Když k tomu připočteme výdaje na demolice, případně sanace, náklady stoupají vzhůru. Ideální by samozřejmě bylo, pokud by investice do brownfieldových ploch byly například daňově zvýhodněné, protože pak by ochota řešit i majetkoprávní situaci byla vyšší.
Už jste zmínili některá čísla, nicméně kolik je dnes v Česku brownfieldů a jak se jejich počet vyvíjí?
DP: Aktuálně máme v naší databázi 3565 lokalit. Ač se to na první pohled může zdát podivné, počet zůstává v průběhu let řádově podobný. Nové brownfieldy totiž vznikají i dnes v souvislosti s další transformací, ať už ekonomickou, nebo energetickou.
Které oblasti jsou na tyto nevyužité lokality nejbohatší, kde je jich naopak nejméně?
DP: Nejvíce lokalit registrujeme v Libereckém kraji. Následuje Ústecký, Jihomoravský a Moravskoslezský kraj. Nepřekvapí, že jde buď o takzvané uhelné regiony, nebo kraje, kde byla v minulosti silná průmyslová výroba umocněná historickými problémy sudetských oblastí.
Jak vypadá typický brownfield – velikostně, umístěním, způsobem předchozího využití?
DP: Nejpočetněji jsou zastoupeny bývalé zemědělské a průmyslové areály. Ty tvoří zhruba 54 procent lokalit v naší databázi. Průměrná rozloha je zhruba tři hektary. Například bývalé vojenské areály ale mají rozlohu výrazně přesahující průměr. Zároveň je důležité zmínit, že zhruba 55 procent lokalit je v soukromém vlastnictví.
O jaké lokality je největší zájem mezi soukromými investory?
DP: Obecně jsou to lokality s dobrou dopravní dostupností. Pak hodně záleží na účelu, pro který chce investor místo využít. Lokality pro rezidenční a administrativní projekty jsou ideálně uvnitř intravilánu měst. Lokality pro průmyslové nemovitosti jsou zase lepší na okraji měst v blízkosti dálničních sjezdů.
Dá se říct, kolik brownfieldů má samo o sobě dostatečně silný rozvojový potenciál a kolik se při revitalizaci neobejde bez státní podpory?
DP: Každá lokalita je jiná a je nutné ji posoudit individuálně, ale to ohodnocení se dá zautomatizovat. Například jedna z analýz společnosti Deloitte vložila veřejně nabízené lokality z naší databáze do kontextu s indexem atraktivity nemovitostního trhu a zjistila, že ze zhruba 500 lokalit jich má silný rozvojový potenciál zhruba 100 až 150.
JH: Optimální by bylo, kdyby do dané lokality stát investoval prostředky na nezbytnou sanaci a revitalizaci, a dostal ji takzvaně na úroveň nula. Následně by už se o projekt postaral soukromý sektor.
Které hlavní faktory způsobují, že se daná lokalita nepostaví na nohy pouze díky zájmu soukromého kapitálu?
DP: Největším problémem je, pokud náklady na revitalizaci přesáhnou potenciální dlouhodobý výnos. Dalším pak může být komplikace v majetkoprávním vypořádání, ekologická zátěž a podmínky okolní zástavby limitující výraznější stavební kapacitu.
V co se dnes brownfieldy mění nejčastěji?
DP: Nejčastěji probíhají revitalizace pro občanskou vybavenost. Vychází to z toho, že pro tento typ využití je tu největší podpora. Nicméně i revitalizace pro novou výrobu jsou stále častější, jelikož vhodné plochy určené pro průmysl pomalu, ale jistě docházejí.
Když se zahledíte do budoucnosti, jak by měla vypadat mapa brownfieldů v Česku na konci dekády?
DP: Všechny brownfieldy nezmizí, ale skvělé by bylo, kdyby se podařilo otevřít smysluplnou revitalizaci velkých lokalit, jako jsou Milovice, Ralsko, Líně, Poldi Kladno. Tahle místa skrývají velký potenciál, a to nejenom pro development. Důležité také je si u některých lokalit vyhodnotit, že je vhodné je třeba pouze navrátit přírodě.
David Petr (29)
Vystudoval Fakultu dopravní na ČVUT v Praze, obor dopravní systémy a technika se specializací na urbanismus. Po ukončení studia se podílel na komplexní přípravě několika významných tuzemských i zahraničích investičních projektů v rámci práce v konzultační společnosti ETC. Dnes působí na pozici ředitele odboru podnikatelské lokalizace ve společnosti CzechInvest, kde má na starosti kompletní agendu nemovitostí včetně jejich financování.
Jan Hana (50)
Vystudoval Přírodovědeckou fakultu UK, obor geologie. Následně se několik let při práci pro developerské společnosti věnoval především komerční investiční výstavbě. V dalších letech pracoval v agentuře CzechInvest na rozvoji a přípravě strategických průmyslových zón (např. SPZ Nošovice, SPZ Mošnov). Nyní pracuje na Ministerstvu průmyslu a obchodu ČR jako vedoucí oddělení brownfieds, kde se věnuje financování a rozvoji projektů na těchto rozvojových lokalitách.
