Některé projekty jste postavili nebo stavíte na brownfieldech. Česko jimi docela oplývá a třeba podle analýz CzechInvestu se jich po republice vyskytují tisíce. Jsou brownfieldy budoucností rezidenční výstavby?
Ve velkých městech určitě. Důvodů je několik: tím hlavním je fakt, že ostatní pozemky, greenfieldy, už ve městech zkrátka došly, případně pokud někde jsou, jsou extrémně drahé. Oproti tomu brownfieldů je zatím ve velkých městech poměrně dostatek. Zatímco pro města představují areály brownfieldů obvykle přítěž, pro developery jsou velmi zajímavé zejména svou polohou v rámci širšího centra. Navíc sociální a ekonomický dopad toho, že stavíte na brownfieldech, je pozitivní jak pro města, tak pro samotné obyvatele. Staré nevyužívané areály jsou zajímavé i svou historií a duchem, kterého často mají a se kterým můžeme pracovat tak, jako se o to snažíme například v našem novém areálu Lihovar na pražském Smíchově. Právě ten odkaz industriální minulosti nás moc baví. Kromě Lihovaru jsme postavili na brownfieldu i náš projekt Nová Nuselská, bytové domy v Čáslavi… A díváme se po brownfieldech na dalších místech v Česku.
Zmínil jste projekt Lihovar, který stavíte v Praze na Smíchově. O něm je v poslední době hodně slyšet a mluví se o něm jako o projektu, který tak trochu změní status quo v oblasti rezidenčního bydlení. V čem je unikátní?
Lihovar, který stavíme na místě bývalého areálu skutečného lihovarského provozu, je výjimečný v několika směrech: svou architekturou, která navazuje na průmyslovou historii bývalého provozu, takže v Lihovaru najdete například obytnou továrnu nebo obytný komín. Zároveň jsme se do areálu rozhodli zahrnout i skutečné artefakty z minulosti, takže například ve vnitrobloku najdete původní ocelové užitné věci z bývalého provozu, kterým jsme vymysleli novou funkci. No a v neposlední řadě je Lihovar zajímavý svým zážitkovým konceptem, kdy jsme se rozhodli, že jeho součástí bude umělecká galerie, eventový prostor a vlastní foodmarket. Lihovar prostě nebude jenom bydlení, ale zážitek. Umělecký, kulturní, společenský, gastronomický…
Netajíte se tím, že jste se v tomto projektu do určité míry inspiroval londýnskou čtvrtí King’s Cross…
To je pravda. Do Londýna jsme jako rodina často jezdili za synem, který tam studoval, a místní architektura, kde se mísí viktoriánské, ryze průmyslové a úplně moderní stavby s nejrůznějšími funkcemi, mě hodně baví. King´s Cross byla v minulosti původně zanedbaná industriální oblast s ne příliš dobrou pověstí, ze které pak ale vznikla úplně nová, moderní a polyfunkční čtvrť.
Kolik bude v Lihovaru bytů?
Ve třech etapách vznikne 550 bytů. Část z nich z druhé etapy si necháme ve svém portfoliu jako byty nájemní. Ostatní budou určeny k rezidenčnímu bydlení. Chceme, aby bylo bydlení v Lihovaru pro jeho obyvatele co nejpohodlnější, a proto bude na 4500 metrech čtverečních také supermarket a velký drogistický řetězec, místní obchody a kavárny. V první etapě bude součástí Lihovaru i školka.
Zajímají vás i jiné lokality, než je Praha? Třeba Brno je brownfieldů plné…
Zajímají nás i jiné lokality, dokonce hodně. Problém ale je, že ne všude je možné stavět. Kromě Prahy stavíme i v Plzni, kde to máme rádi, a navíc to není do Prahy daleko. Moc by nás zajímalo Brno, které, jak říkáte, je brownfieldů plné. Rádi bychom tam stavěli, ale zatím se nám tam z nějakého důvodu nedaří proniknout.
Situace na trhu s byty se teď výrazně mění, růst cen novostaveb se zastavil, poptávka v důsledku očekávání ekonomické krize padá. Jaký vývoj očekáváte v nejbližší budoucnosti?
Já bych současné období přirovnal k situaci před zhruba dvěma a půl lety, kdy začala koronavirová pandemie. Tehdy celý trh najednou zamrzl. Nikdo nevěděl, co bude, lidé se začali bát. Zůstali doma, čekali, co bude, a stát začal tisknout peníze. Po několika měsících se ale trh zase nastartoval. Lidé začali hledat bezpečnou komoditu, do které by mohli uložit úspory. A nejbezpečnější komoditou byly nemovitosti. Výsledkem byl rekordní počet prodaných bytů na konci loňského roku a historicky nejnižší nabídka. Očekávám, že podobná situace se bude opakovat. Čeká nás těžký a nejistý podzim a zima, kdy nevíme, jestli Putin vypne plyn, nebo ne, nevíme, co bude. Prodeje na nějakou dobu zpomalí, ostatně tomu nahrává i úbytek klientů, kteří kupují byt na hypotéku. Lidé, kteří mají hotovost, budou opatrní a budou vyčkávat, ale zároveň budou přemýšlet, jak to udělat, aby jejich peníze neztrácely hodnotu při dvacetiprocentní inflaci. Na jaře podle mě trh zase ožije, protože lidé budou potřebovat úspory uložit do bezpečné investice. A kam by je měli uložit? Do akcií, které jsou ale značně volatilní? Do zlata, jehož cena padá? Do velmi nejistých kryptoměn? Stále je to tak, že nejbezpečnější investicí zůstává byt.
Je na trhu prostor pro snižování cen?
V tom hraje roli několik faktorů. Za prvé pořád platí stejný tržní zákon: cenu formuje poptávka a nabídka. V krátkodobém horizontu několika měsíců se bude zdát, že nabídka nových bytů mírně poroste. Musíme si ale uvědomit, že poroste z extrémně nízké základny. Praha by potřebovala 15 až 20 tisíc nových bytů ročně, tomu se neblížíme ani náhodou. Je tedy velmi pravděpodobné, že poptávka bude stále o dost vyšší než nabídka. Druhým faktorem, který v cenotvorbě hraje roli, jsou náklady, zejména ceny stavebních materiálů, komodit a prací, které byly nejprve postižené koronavirovou pandemií, aby je posléze vyšponovala ještě mnohem výš válka na Ukrajině. Významným faktorem jsou velmi vysoké ceny energií, které mají dále růst. Roli budou hrát i další věci, jako jsou parametry jednotlivých developerských projektů, jejich umístění a poloha, kvalita, technologické vybavení, lokalita, služby či občanská vybavenost. Když to shrnu – na primárním trhu je prostor pro stabilizaci cen, ke které už nyní dochází, prostor k redukci cen vidím spíše na sekundárním trhu, který není tou nákladovou složkou tak ovlivněn.
Často se v poslední době mluví o tom, že budoucností bydlení v Česku je nájemní bydlení. Vy jste už před nějakou dobou avizovali, že máte cíl spravovat portfolio tisíce nájemních bytů. Pořád to platí?
Pořád to platí. Nejprve ale musíme těch tisíc nájemních bytů postavit. Momentálně dokončujeme v pražském Karlíně čistě nájemní dům Fragment, kde bude 140 plně vybavených nájemních bytů, další část nájemních bytů bude ve druhé etapě našeho dalšího projektu Lihovar, nájemní bydlení připravujeme v Top Tower i v našem novém projektu na pražské Invalidovně.
Proč jste se pro tento segment rozhodli?
Stavět nájemní bydlení jsme se rozhodli už před několika lety, jako jedni z prvních v Česku. Důvodů, proč jsme se tak rozhodli, bylo víc. Jedním z nich byla jednoduše touha nechat si některé projekty ve vlastním portfoliu a nerozdrobit je mezi vlastníky. To je třeba případ Fragmentu. V komplexu je 140 bytů a 10 retailů. Pokud bychom celý dům rozprodali na spoluvlastnické podíly bytových a nebytových jednotek, byla by výsledkem nesourodá skupina přibližně 150 spoluvlastníků. V okamžiku, kdy jsme dokončili fázi plánování a zjistili, jak je ten dům krásný, přemýšleli jsme, jestli bude v silách SVJ se o něj postarat. Nebudou s tím mít problém? Dokážou se dohodnout? Nebudou chtít ušetřit na všem možném? Těch nejistot bylo hodně. Samozřejmě, všechno by mohlo dopadnout dobře, ale nemuselo.
Tak jste zvolili variantu si Fragment ponechat….
Ano, protože jsme nechtěli, aby se z tak výjimečné stavby stala po čase omšelá budova. Rozhodli jsme se nerozdrobit projekt do spoluvlastnických podílů, ale nechat ho ve vlastnictví jednoho subjektu. Logickým řešením bylo udělat z něj čistě nájemní bydlení. Další věcí, která nás dovedla k rozhodnutí stavět i nájemní bydlení, je prostý fakt, že doba a s ní i kultura bydlení se zákonitě mění. Sice pomalu, ale mění. Dosud bylo vlastnické bydlení v Česku hodně statusovou záležitostí. Každý chtěl vlastnit byt. V současné době začínají mít lidé, a zejména mladá generace, jiné požadavky. Chtějí volnost, počítají s cestováním i stěhováním za prací, preferují služby jako součást bydlení, je pro ně stále běžnější a udržitelnější věci sdílet. Logicky tedy jejich zájem směřuje právě k nájemnímu bydlení. No a třetím důvodem, proč má nájemní bydlení podle nás budoucnost, je fakt, že na hypotéku momentálně už řada lidí bohužel nedosáhne a nájemní projekty jsou plnohodnotnou alternativou rezidenčního trhu.
Váš projekt Fragment v pražském Karlíně už nějakou dobu pronajímáte, jak se vám to daří?
Více než dobře. O Fragment je zájem, většina bytů z první fáze předpronájmů je již pronajatá a na podzim chceme spustit druhé kolo.
Součástí bydlení ve Fragmentu mají být i služby, proč jste se k tomuto kroku rozhodli a o jaké služby půjde?
Od začátku jsme chtěli, aby bydlení ve Fragmentu bylo co nejvíce pohodové a bezstarostné. Služby, jako jsou například služby recepce, správy objektu, úklidové a opravářské služby, hlídání dětí a další, tomu napomáhají. Zároveň chceme, aby služby v retailech vyhovovaly nejen obyvatelům Fragmentu, ale i blízkému okolí. Proto v parteru bude kavárna, unikátní fitness club, bistro, drogerie nebo třeba interaktivní místnost pro hlídání dětí.
Zmínil jste, že do centra jihomoravské metropole se vám zatím nedaří proniknout, ale na jižní Moravě začínáte stavět vlastní vinařský areál. Kdy bude hotov?
Ano, ve Veselí nad Moravou chceme postavit vlastní vinařský kulturně vzdělávací areál. Hotový by měl být do zhruba dvou let a ročně bychom chtěli vyrobit kolem 200 tisíc lahví výhradně z moravských hroznů. Součástí areálu bude i vzdělávací centrum, reprezentační a degustační prostory a ubytování pro zhruba sto hostů v apartmánových domech Salajka. Ve Veselí chceme vybudovat jedinečné, rozpoznatelné vinařství s charakteristickými víny. Celý areál uchopíme originálně, jak je naším zvykem. Dá se říct, že do Veselí chceme přinést náladu lokálních francouzských vinařství, která v sobě snoubí neobyčejnou atmosféru, naprostou kvalitu produktů od vína přes pečivo až po sýry a vynikající služby.
Kromě rezidenčních a nájemních projektů patří do vaší skupiny i volnočasové projekty, jako je například areál Monínec. Máte v plánu oblast cestovního ruchu ještě dále rozvíjet?
Máme takové plány. Když máte jeden lyžařský areál, není to ono. Ideální je, pokud jich vlastníte víc. My se už dlouhou dobu snažíme o povolení dalšího lyžařského areálu Samoty v Železné Rudě a doufáme, že se nám to podaří. Pak máme záměr rozvinout ještě další český lyžařský areál.
Marcel Soural (57)
Jako absolvent Stavební fakulty ČVUT nastoupil začátkem devadesátých let k Vodním stavbám a po dalším, krátkém působení ve stavebních firmách v Německu a Česku založil 27. května 1994 společně s dvěma přáteli vlastní stavební společnost – Trigemu. Svůj první bytový dům s 32 byty, který společnost posunul na úroveň skutečného developera, postavila Trigema v roce 1997 v Radotíně. Od té doby se rozvinula ve významnou developerskou a investiční skupinu s vlastní stavební společností a vlastní firmou na správu budov a facility management. Marcel Soural je členem správní rady Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí, členem ČKAIT činných ve výstavbě a jediným akcionářem a předsedou představenstva investiční skupiny Trigema.
