Postavit tři nové pražské čtvrti je projekt na jednu generaci. Na Smíchově, Rohanském ostrově a na Žižkově je teď Sekyra Group v poločase. „Máme před sebou ještě dvacet let práce. Na Smíchově jsme začali stavět jižní část, a pokud vše půjde tak rychle, jak bychom si přáli, může být hotová v letech 2030 až 2032. Na Rohanu bychom mohli končit o dva roky později. Na Žižkově začneme stavět nejdříve za tři roky, bude tam více nájemního bydlení, takže by výstavba mohla jít docela rychle,“ říká Leoš Anderle, výkonný ředitel Sekyra Group.

V červnu jste začali s budováním jižní části obřího projektu Smíchov City. Přitom původně jste chtěli jít postupně ze severu od ulice Na Knížecí a na jižní cíp se dostat až na konci. Proč jste změnili plány?

Do projektu vstoupila Česká spořitelna, která bude mít v jižní části nové sídlo. Díky tomu jsme mohli tuto část začít stavět. Impuls od spořitelny byl tak silný, že jsme se následně veřejně zavázali, že s dokončením severní části u ulice Na Knížecí a výstavbou na jihu rovnou propojíme celé území a vznikne jak ústřední bulvár, tak i oba městské parky. Zainvestujeme do výstavby celé infrastruktury a pak už budeme jen dostavovat budovy v prolukách.

Jak dlouho jste s Českou spořitelnou jednali o umístění jejího kampusu na Smíchově?

Spořitelna vypsala tendr na lokalitu a developera. My jsme ho vyhráli. Následně jsme v roce 2017 společně vypsali architektonicko-urbanistickou soutěž na celou jižní část území, nejen na objekty spořitelny. Byla to tenkrát největší soutěž v Evropě. Vyhrál ji ateliér Baumschlager Eberle Architekten spolu s českou kanceláří Pavel Hnilička Architects+Planners. Na základě jejich plánů se nestaví jen budovy spořitelny, ale upravil se i urbanismus celého území.

V čem se změnil?

V severní části si ústřední bulvár drží šířku 27 metrů, do kterého jsme podle požadavků veřejnosti zakomponovali co nejvíce zeleně. Původně pokračoval celým územím rovně až k nádraží, kde pak zahnul na lávku přes kolejiště. To se změnilo. Pěší zóna se zúží tam, kde začínají parky, pak se zase nadechne do náměstí a následně se opět zúží, aby vyústila do prostoru před novým terminálem, kde je hlavní vstup České spořitelny, vstup do hotelu a Smíchov Market. Už nemá charakter rigidní ulice. Nově definovaná pěší zóna navíc už rovnou směřuje šikmo na lávku přes kolejiště.

Jak velký bude kampus spořitelny?

Bude mít čtyři budovy, které budou propojeny podzemím. Využijeme toho, že dnes je území rovné, ale my potřebuje postupně nastoupat s terénem nad úroveň vlaků, což je sedm výškových metrů. Posledních 350 metrů proto stoupáme o 2 procenta, čehož si ve městě ani nevšimnete, ale je to důležité, abychom se dostali nad kolejiště a lidé mohli bezbariérově přejít nad nádražím.

Banky jsou dnes hlavními nositeli politiky. Bude kampus České spořitelny nejzelenější areál v Praze?

Budou to výjimečné budovy svým pojetím. Uvnitř mají poměrně významný veřejný prostor s veřejnou funkcí. Bude tam auditorium, centrum finanční gramotnosti, budete moci procházet celou budovou místo chůze venku po pěší zóně. Z hlediska udržitelnosti budov je český trh ve srovnání se zahraničím velmi pokrokový. Nenajdete tady skoro žádnou áčkovou budovu, která by nebyla certifikovaná. Pokud mají některý z certifikátů, ať už LEED, nebo BREEAM, tak nevím o budově, která by nebyla v nejvyšších dvou stupních certifikace.

Jaký certifikát budou mít budovy spořitelny?

Budovy budou v nejvyšším stupni BREEAM Outstanding a budou mít i certifikaci WELL, který hodnotí, jak se v budově cítí její uživatelé. Dnes už nejde jen o vnitřek budovy. Na to, jak se člověk v budově cítí, má vliv i její okolí. I když budete mít nejlepší budovu na okraji Prahy, tak tam nebudou lidé tak spokojeni, jako když stejná budova bude stát v širším centru, kde to žije, kde najdou všechny služby, kde se uplatňuje koncept města krátkých vzdáleností.

Trendem, který předepisují i evropské regulace, je rostoucí energetická soběstačnost administrativních budov. Z čeho bude spořitelna získávat energii?

O úsporu primární energie se budou starat vrty napojené na tepelná čerpadla, což se u kancelářských budov pomalu stává standardem. Budova České spořitelny má takových vrtů 40 kilometrů, je uhlíkově neutrální, na střeše má fotovoltaiku, včelí úly i lesní školku, produkující stovky stromových sazenic ročně. Díky využití vlastních studní, rezervoárů na dešťovou vodu a čističek užitkové vody nebude kampus pro provozní účely využívat pitnou vodu z vodovodního řadu.

Používáte stejné energetické technologie, jako jsou vrty a tepelná čerpadla, i v rezidenčních budovách?

U rezidenčních budov s byty k individuálnímu prodeji jsou vrty poměrně drahé na to, abychom je zakalkulovali do kupní ceny bytu. Proto je důležitá spolupráce s energetickými firmami nebo veřejným sektorem. My už domy připravujeme pro vytápění s nízkým tepelným spádem, který je vhodný pro použití tepelných čerpadel i nové generace centrálních zdrojů tepla. Něco jiného jsou ale projekty nájemního bydlení, kde si majitel dokáže spočítat, že se mu zvýšená investice do vrtů dlouhodobě vyplatí. Tam by tyto technologie mohly mít rychlý nástup.

V čem by mohla spočívat spolupráce s energetickými firmami nebo veřejným sektorem v oblasti zásobování energií?

Pokud máme stavět bezemisní budovy s téměř nulovou spotřebou energie, abychom výrazně snížili uhlíkovou stopu, tak už nejde jen o samotnou budovu a její technologickou pokročilost.      I technologie mají ohledně úspornosti své limity. Musíme se proto dívat na mix primární energie. Tam už si sami nevystačíme. Jedním z řešení mohou být centrální zdroje tepla nové generace.    Je dobře, že na tom Praha už pracuje prostřednictvím Pražské plynárenské. Připravuje projekty tepelných čerpadel na čističce odpadních vod v Troji nebo na využití odpadního tepla ze spalovny komunálních odpadů. To je důležité třeba pro Žižkov. Bavíme se i o centrálních velkých tepelných čerpadlech pro celá území. Energetické firmy mají také zájem investovat do vrtů pod budovami a z nich pak dodávat teplo.

Na Smíchově stavíte na obrovském území. Bylo složité veřejnosti vysvětlit, jak bude hotová nová čtvrť vypadat?

Hodně jsme vysvětlovali, co jsme do dokumentace zakomponovali. Uvědomit si měřítko takových projektů není jednoduché. Pro diskuze, jestli jsou parky dostatečně velké, jsme si vzali jako berličku různá pražská veřejná prostranství a ve správném měřítku jsme je proložili. Aby si všichni uvědomili, že třeba malý zelený čtvereček v dokumentaci bude mít ve skutečnosti velikost Staroměstského náměstí. Ústřední pěší bulvár na Smíchově, třída Madeleine Albrightové bude mít téměř kilometr. To je pro srovnání stejná vzdálenost jako z Jungmannova náměstí k Prašné bráně po ulici Na Příkopě.

Měnili jste během let, kdy Smíchov, ale i Rohanský ostrov a nákladové nádraží Žižkov připravujete, plánovaný mix jednotlivých funkcí?

Principiálně je koncept pořád velmi podobný. Tam, kde je velké hlukové pozadí a hygienické limity nejsou dobré, umisťujeme komerční funkci a všude, kde jsou limity v pořádku, umisťujeme rezidenční funkci. Snažíme se o maximum služeb v parteru budov, kde lidé najdou obchody a služby. Vždy je součástí našich návrhů veřejný prostor, ať už je to bulvár, nebo tržnice na Smíchově, či velká pěší zóna ve tvaru kříže na Rohanu. Na Žižkově vznikne náměstí, které bude sevřeno křídly historické budovy. Chceme vytvořit takové prostředí, aby lidé rádi ve veřejném prostoru trávili čas, a celé území tak bude živé po celý den.

Podíl bydlení zůstává stejný?

Snažili jsme se hledat, kde bychom ještě mohli na úkor komerčních prostor rozšířit rezidence. Na Rohanu jsme podíl bytů zvýšili. Dovolila nám to i změna hygienických předpisů. Když jsme připravovali podklady pro změnu územního plánu, platilo, že se hluková zátěž měří dva metry před fasádou. Dnes se měří uvnitř za předpokladu, že je v budově rekuperace a nucené větrání, což splňujeme. Takže hluk už není problém a můžeme rezidence umístit i tam, kdy to v prvotních návrzích nešlo.

Na Smíchově, Rohanském ostrově i na Žižkově postaví město školy. Jak jste pro ně hledali místo?

Vybrali jsme pro ně v projektech důležitá místa. Na Smíchově tím navazujeme na tradiční urbanismus obcí, které se v minulosti postupně připojovaly k Praze. Škola Madeleine Albrightové bude na křížení hlavního bulváru a dvou parků, na Žižkově na hlavním náměstí a na Rohanu bude v samotném srdci na křižovatce Švábky.

Na Opatově jste vytvořili poměrně velký projekt nájemního bydlení pro Kooperativu a Dostupné bydlení České spořitelny. Počítáte s tímto segmentem i na Smíchově a na Rohanu?

Rádi bychom. Je pro nás důležité, abychom mohli na trh dodávat paralelně jak byty, tak komerční budovy. Když přijde vedle individuálních kupujících zájemce o projekt nájemního bydlení, budeme moci zároveň stavět třeba jeden blok k prodeji a jeden nebo dva pro nájemní bydlení. Rozvoj celých území by to dost zrychlilo. Proto s investory do nájemního bydlení diskutujeme.

Se zahraničními, nebo českými?

Z pohledu mezinárodních investorů je český trh problematický, protože tady máme kurzové riziko, které není zanedbatelné při nízké výnosnosti konzervativní investice do nájemního bydlení. Takže spoléháme na lokální investory, investiční fondy. Pomohla by také úprava zákonů, aby stejně jako v zahraničí mohly část portfolia do rezidencí investovat třeba penzijní fondy.

Vidíte rostoucí zájem investorů o nájemní projekty?

Trh se bude tímto směrem víc a víc posouvat. Když ne v aktuálních etapách našich projektů, tak v těch příštích. Na Žižkově by se mohlo nájemní bydlení uplatnit ve velkém. Jednak se teprve bude stavět, a lépe se tedy s narůstající poptávkou po nájemním bydlení potká v čase, jednak je  zde poměr rezidencí a komerčních funkcí 80 ku 20. Musíme tedy projekt urychlit kombinací různých druhů rezidentů. Na Smíchově ho máme půl na půl a na Rohanu by měl být zhruba v poměru 60 ku 40.

Kdy Žižkov začnete stavět?

Doufám, že se letos povede dokončit změnu územního plánu. Máme nový stavební zákon a podle něj už nebudeme uzavírat soukromoprávní kontribuční smlouvy, ale veřejnoprávní plánovací smlouvy. Parametry, na kterých jsme se s městem a městskou částí už dohodli, zůstanou, jiná bude jen právní forma.

Pokud se povede změna územního plánu ještě letos, jak rychle půjde další povolovací proces?

Pak půjdeme do povolení záměru podle nového stavebního zákona. Budeme mít jedno řízení, které zahrnuje stupeň územního i stavebního povolení. Praxe teprve ukáže, jak moc se tím celý proces zrychlí. Pokud se nám podaří ode dneška za tři roky kopnout do země, bude to velký úspěch.

Máte kapacitu dívat se i na další velké projekty?

Koupili jsme loni jeden zajímavý projekt na Slovensku v Dúbravce. V Čakovicích začneme po prázdninách stavět 550 bytů, již jsme zahájili předprodeje. Bude to kvalitativně nový standard příměstského bydlení. Chceme pokračovat na Opatově, máme přes pět set bytů v Ostravě. Díváme se i na další investiční příležitosti. Ale je pravda, že pražský trh je hodně konkurenční a příležitostí velkého rozsahu moc není. Ideálně chceme dělat velké projekty, které jsou etapizované, kde máme přesah i do urbanismu.

Text: Jan Stuchlík
Foto: Ondřej Pýcha