Jaký dopad má současná situace na váš nemovitostní fond a jak se v tom odráží odpuštění nájmů nájemníkům?
Současný vývoj na trhu komerčních nemovitostí má rozdílný vliv na různé sektory a různou kvalitu nemovitostí. ČS nemovitostní fond je diverzifikovaný mezi prémiové kancelářské nemovitosti, nákupní centra, logistické areály a budovy na hlavních nákupních třídách, a to ve třech zemích střední Evropy. V portfoliu máme rovněž jeden apartmánový kontrakt.
Aktuální situace nejhůře dopadá na hotely a v menší míře na nákupní střediska, a sice zvýšeným rizikem výpadku příjmů z nájemného. Pro většinu sektorů pak dnes máme zvýšené riziko poklesu hodnoty nemovitostí z titulu zvýšené nejistoty na investičních trzích, s tím, že pro prémiové budovy by se mělo jednat pouze o kosmetickou změnu kompenzovanou příjmy z nájemného.
Jaký dopad může mít současná situace na zhodnocení fondu?
Jistý pokles tržních hodnot našich nákupních středisek již fond zkonzumoval. Přesto jsme k letošnímu 29. květnu měli fondovou výkonnost na úrovni 1,5 % a pro rok 2020 máme i nadále pozitivní očekávání. Výkonnost ČS nemovitostního fondu je totiž v převážné míře zajištěna od více než 500 bonitních nájemců, kteří mají prostory pronajaty v průměru na tři a půl roku. Požadavky na slevy samozřejmě evidujeme, a to převážně v maloobchodu, ale již na začátku pandemie jsme vyčíslili odhadované ztráty ze slev ve výši zhruba 0,5 % roční fondové výkonnosti, a i po znovuotevření nákupních center se ukazuje, že se do této rezervy bezpečně vejdeme.
Jak odhadujete další vývoj ekonomiky, trhu nemovitostí i jejich jednotlivých segmentů v krátkodobém i dlouhodobém měřítku? Může nastat pokles cen, byť dočasný a případně v kterých segmentech? Které typy nemovitostí tím budou dotčeny více či méně?
Ekonomika je momentálně oslabená pandemií a náchylná na další následné šoky. Mnoho sektorů reálné ekonomiky čelí překážkám pro generování cash flow, na druhé straně centrální banky nechtějí připustit dlouhotrvající recesi doslova za žádnou cenu. Přestože současné zpomalení více či méně ovlivňuje i většinu segmentů v rámci trhu komerčních nemovitostí, tak jsou to právě ony, kdo mají potenciál generovat pravidelný příjem. Jejich cena bude tlačena směrem nahoru vahou peněz, kterou do systému pouštějí centrální banky. Krátkodobě lze proto očekávat výpadky příjmů a případně devaluace převážně u druhořadých nemovitostí. Hotely pocítily asi největší šok, a pokud se nepřeorientují na lokální klientelu, budou se z krize dostávat možná i několik let. Maloobchod má největší ránu pravděpodobně za sebou, musí se však vypořádat s následnou obměnou konceptů a najít si místo vedle rostoucího online světa. U kanceláří bude ještě více klíčové dělení na ty prémiové a druhořadé a u logistiky lze také očekávat rozdílné výsledky v sektoru průmyslové produkce a logistiky navázané na online svět. Přes všechny výzvy je však sektor komerčních nemovitostí ve velmi dobré kondici a je otázkou času, kdy naváže na ještě nedávný růst cen. Situace je rovněž výrazně jiná než v letech 2007 až 2009, kdy jsme byli svědky zásadní nedůvěry ve finanční systém.
Co byste doporučil, pokud nastane hlubší krize, těm, kdo chtějí zabezpečit majetek – spíše obecně, nejen investicí do nemovitostního fondu?
Myslím si, že mód panické ochrany majetku hromaděním hotovosti není vhodný. Investor by měl mít definované dlouhodobé strategické alokace a ideálně plán pravidelných investic, který dokáže vyhladit nákupní ceny a dlouhodobě budovat investiční portfolio.
Jak si stojíte mezi dalšími nemovitostními fondy, které operují na českém trhu? Jak je složené vaše portfolio a jakým způsobem do něj hledáte a vybíráte nové nemovitosti?
ČS nemovitostní fond je nejstarší nemovitostní retailový fond a díky dlouhé historii a přetrvávající důvěře klientů zároveň největší otevřený podílový fond v České republice se zhruba 50% podílem na trhu ve své třídě. A právě díky své velikosti nabízí nejlépe diverzifikované portfolio. Zároveň se snažíme vybírat z těch nejlepších, takzvaně prémiových nemovitostí s tím, že jejich podíl a podíl nemovitostí typu A jsme od roku 2008 zvýšili ze 45 na 97 %. Výběr odpovídá pečlivě zvolené investiční strategii a několikaměsíční hloubkové prověrce před každou akvizicí. Výsledkem je velice nízká volatilita a stabilní výnos v dlouhodobém horizontu. Jinými slovy, rizikovost našeho portfolia vnímáme jako nižší než u naších konkurentů. Přesto jsme v roce 2019 docílili výnosu 4,2 % a desetiletý průměr držíme na hladině 3,1 % per anum. To je sice méně než u mnohých konkurentů, avšak za cenu nižšího rizika.
K dnešku evidujeme 9 konkurenčních retailových fondů s českým domicilem – konkurenci obecně vítáme, protože větší množství fondů zlepšuje povědomí o sektoru. Mnoho z těchto fondů vzniklo relativně nedávno, nicméně ČS nemovitostní fond je jeden z pouze dvou fondů, které prošly nemovitostní krizí v letech 2008 – 2009 a nabízí tak léty otestovaný a vyladěný business model.
Pro koho je spíš než investování do realitní fondů výhodnější investice do samotných nemovitostí?
Investice do realitních fondů je, vedle akciové a dluhopisové alokace, důležitou součástí investičního portfolia. Samozřejmě do něj lze zahrnout i investiční byt a nejeden klient Erste Private Banking jich bude mít hned několik. To je naprosto v pořádku, ale je potřeba si uvědomit, že taková objemná alokace představuje velké specifické riziko daného aktiva, je velice málo likvidní a spíše podléhá lokálním rizikovým faktorům než investice do fondu komerčních nemovitostí, který významněji reaguje na globální a finanční faktory.
Investice do fondu je mnohem lépe likvidní a diverzifikovaná mezí více budov, sektorů, případně i zemí. Navíc se jedná o pasivní investici, o kterou se nemusíte starat. Vzhledem k menší jednotkové ceně lze investiční objem do fondu mnohem lépe nastavit v rámci optimální alokace aktiv.
Jaká rizika s sebou mohou nést investice do realitních fondů? Jak se liší podmínky a výnosy u retailových realitních fondů, jakým je i ten váš, od fondů pro kvalifikované investory?
Při výběru realitního fondu je potřeba dbát na to, zda se jedná o fond retailový nebo fond kvalifikovaných investorů. Retailové nemovitostní fondy se od FKI liší v mnoha směrech, k těm nejhlavnějším patří vyšší likvidita, vyšší regulace a výrazně nižší vstupní investice. FKI naopak zpravidla dosahují vyšších výnosů, jelikož nemusí na rozdíl od retailových fondů ze zákona držet minimálně 20 % svých prostředků v rychle likvidních finančních prostředcích a mohou tak být plně zainvestovány v nemovitostech.
Ať už si investor vybere jakoukoliv formu nemovitostní alokace, vždy je nejdůležitější dbát na lokalitu, kvalitu a obsazenost podkladových aktiv a míru zadlužení. U fondů kvalifikovaných investorů s předem danou investiční dobou je klíčové se ptát, kde bude trh v době likvidace fondu.
Jak vnímáte stabilitu investování do developerských projektů v Česku oproti dalším evropským zemím?
Development je specifická a velmi riziková disciplína. V českých podmínkách je extrémně zatížená pomalým schvalovacím procesem. To prodlužuje investiční dobu, během níž rostou stavební náklady, a návratnost vlastního kapitálu se snižuje. Díky těmto omezením se v Čechách staví relativně málo, což na druhou stranu drží ceny na relativně stabilní úrovni. Například poměr nových kancelářských ploch ve výstavbě vůči stávající zásobě pronajímatelných ploch je v Praze pod 7 %, zatímco ve Varšavě nad 12 %. I proto bych očekával větší rezistenci pražského kancelářského trhu v případě jeho zpomalení.
Jaké příležitosti se vám vlivem krize otvírají nebo mohou otevřít?
Do budoucna vidíme potenciál v tazvaných value-add strategiích, kde lze koupit budovu nevyužívající svůj potenciál, a vhodně zvolenou aktivní správou zvýšit hodnotu před plánovaným exitem. Jsou to strategie rizikovější, avšak s větší přidanou hodnotou než například u ČS nemovitostního fondu. Pro klienty Erste Private Banking jsme měli jeden takový fond připravený, ale vzhledem k situaci způsobené pandemií Covid-19 jsme jeho start odsunuli na neurčito. Věřím, že brzy bude ta správná chvíle takovou strategii znovu zrevidovat.
