Jak se v loňském roce dařilo průmyslové výstavbě?
TK: Výstavba v českých P3 parcích pokračovala především v Mladé Boleslavi, v Zelenči u D11 a dokončila se i poslední budova největšího českého P3 parku v Horních Počernicích pro potřeby Rohlik.cz. Novou halu (B2) jsme postavili také v P3 Lovosice, nyní ji připravujeme na certifikaci BREEAM Excellent. Zajímavá je aplikací udržitelných řešení, jako je použití šetrnějších a odolnějších materiálů, vybavení pro úsporné nakládání s vodou, instalace chladicích systémů nebo nabíjecí stanice pro elektromobily. Zelená řešení budou stále vyhledávanější.
Jaký byl loňský rok z pohledu nájemců?
DK: Logistické firmy si v českých P3 parcích loni pronajaly desetitisíce metrů čtverečních. M.Preymesser například obsadila obě nově postavené haly v P3 Mladá Boleslav, DHL rozšířila svou působnost v P3 parku u D11 a DB Schenker expandovala z D11 i do P3 v Horních Počernicích. Některé výrobní firmy se v důsledku racionalizace procesů rozhodly sestěhovat do nových, kvalitativně lepších prostorů, jako například Müller Technik v P3 parku u D6, jiné se naopak rozhodly prodloužit smlouvu ve vyhovujících prostorách, jako takzvaně automotive orientované firmy Knorr Bremse a Grupo Antolin Bohemia v P3 Liberec. Zajímavý vývoj zaznamenaly i firmy z oblasti maloobchodu. V P3 Lovosice tak vznikl centrální sklad nábytku pro Möbelix, KIKA a XXXLutz. Z Horních Počernic do haly u D11 expandovala společnost Pet Center. Nejdramatičtější změnou prošel park P3 v pražských Letňanech, kde na jednu stranu prodloužila Aktiva svůj dlouhodobý nájem a zároveň se vedle podařilo najít zcela unikátní využití haly pro JumpPark a Jungle Sport park.
Promítlo se do vašeho byznysu to, že řada firem byla nucena přesunout své aktivity do prostředí e-commerce?
DK: E-commerce v Evropě stabilně roste už více než deset let a průmyslový development jde tomuto trendu naproti. V souladu s globálními trendy celé evropské portfolio P3 v sektoru e-commerce a maloobchodu posiluje, ke konci roku tvořilo přibližně 30 %. To je v souladu se strategií P3 budovat skladové nemovitosti na strategických místech, které P3 definuje jako Urban Logistics. V posledním roce skokově narostla poptávka v nejvíce žádaných lokalitách uvnitř nebo v těsné blízkosti větších měst. To je pochopitelné s ohledem na enormní zájem o internetový prodej a distribuci. Toto stále více platí také pro segment potravin.
Přitom skladování potravin má jistě specifické požadavky. Jak moc dokážete být směrem k takové poptávce flexibilní?
DK: Například Rohlik.cz s námi o možné expanzi v Praze jednal už před vypuknutím pandemie, a měl tak obrovskou výhodu v tom, že si včas zajistil prostory ve východní polovině Prahy, které vhodně doplňují původní distribuční centrum v Liboci v západní části metropole. Extrémní nárůst objednávek během pandemie se mu díky tomu podařilo dobře vykrýt. Rozhodující ale byla poloha parku v Horních Počernicích, která je pro městskou logistiku ideální.
TK: Pro rychloobrátkové zboží, a zejména potraviny, se ale zdaleka nehodí každá hala. Tito klienti mají specifické požadavky na operativu skladu, kde zásobování zpravidla zajišťují kamiony, pro které je potřeba několik velkých nákladových ramp. Zároveň ale takový provoz potřebuje i menší rampy a pak určené prostory pro vychystávání zboží a nakládání dodávek, které pak míří k zákazníkům. Nemluvě o dalších nezbytnostech, jako je vhodné osvětlení, ventilace a systém vytápění, zejména v kontextu chlazeného a mraženého zboží. Takový objekt pak musí fungovat jako supermarket, který má ale mnohem širší a pestřejší nabídku. Tyto optimální podmínky však nejsou developerským standardem, a ačkoliv jde halu na takový provoz zpětně uzpůsobit, nese to s sebou nezanedbatelné náklady. Z dlouhodobého hlediska je tak mnohem výhodnější a udržitelnější nechat si halu postavit na míru tak, aby stoprocentně odpovídala všem potřebám nájemce. Budova na míru se pak kolauduje na konkrétní provoz, což podstatně urychluje administrativní stránku celé výstavby.
Můžeme předpokládat větší míru výstavby nových projektů v blízkosti velkých měst?
DK: Nejen e-commerce si žádá průmyslové prostory v blízkosti nebo přímo v rámci velkých měst. Pozemky pro výstavbu na zelené louce jsou ve městech prakticky nedostupné, a proto se pro nové projekty čím dál víc využívají brownfieldy. To je případ chystaného parku P3 Ostrava, i když ten vnímáme spíše jako výstavbu nové obchodní čtvrti, která plynule naváže na své okolí a budou ji tvořit výrobní a skladové haly, obchody, showroomy, kanceláře a další zázemí typické pro městskou zástavbu.
Čím se tedy ostravský projekt bude lišit od ostatních developerských projektů?
TK: Na návrhu projektu jsme spolupracovali s místním architektem Davidem Kotkem, který navazuje na urbanismus, jenž Dolním Vítkovicím vdechnul architekt Josef Pleskot při revitalizaci areálu DOV a byl také konzultován s Městským ateliérem prostorového plánování a architektury (MAPPA). Náš projekt začleníme do industriálního území a zároveň chceme zapracovat řadu udržitelných řešení s pozitivním dopadem jak na životní prostředí, tak na efektivitu provozu areálu i jednotlivých budov. Ať už půjde o fasády porostlé zelení, nakládání s dešťovou vodou formou podzemních retencí, využití lokálního zdroje tepla a technologické vody, nebo efektivní kombinaci přirozeného a umělého osvětlení, máme ambici posunout úroveň průmyslových staveb na vyšší stupeň. Kromě toho, že se jedná o výjimečnou investici v řádu několika miliard korun, jde o první brownfield v ČR, který P3 v takovém rozsahu využije. Region má bohatou průmyslovou tradici, na kterou chceme přirozeně navázat a přinést do Ostravy nové pracovní příležitosti s vyšší přidanou hodnotou.
Ostrava je historicky průmyslové město – je podle vás obecně v Česku dostatek vhodných průmyslových prostor?
DK: P3 Ostrava je výjimečná tím, že přímo v širším centru města nabídneme více než 150 000 metrů čtverečních prostor jak pro městskou logistiku, retail a e-commerci, tak i pro lehkou výrobu nebo R&D. Z polohy v centru města budou nadšeni právě obchodníci nebo logisté, kteří pro ně zajišťují zázemí. Budoucí klienti budou těžit z dobré dostupnosti kvalifikované pracovní síly. Totéž platí i pro náš park P3 Lovosice v Ústeckém kraji, kde můžeme nabídnout výstavbu hal podle požadavku klienta o celkové ploše téměř 30 000 metrů čtverečních. Lovosice jsou ale pro nájemce zajímavé i díky své poloze – 40 minut od Prahy a 60 minut do Drážďan.
Platí, že logistické haly u dálničních tahů do Německa se prakticky pronajímají samy?
DK: Až tak růžové to není, ale dobrá dostupnost do Německa je samozřejmě silný argument pro klienty s orientací na německý trh, kteří hledají prostory, jež mohou být dodány v relativně krátkém čase.
TK: V Lovosicích totiž máme celkem tři objekty s vydaným stavebním povolením, a realizaci tedy můžeme zahájit téměř okamžitě. Tohoto stavu se snažíme dosáhnout také u dalšího parku, který připravujeme v Myslince u Plzně. Nachází se zhruba 15 kilometrů od centra města a na druhou stranu je to z parku pár minut cesty na dálnici D5, což je nejen pro výrobní průmysl velmi výhodná poloha.
DK: Plzeňský trh průmyslových nemovitostí je po Praze a Ostravě třetím nejvýznamnějším trhem u nás a o prostory v parku s napojením na dálnici i příměstskou hromadnou dopravu je velký zájem. Nabídneme v něm jednotky od 3 do 30 tisíc metrů čtverečních. První haly začínáme stavět už letos a na přelomu roku se do nich bude možné nastěhovat.
Počítáte při výstavbě na míru i s nějakým tak zvaným zeleným řešením?
TK: Všechny nové budovy P3 stavíme tak, aby dosáhly na mezinárodně uznávanou certifikaci BREEAM v úrovni Very Good, jenž klade důraz na udržitelnost budov. Některé parky, jako právě P3 Lovosice, ale aktuálně připravujeme i na vyšší standard BREEAM Excellent. Velký důraz přitom klademe na to, aby řešení vyžadovaná certifikací byla především smysluplná pro provoz areálu či samotného nájemce. V Lovosicích jsme instalovali řadu technických řešení pro udržení vody v dané lokalitě, jako jsou retenční a vsakovací nádrže nebo speciálně navržené souvrství pod parkovací plochou, jenž zabraňuje případnému průsaku znečištění do podzemních vod. Lovosice jsou v tomto ohledu regionální výkladní skříní zelených řešení v oblasti hospodaření s vodou. Podobný projekt, na kterém předvedeme to nejlepší z portfolia ekologických řešení, chystáme v parku P3 Prague D11 nebo v nové budově v areálu P3 Olomouc. Tam ukážeme, jak může vypadat moderní udržitelný development, a věříme, že se tam někteří nájemci inspirují.
Ne vždy je ale možné splnit zmíněné klíčové parametry, jako jsou velké město nebo blízkost do Německa. Jaké možnosti pak nájemci mají?
DK: Faktem je, že pozemků vhodných pro průmyslovou výstavbu ve velkých městech není mnoho. V Praze jsou takové pozemky prakticky nedostupné. Musíme se proto na celou záležitost dívat z pohledu průmyslového nebo logistického provozu. Dojíždět 30 kilometrů je pro mnohé z nás nepředstavitelné, ale pro logistické společnosti jde o dobrý kompromis akceptovatelné dojezdové vzdálenosti a dostupnosti zaměstnanců. Právě Praha jako ekonomické centrum obzvlášť trpí nedostatkem volných pozemků pro výstavbu a jednou z posledních příležitostí pro výstavbu haly na míru je v parku P3 Prague D6 ve středočeském Stochově, kde je dostupných 17 tisíc metrů čtverečních, ale velikost jednotek můžeme flexibilně přizpůsobit. Název parku napoví, že je pohodlně dostupný z Prahy a zároveň je napojený na dálnici D6, takže je atraktivní i pro exportní firmy.
Jaké máte doporučení pro potenciální nebo stávající nájemce ve vašich prostorách?
TK: Návrh a výstavba dobré průmyslové nemovitosti na míru není sprint, ale běh na dlouhou trať. Především povolovací procesy je potřeba plánovat až několik let dopředu. Tento čas je pak ideální využít na detailní návrh provozu pro konkrétního klienta tak, aby co nejlépe odpovídal jeho potřebám a byl dostatečně flexibilní do budoucna. Odměnou za prozíravost a vynaložené úsilí pak bude skvělá budova, na kterou budeme pyšní jak my, tak nájemce.
DK: Nebojte se při plánování haly nechat developera nahlédnout pod pomyslnou pokličku vašeho byznysu. Je totiž velmi pravděpodobné, že provozní nebo jiné otázky, které možná v danou chvíli řešíte, už jsme řešili nebo i vyřešili pro některého z našich dalších nájemců. Kromě výstavby a leasingu máme vlastní expertní týmy pro asset, property nebo facility management, tudíž můžeme klientům poradit nejen při plánování a výstavbě, ale i při správě budovy anebo nastavení provozu uvnitř. V ideálním případě se všichni sejdeme u jednoho stolu, klient nám sdělí své požadavky a my následně vyhodnotíme, co jde a nejde postavit, a jestli to vůbec dává ekonomický smysl.
Text: Libor Strnad, Foto: Ondřej Pýcha
