Jaká je podle vás pro realitní trh definice dostupnosti bydlení?
Dostupnost bydlení se nejlépe ukazuje podílem celkových výdajů na bydlení na disponibilním příjmu domácnosti. Pokud tento podíl nepřekračuje 40 %, politici na západ od našich hranic spí klidně. V Praze by takovým sítem neprošla, dle mého odhadu, nadpoloviční většina domácností. Důvodů je celá řada. Cena pražských bytů rychle konverguje k cenám v západoevropských metropolích, reálná mzda však na startu nějak zaspala. Pražané tak mají jeden z nejnepříznivějších podílů počtu platů na nákup průměrného bytu. Podle databáze Numbeo se Praha minulý rok umístila na 168. místě ze 173 sledovaných evropských měst. Nutno dodat, že statistika je značně zkreslena celorepublikovým průměrováním příjmu, díky tomu se například Olomouc probojovala na 50. příčku.
Mohl byste více přiblížit, jak se dostupnost bydlení, především u nás, vyvíjí ve svých různých formách?
Dostupnost bydlení se zhoršuje posledních několik dekád v celé Evropě. Migrace za pracovními příležitostmi, kulturou, zdravotními službami či bezpečností tvoří jeden z klíčových trendů našeho světa – urbanizaci. Poptávka po bydlení ve městě roste mnohem rychleji, než se staví byty. Namísto urychlené podpory nové výstavby se politici předhání v nápadech, jak novou výstavbu danit, vybírat z ní poplatky, regulovat, omezovat. Situaci tím jen ztěžují. Zeptejte se svých kolegů a kamarádů, kdo se narodil v Praze, kdo má rodiče z Prahy, kdo prarodiče. Bude to lepší než jakákoliv statistika.
Co tento fakt způsobuje?
Za zhoršením dostupnosti stojí mimo jiné i změna v životním stylu. Vícegenerační bydlení považujeme za stresující, roste počet singles nebo rozvodů. Spoléháme více na hypotéky než na podporu rodičů. Zvyšuje se věk dožití, naopak klesá věk, kdy se mladí stěhují od rodiny. V systému tak chybí tak zvané byty po babičce. K tomu pár politických přehmatů jako privatizace bytového fondu, zrušení ubytoven, prodloužení povolovacího procesu a výsledek si můžeme přečíst v inzerci bytů k prodeji či pronájmu. Z pohledu dostupnosti je jedno, zda se bavíme o osobním vlastnictví, družstvech nebo nájmech. Vlastnické hledisko začíná hrát roli až v důchodovém věku. Současná generace mladých bude řešit dilema: Ve vlastním bez úspor, nebo v nájmu s příjmem z penzijního spoření? Univerzální odpověď neexistuje, je to otázka individuálních preferencí. Napadá mě, že mi z výčtu vypadla sociální družstva – tedy ve vlastním na cizím pozemku se zadluženými dětmi.
Kdy nebo za jaké situace přestane podle vás v Česku preference výše zmíněného vlastního bydlení a překlopí se poměr vlastní vs. nájemní bydlení?
Neznám moc dobře celorepubliková data, zamyslím se tedy na příkladu Prahy. V Praze je zhruba 650 tisíc domácností, z toho asi pětina v nájmu, nepočítám do toho družstva. Dejme tomu, že bychom považovali za správné, nebo nevyhnutelné podíl nájmů zvýšit z pětiny na čtvrtinu, což je zhruba průměr v Evropské unii. Znamenalo by to postavit něco málo přes 43 tisíc bytů na nájem. Kdyby polovina všech dokončených bytů v Praze byla určena na nájem, tak se při současném tempu výstavby dostaneme na cílový podíl, tedy zvýšení o pouhých pět procent, za necelých osmnáct let. A to se bohužel vydává méně stavebních povolení do budoucna, než se dnes staví.
Jistým řekněme problémem může být i to, že Češi většinově vnímají v rámci bydlení nájem jako určité selhání…
Podíl nájemního bydlení se bez zásadní podpory státu nebo města nijak extrémně nezmění. Nájem jako selhání je stigma nás, postkomunistických dětí, kteří si chceme užívat vlastnictví, jež nebylo dopřáno generaci našich rodičů. Naše děti už mohou mít na nájem jiný pohled, může to být vstupenka k větší svobodě cestovat za prací, za rodinou, nebýt vázán hypotékou.
Ceny novostaveb jdou momentálně stále mírně nahoru. Kam až podle vás může cena bytů v Praze vystoupat, než se ustálí na určité hladině, a za jak dlouho k tomu může dojít?
Poučme se z historie. Vraťme se se o deset let zpět. O dvacet let zpět. O sto. Náš ekonomický systém je považován za stabilní při dvouprocentní inflaci. Běží masivní urbanizace. Pozemky nejsou replikovatelná komodita. Věříte, že se ceny bytů mohou ustálit?
Jak zdražování vnímáte z hlediska vaší společnosti?
Ve FINEP nemáme z rostoucích cen radost, problémem je rychlé tempo růstu a odskok od reálných příjmů. V posledních letech se proto zabýváme právě dostupností bydlení a hledáme odpovědi pro různé skupiny obyvatel. Řešení vidíme zejména v družstevním bydlení a nájemních domech. U těchto dvou produktů lze nejlépe snižovat podíl celkových výdajů na bydlení na příjmu domácnosti. Jsou i další řešení. Někdo ocení menší byt kvůli nižší celkové ceně, jiný preferuje větší byt v méně atraktivní lokalitě. Téma dostupnosti nás vyhnalo i za hranice Prahy, kde analyzujeme příležitosti pro model – Pracovat za pražský plat, bydlet za středočeské ceny. Ve střednědobém výhledu by stabilizaci cen nejvíce pomohlo stavět dostatek nových bytů. Aby se Praha vůbec začala vyrovnávat se současným deficitem, bylo by třeba ročně produkovat přes 11 tisíc bytů. Znovu však připomínám, že pro dostupnost bydlení není určující cena, ale poměr výdajů na bydlení ku příjmům domácnosti.
Trendem posledních měsíců je vstup řady institucionálních investorů na trh. Vy jste mezi nimi. Jak dlouho jste se na to připravovali a s jakým projektem na trh vstupujete?
Rád bych hned z kraje upřesnil, že nejsme investorem, tedy držitelem nájemních bytů, my jsme pouze jejich staviteli. Zhruba před pěti lety jsme si uvědomili, že je příchod institucionálních investorů nevyhnutelný. Podle mého názoru je navíc zdravý. Oproti individuálním nájmům dokáže profesionální vlastník a správce udržovat vysokou kvalitu bydlení dlouhodobě, není totiž vázán často komplikovanými dohodami o investicích, jako jsou jednotliví majitelé v rámci SVJ. Navíc je schopen poskytnout řadu služeb na nájem navázaných.
Na které lokality se chcete zaměřit?
Vytipovali jsme jich hned několik, na kterých jsme projektovali domy s cílem nabídnout je profesionálním správcům. Kvůli pomalým schvalovacím procesům vyletěla první vlaštovka až letos, je jí bytový dům na Barrandově, který jsme dokončili pro investora Zeitgeist. Další domy představíme v blízké době. Lokality jsou různé, a to od startovacího bydlení po vyšší standard, mají však jeden společný rys – dobrou dostupnost veřejné dopravy, která je pro nájmy klíčová.
Určitě jste si dělali průzkum trhu – které subjekty jsou pro vás v této oblasti konkurenci a jaké máte v této oblasti ambice či strategii?
V současnosti jsme vybrali dva fondy jako partnery pro dlouhodobý rozvoj nájemního bydlení z produkce FINEP. Spolu s nimi řešíme výběr lokalit, úpravy projektů a vyladění dispozic bytů, aby byly ideální pro nájemní bydlení. S nimi i s finančními institucemi hledáme cestu, jak maximálně přiblížit vysoký standard bytu reálným příjmům pražských domácností. Předpokládám, že za několik let bude podíl nájemních bytů na naší výstavbě zhruba třetinový, obdobně pak podíly osobního vlastnictví a družstev.
Ceny nájmů během pandemie klesly a se stavbou dalších činžovních domů půjdou logicky ještě níže. Vyplatí se pak vůbec do tohoto byznysu podle vás jít?
V minulém roce klesl počet přenocování turistů na necelých 5 milionů z více než 18 milionů v roce 2019. Chybějících 13 milionů nocí zapříčinilo jednorázový masivní odliv asi poloviny bytů z režimu Airbnb do režimu tak zvaných dlouhodobých pronájmů. Zdůrazňuji tak zvaných, předpokládám, že většina se po oživení turismu opět vrátí ke krátkodobým pronájmům. Praze tak skokově v rozmezí asi půl roku přibylo necelých osm tisíc bytů na nájem. V tomto světle považuji pokles nájemného spíše za mírný, ukazuje, že poptávka po nájemním bydlení je obrovská.
Respektive jaká je pro vás návratnost segmentu nájemního bydlení oproti prodeji bytů?
Výpočet návratnosti nájemního bydlení je ošemetná věc. Čistý výnos z nájemného byl v Praze minulý rok v průměru 3,51 % p. a., při šikovném finančním strukturování až pět procent. Řada investorů však spekuluje na dlouhodobý růst cen bytů, a je proto ochotna pronajímat byty s nižším výnosem, mnohdy blízko ceny vlastního financování. Takovou strategii v dnešní době umocňují obavy z inflace a všem, kteří mají dlouhé financování, řekněme nad deset let, s největší pravděpodobností vyjde. Tedy pokud udržíme v politice poslední kapky zdravého rozumu.
Kdo je aktuálně vaším zákazníkem a jak se to změní s nabídkou činžovních domů?
Hlavním cílovým segmentem FINEP zůstává zákazník, který kupuje byt pro vlastní bydlení. V posledních pěti letech tvořil zhruba 80 % našich prodejů, výjimkou byl minulý rok. V tomto hlavním proudu máme klienty všech věkových skupin, asi nejsilněji zastoupené jsou mladé rodiny a starší rodiče, kteří zůstali sami po odchodu dětí ze společné domácnosti. Už jsem zmínil, že minulý rok významně vzrostl zájem individuálních investorů. Na rozdíl od anonymních komentářů pod internetovými články v tom však nespatřuji žádný problém. Investiční byty nezůstávají prázdné, okamžitě se zapojují do pronájmů. Pomáhají tak těm, kteří na koupi bytu nedosáhnou, a sami se tak zajišťují třeba na budoucí penze. S příchodem institucionálních investorů nám přichází nový typ klienta. Obchod s fondem je více podobný transakcím s kancelářskými budovami a je třeba mu přizpůsobit celý proces přípravy a výstavby bytového domu.
Developeři včetně vás reagují v poslední době na vysoké ceny nabízením prodeje družstevních podílů. Jaký zájem o to Češi vykazují ve srovnání s jinými formami vlastnictví?
Cestu modernímu družstevnímu bydlení jsme prošlapali právě my ve FINEP. O produkt je zájem, tvoří asi čtvrtinu našich prodejů. Tento způsob řešení bytové potřeby vyhledávají hlavně klienti, kteří nechtějí nebo nemohou financovat nákup hypotékou. Družstva se dostala do hledáčku politiků, kteří chtějí na jejich formátu řešit dostupné a sociální bydlení, jistým omezením však může být složitější financování této formy vlastnictví.
Doba, kdy se akceptovala výstavba pouze k uspokojení potřeby bydlení bez ohledu na estetiku nebo vybavenost v dané lokalitě, je už minulostí. Jak je na tom český trh dnes?
Ve FINEP se už přes patnáct let zabýváme city developmentem. Tedy rozvojem lokalit v širších souvislostech fungování. Zejména větší lokality vnímáme jako samostatné městské čtvrti a zabýváme se vybaveností obchodů, služeb, dopravou, parkováním, bezpečností, sportovním vyžitím, veřejným prostorem, vzděláváním a podobně. Dnes téměř na všech lokalitách zpracováváme rozsáhlé a detailní studie celkového fungování lokality. Dobrým příkladem je naše Západní město, kde se denně pohybuje 15 tisíc lidí, bydlí tam, pracují, nakupují, stravují se, sportují či chodí k lékaři.
Chystáte v tomto ohledu i nějaké inovace v budoucnu?
V zahraničí je běžná taková spolupráce mezi soukromým a veřejným sektorem. V Praze je však část investic náležící veřejnému sektoru přesouvána na bedra nové výstavby, tedy kupujících. Je to dáno, dle mého názoru, špatně nastaveným daňovým určením. Bytová výstavba v Praze generuje dvouciferný miliardový výnos veřejným rozpočtům, Praze z toho zůstane kolem půl miliardy. Myslím, že hlubší úvahy a změny v této oblasti by mohly pomoci dostupnosti bydlení. Do budoucna chystáme jednu novinku, rádi bychom do našich lokalit přivedli více umění. Málo jej vnímáme, ale značně nás ovlivňuje.
Jak se posun v technických normách směrem k větší kvalitě promítl do cen bydlení? Jaký je to rozdíl oproti minulosti? Jak je to u činžovních domů, které chcete stavět a spravovat?
Jsem známým odpůrcem mnoha zbytečných povinných norem. Až na výjimky totiž tyto povinně implementované normy nevedou k větší kvalitě bydlení, ale omezují možnost lidí svobodně si vybrat, co v bytě, který si kupují, chtějí či potřebují. A to ve svém důsledku na úkor ceny bytu. Kupříkladu v sousedním Německu je většina norem, které nemají skutečný dopad na kvalitu bydlení, jen ve formě doporučení. U nás se rovnou propíšou jako zákonná povinnost. Pokud se ptáte na minulost, není lepšího příkladu než Královské Vinohrady v Praze. Dodnes obdivovaná čtvrť, kde mít byt je téměř snem. Přesto – podle současných norem by již tyto domy a celé bloky postavit nešly. V České republice máme někdy tendenci věci příliš přehánět, málo dávat na svobodnou vůli člověka a jeho schopnost a právo rozhodnout se, co je pro něj dobré. Nepochybuji o tom, že pokud by některé ze současných technických norem byly jen dobrovolnými a lidé by jich ve svých bytech chtěli využívat, do nabídky by se dostaly. Mrzí mě ale, že pokud některá taková opatření lidé ve svých bytech nechtějí, mít je tam přesto musí a musí za ně zaplatit.
Jaké dopady na vaši firmu potažmo projekty měla nebo stále má pandemie?
Na hodnocení skutečných dopadů je ještě velmi brzy. Zatím platí, že lidé bydlení věří, berou jej jako stabilitu. Obávali se naopak ztráty hodnoty svých úspor, jejich znehodnocení například inflací. Věřím, že se nemovitostní trh postupně uklidní a vrátí se do podobné úrovně, jaká zde byla před vypuknutím pandemie. Na druhé straně musím říct, že jsem na celý FINEP neuvěřitelně hrdý – zvládli jsme doslova během hodin přenastavit celé naše fungování, přijít s chytrými řešeními pro lidi, kteří hledali bydlení i v době, kdy nebylo možné setkávat se. Připadá mi zajímavé pozorovat dopady pandemie do běžného života společnosti v širším slova smyslu. Jeden můj kolega označil pandemii za historickou šanci vysvětlit dětem, co je to solidarita, omezení sebe sama ve prospěch celku. Pokud bych měl být ale zcela upřímný, zatím si nejsem jist, že jsme jako republika touto zkouškou prošli…
Jaké podle vás bude mít pandemie pro realitní trh hmatatelné důsledky?
Opět si myslím, že na hodnocení je brzy. Upřímně mám pocit, že pandemie ještě nezabouchla dveře, a hlavně ekonomické dopady nás teprve čekají. Je však jisté, že tak, jak se promítla do našich životů, ovlivní i naše bytové potřeby. Nejviditelnější je kupříkladu nová potřeba místnosti nebo alespoň zákoutí pro videohovory a home office obecně.
Vnímáte nějaké negativní důsledky, co se týče výpadků ve výrobě v zahraničí a tím pádem i nedostatek některých komponentů ve stavebnictví?
Zaznamenali jsme zhoršenou dostupnost některých produktů či delší dodací lhůty. Ale nebyli jsme dotčeni tolik, jako byly jiné obory, a to i proto, že využíváme hlavně české dodavatele a výrobce. K nějakému zásadnímu zdržení či odložení staveb u nás nedošlo. Když o tom teď přemýšlím, je vlastně až zázrak, že spolu s našimi dodavateli zvládáme dodržovat většinu harmonogramů. Můj dík patří všem našim zaměstnancům i spolupracujícím partnerům za to, jak jsme posledním rokem prošli. Je to nová zkušenost, kterou bych si klidně odpustil.
Text: Nikol Pavlíčková, Foto: Ondřej Pýcha
