Jak rostou ceny bytů, přichází řada developerů s projekty výstavby nájemních bytů zejména pro institucionální investory. Co tyto investory na nájemním bydlení přitahuje?
Investoři zjistili zejména během covidové pandemie, že je dobré si svá portfolia kancelářských nebo retailových projektů naředit. Rezidenční segment se totiž v pandemii ukázal jako velmi odolný. I na českém trhu se tak začali objevovat velcí zahraniční investoři s poptávkou po velkých bytových projektech, které by mohli spravovat a dlouhodobě pronajímat.
Začne se tím tvořit nový trh s byty, které si budou moci lidé pronajímat?
Co se týká nájemního bydlení, jsme v Česku teprve na začátku. To, že si tady můžete od někoho, kdo má pár bytů, na internetu pronajmout byt, není nájemní trh v pravém slova smyslu. Teprve přijde doba, kdy tady budou fungovat portfolia mnoha tisíců bytů, které budou spravovat specializované firmy. Ty na to budou mít nejen know-how a lidi, ale i platformy a další nástroje. Přidaná hodnota v nájmu pak bude mnohem vyšší než jen to, že si od někoho pronajmete 2+kk.
Může vstup nových velkých hráčů na trh vyřešit problém s dostupností bydlení v Praze?
Největší problém v developmentu, a je jedno, co chcete postavit, jsou zdlouhavé povolovací procesy. Jestli někdo říká, že nové nájemní projekty vyřeší situaci na trhu, tak si neuvědomuje, že i tyto projekty musí projít martyriem povolování, než je někdo postaví.
Bude Skanska hrát na trhu s nájemními projekty aktivní roli?
Pro skupinu Skanska není segment nájemního bydlení úplně nový. Ve Skandinávii už v tomto segmentu funguje více než deset let. Nicméně hrajeme čistě developerskou roli. Zajistíme pozemek, veškeré povolovací procesy, vývoj produktu a stavbu, ale pokud možno už před zahájením výstavby projekt prodáme budoucímu majiteli a provozovateli. V každém našem projektu, zvlášť když jde o multifázové projekty, zvažujeme, jestli některé z fází by nebyly vhodné právě pro nájemní bydlení.
Jak jste daleko se svým prvním projektem nájemního bydlení v Praze?
Postupujeme velmi rychle, abychom již v tomto roce uvedli na trh náš první projekt. Brzy vypíšeme výběrové řízení na velkého investora. Naším cílem je dodat na trh vysoce kvalitní produkt nájemního bydlení splňující vysoké požadavky z pohledu udržitelnosti včetně certifikace BREEAM. To vše v lokalitě, která je výborně dopravně obsloužená.
V čem se pro vás jako developera projekt nájemního bydlení liší od projektu určeného k prodeji koncovým zákazníkům?
Budoucí vlastníci a provozovatelé hledí více na efektivitu. Vyžadují velkou opakovatelnost, aby například v jednom bytovém domě nebylo třicet druhů koupelen, ale pokud možno jeden nebo dva druhy. Pro servis, který se o dům bude starat, je to mnohem efektivnější. Mají specifické požadavky na použité materiály u finálních povrchů. Projekty se více zaměřují na byty menších kategorií. Je tam velký důraz i na vybavenost. Mnohdy investoři chtějí mít produkt plně vybavený tak, aby nájemci přišli a měli v bytě úplně všechno. Jsou i projekty, kam se nastěhujete a máte tam povlečení či příbory.
Domy s nájemními byty chtějí opět stavět i města. Uvažujete o výstavbě i pro veřejný sektor?
Nebráníme se spolupráci s veřejným sektorem. V Praze vznikla městská firma Pražská developerská společnost, která má za úkol rozvíjet městské pozemky. Nemyslím si, že její rolí by měla být samotná výstavba. Měla by spíše připravit území, získat příslušná povolení a pak by měl následovat tendr na developery, kteří projekty dokončí. Takovému modelu jsme otevření. Nebo v lokalitách, kde naše pozemky sousedí s těmi městskými, se můžeme bavit, jak projekt rozšířit¨, a následně část bytů předat městu.
Už o tom s pražským magistrátem mluvíte?
Vedeme diskuze o konkrétních lokalitách a modelech potenciální spolupráce. My jako soukromý subjekt se poměrně dobře dokážeme přizpůsobit. Těžší to ale bude mít veřejný sektor, který si musí nastavit jasná pravidla a postupy tak, aby takovou spolupráci orgány města schválily a aby se vyhnuly jakýmkoli nejasnostem anebo pochybnostem z pohledu transparentnosti. To si hlídáme, protože pro nás je transparentnost byznysu klíčová. Pokud budou existovat jasná a transparentní pravidla, velmi rádi se takových projektů zúčastníme.
Loni ceny nových bytů meziročně vzrostly o téměř třicet procent. Do jaké míry se na tom podílelo zdražování stavebních materiálů a do jaké míry ceny táhla nahoru vysoká poptávka?
To se nedá úplně přesně rozdělit. Na konci loňského roku bylo na celém pražském trhu v nabídce méně než tři tisíce bytů. To je historicky velmi nízké číslo. K tomu se přidala velmi silná poptávka a rekordní prodeje, které dosáhly 7500 nových bytů v Praze. Navíc nárůst nákladů byl loni bezprecedentní. Klíčové materiály pro výstavbu zdražovaly každý měsíc, někdy dokonce z týdne na týden. U některých materiálů ceny rostly o desítky, u jiných dokonce o stovky procent. To se na cenách bytů podepsalo zásadně. Ve druhé polovině roku výrazně zdražily i energie. To se projevilo nejen u nás, ale také u našeho generálního dodavatele, tedy sesterské společnosti Skanska, a. s., i u většiny jejich subdodavatelů.
Opravdu se růst cen materiálů a energií projevil už do projektů, které jsou teď v prodeji?
Ano, zejména u projektů, které už byly v prodeji, ale stavebně jsme je ještě nezahájili, protože za námi chodili dodavatelé a říkali nám, že za dříve dojednaných finančních podmínek dům nepostaví. Ceny se mnohdy od podání nabídky do podepsání smlouvy se subdodavatelem výrazně změnily.
Jak se s rostoucími cenami materiálů chcete poprat do budoucna?
Určitě je nebudeme přenášet na koncové klienty prostřednictvím nějakých klauzulí ve smlouvách o možném budoucím navýšení ceny. Chceme se zaměřit na nákup, interní procesy a celý dodavatelský řetězec. Sledujeme, jak se naše projekty každý měsíc vyvíjí. Naši lidé v nákupu pak rozhodují, jestli se nějaký materiál nakoupí dopředu, nebo naopak dává smysl s něčím počkat, protože zrovna jsou ceny na vrcholu.
Můžou s trhem nových bytů nějak pohnout rostoucí sazby u hypoték, když nabídka bytů je tak malá?
Zvýšení úrokových sazeb zkomplikuje řadě klientů schopnost pořídit si nové bydlení. Zmenší se tím množství lidí, kteří si berou hypotéku. Otázka je, jak moc. Pořád tady budou lidé, kteří si na pořízení nemovitosti budou brát hypotéku, protože na ni dosáhnou a budou schopni ji splácet. Vedle nich tady bude pořád velká skupina lidí, kteří budou kupovat byty za své vlastní peníze.
Jak by v číslech vypadal trh, kde by nabídka bytů převýšila poptávku?
V loňském roce se v Praze prodalo 7500 nových bytů, což byl po mnoha letech skvělý výsledek. Předloni to bylo 5800. Dlouhodobě by se ale mělo v Praze prodávat alespoň deset tisíc nových bytů za rok. A k tomu musí být samozřejmě k dispozici mnohem větší nabídka, než je nyní. Stačí se podívat do Polska na města jako Krakov nebo Vratislav, což jsou menší města než Praha, nejsou ani tak atraktivní jako Praha, a přesto se tam každý rok prodá přes deset tisíc nových bytů. Ve Varšavě dokonce přes dvacet tisíc nových bytů. V Praze se přitom pořád vedou debaty, jestli těch 5500 nebo 7500 bytů je moc, nebo málo.
Je situace na trhu s novými byty udržitelná, když naprostá většina populace si nový byt za nynějších cen nemůže dovolit?
Enormní růst cen nemovitostí není specifikum Česka, děje se to všude ve vyspělém světě. I dlouhodobé procentuální nárůsty jsou podobné v Česku a v dalších zemích. Samostatnou kapitolou jsou i ceny pozemků. Ty letí také výrazně nahoru. Propisují se pak významně také do ceny bytu. Dříve cena pozemku tvořila 10 až 25 procent ceny bytu. Dnes je to v některých případech i 40 až 50 procent. Můžeme si klást otázku, jestli to je ještě udržitelné a kdo si nové byty může dovolit. Jenže pak se podíváme na poptávkovou stranu a vidíme, že poptávka po novém bytě tady pořád je velmi silná.
V minulosti jste mluvili o plánu stavět ve středočeském kraji projekt, který by nabídl cenově dostupnější byty. Proč jste ho zmrazili?
Jde o koncept Livo, koncept dostupného bydlení. Ve spolupráci s externími partnery jsme připravili takový způsob výstavby a dodání produktu, který o desítky procent snižoval náklady a výrazně urychloval výstavbu v místě projektu. Do toho ale přišla eskalace cen materiálů. Například některé druhy dřeva šly nahoru o dvě stě i více procent. V našem konceptu jsme se dřevem a prefabrikací přitom hodně pracovali. Takže nákladová výhodnost projektu se nám posunula jinam, než jsme předpokládali. Projekt jako takový není zmražený, jen interně posuzujeme, jaký typ výstavby nakonec zvolíme.
V Praze připravujete projekt Modřanský cukrovar, který bude vlajkovou lodí Skansky v celé Evropě v oblasti používání technologií šetrných k životnímu prostředí. Čím je tento projekt výjimečný?
Do Modřanského cukrovaru se nám podařilo zasadit řadu dílčích řešení, která jsme si odzkoušeli na jiných projektech a která posouvají úroveň udržitelnosti našeho produktu opravdu vysoko. Jdeme stavět na brownfieldu, který bude předělaný na novu čtvrť plnou zeleně. Spolupracujeme s architekty z kanceláře Chybik+Kristof, kteří přijali myšlenku vytvořit projekt, který posune standard bydlení na vyšší úroveň. A to zejména z pohledu modrozelené infrastruktury, tedy skutečně hospodárného nakládání s vodou a výrazného využití zeleně. Chceme, aby se tam lidem dobře žilo, proto klademe velký důraz také na veřejný prostor. Podobu projektu ovlivnily také diskuze a konzultace s veřejností. Zapojili jsme sousedy, starousedlíky, zástupce městské části i další lidi, kteří chtěli promlouvat do podoby projektu.
Jaké nové technologie budete používat?
Hodně chceme pracovat s tématem šedé vody, což jsme si vyzkoušeli už na projektu Botanika v Praze 5 nebo Čertově Vršku. Považujeme za zbytečný luxus splachovat WC pitnou vodou, proto využíváme vodu recyklovanou. Voda z umyvadel a van neodteče do odpadu, ale jde do předčišťovací technologie a následně se vrací na splachování do toalet. Další technologie se týká zacházení s dešťovou vodou. Chceme, aby dešťová voda v místě zůstávala v maximální míře. Zejména, aby se v dobách, kdy je horko a svítí slunce, voda přirozeně odpařovala.
Je pro vás snadnější a levnější pro takové projekty získat financování, když i finanční instituce jsou dnes tlačené do preferování udržitelných, zelených projektů?
My využíváme vlastní zdroje skupiny Skanska. Ta samozřejmě na úrovni celé skupiny využívá i externí financování, ale my v Česku si na projekty externě nepůjčujeme. Ale je pravda, že finanční sektor už dnes zvýhodňuje projekty, nejen stavební, které jsou šetrné k životnímu prostředí. Zelená linka se propisuje i do financování.
Pokud jde o nájemní projekty pro institucionální investory, kteří už financování řešit musí, očekáváte, že z jejich strany bude hlavně zájem o udržitelné projekty?
Jednoznačně. Velcí zahraniční hráči budou mnohem náročnější na certifikaci budov, tak, jak jsou zvyklí u kancelářských projektů, nebo minimálně na standardy, jak je daný projekt udržitelný. Uhlíková stopa, která zatěžuje životní prostředí, nevzniká ani tak při výstavbě, ale hlavně při používání budov. Zejména jde o spotřebu elektřiny, což je v Česku hodně ovlivněno tuzemským energetickým mixem, kde máme velký podíl fosilních paliv.
Jsou koncoví klienti, kteří si v modrozelených projektech kupují byty, ochotní si za udržitelnost připlatit?
Z našich průzkumů vidíme, že postupně narůstá zájem klientů o udržitelná řešení. Samozřejmě pořád jsme v situaci, kdy klienty zajímá, co jim investice navíc ušetří v nákladech na provoz bytu. Ale roste také počet lidí, kteří prostě chtějí bydlet v domě, který nezatěžuje životní prostředí ať už při stavbě, nebo při používání.
Kolik jsou ochotní zaplatit navíc?
Nejčastěji uvádějí, že mezi pěti a deseti procenty. Ale je i ne úplně malá skupina lidí, kteří jsou ochotni připlatit i dvacet procent. Tady je nutné říct, že když v projektech od začátku počítáte se zelenými technologiemi, tak konečnou cenu nijak zásadně neprodražují. Do budoucna plánujeme také využití fotovoltaiky na domech, abychom ještě více posílili samostatnost a nezávislost objektů na českém energetickém mixu. Udržitelnost je pro nás cesta, kterou považujeme za smysluplnou a dlouhodobě správnou.
Petr Michálek (45)
Generálním ředitelem společnosti Skanska Reality se stal na začátku roku 2018. Jako vystudovaný stavební inženýr přešel do rezidenčního developmentu Skanska ze stavební části skupiny Skanska, kde působil více než patnáct let nejprve v oblasti financování a strategických investic, později jako výkonný ředitel divize a člen vedení. Byl členem dozorčích rad Skanska Finland a Skanska Poland. Nyní je členem managementu v jednotce Skanska Residential Development Europe, která zaštiťuje rezidenční development ve středoevropském regionu.
