Vaše společnost KOPF Advisory koupila společně s partnery několik pražských nemovitostí, v nichž budujete nájemní byty. Motivovala vás k tomu rostoucí poptávka po nájemním bydlení vzhledem k situaci na realitním trhu?
Václav Kopf: Již před několika lety jsme se s našimi obchodními partnery shodli na společné dlouhodobé vizi budování portfolia nájemních bytů v pražských činžovních domech, tedy naplnit a navrátit těmto nemovitostem jejich původní účel vyplývající z jejich názvu – činžovní dům. Motivoval nás také investiční potenciál, který jsme spatřovali v nárůstu poptávky po nájemním bydlení a související stoupající ceně nájmů.
S jakou výnosností investice v případě těchto nájemních projektů počítáte?
Timur Zaslavský: Výnosnost našich nemovitostních projektů se liší v závislosti na lokalitě a investičním potenciálu. V dokončených projektech se u dlouhodobých nájmů pohybujeme okolo šesti procent ročně vůči celkové investici a okolo dvanácti procent oproti vloženým vlastním finančním prostředkům. Daří se nám dosahovat vyššího průměrného nájemného díky vysoké kvalitě rekonstrukce objektu a zároveň vhodně zvoleného poměru mezi náklady a kvalitou standardů zařízení a vybavení jednotlivých bytů. Některé naše nájemní byty využíváme pro středně- a dlouhodobé ubytování zahraničních zaměstnanců nadnárodních společností.
Nájemní byty sami provozujete, nebo správu svých nemovitostí svěřujete jiné společnosti?
VK: O naše nájemní portfolio se staráme výhradně sami. Za více než 27 let zkušeností s realitním trhem a mnohaletými zkušenostmi se správou a pronájmy bytových i nebytových nemovitostí máme nejen zkušenosti, ale i všechny potřebné kontakty na prověřené dodavatele souvisejících služeb.
Správu nemovitostí nabízíte také jako službu investorům, kteří vlastní investiční byty a chtějí je dál pronajímat. O co se postaráte vy a co musí dělat vlastník nemovitosti?
TZ: Náš obchodní model je velmi jednoduchý – náš klient, pronajímatel, nám předá klíče od bytu či bytů, sdělí nám číslo svého bankovního účtu a nestará se o nic kromě kontroly úhrady nájemného na svém účtu. Veškerá ostatní agenda jde za námi.
Zabýváte se také hledáním nájemníků do bytů, které máte pod správou?
VK: Součástí balíčku managementu nájemních bytů je samozřejmě v první řadě vyhledání nájemníků a s tím související agenda, jako je nafocení bytu, inzerce, prohlídky asistence při uzavření nájemní smlouvy. Tím naše práce, na rozdíl od realitní kanceláře, nekončí. Kromě vyhledání nájemníků se staráme o ukončování nájmu, předávání bytu nebo prodlužování nájemních smluv. Pronajímateli radíme ohledně vybavení a zařízení bytu, po dohodě zařizujeme i výběr a instalaci nábytku, průběžně kontrolujeme stav bytu, připravujeme pro nájemníky vyúčtování služeb a kauce, vedeme veškerou komunikaci s nájemníky. V neposlední řadě zajištujeme údržbu, úklid a jiné související služby.
Od čeho se odvíjí cena, kterou investor do nemovitosti za vaši službu zaplatí?
VK: Investoři nám platí měsíční paušál, který se odvíjí od dispozice bytu, který máme ve správě. Za byty o dispozici 1+kk až 2+kk účtujeme 2000 Kč měsíčně + DPH. Za byty 3+kk a větší účtujeme 3000 Kč za měsíc + DPH. Tato odměna zahrnuje veškeré naše služby. Realitní kanceláře si zpravidla účtují odměnu ve výši jednoho měsíčního nájmu za jednorázové vyhledání nájemníka, a to často inkasovanou z obou dvou stran, od pronajímatele i nájemce. V našem případě vlastník- -pronajímatel zaplatí za celý rok odměnu, která se v zásadě rovná, nebo je dokonce nižší než inkasovaný měsíční nájem.
Garantujete investorovi určitý výnos z jeho nemovitosti, nebo míru výnosnosti z jeho investice?
TZ: Nikoliv. Náš přístup je v tomto ohledu zcela odlišný. Díky tomu, že si na rozdíl od jiných správcovských společností nebereme provize od nájemce ani od pronajímatele, pronajímáme byty vždy za nejvyšší možné tržní nájemné a daří se nám je pronajímat velmi rychle. Tímto způsobem jednoduše garantujeme vlastníkovi nejvyšší možný roční výnos z nájmu a v nejkratším možném čase.
O kolik nemovitostí a jak velkých se už takto staráte?
VK: V současné době máme ve správě zhruba sto nájemních bytů v Praze. Zakládáme si na našem rozsáhlém portfoliu přímých kontaktů, investorů a obchodních partnerů a díky tomu se nám daří nabírat nové klienty, kteří k nám zpravidla přichází na základě doporučení. Často nám nejprve svěří jeden či dva byty a následně přidávají další, když si naše služby otestují. Nemáme v plánu spravovat tisíce bytů. Tuto službu chceme i nadále dělat kvalitně a nabízet ji našim investorům jako další službu v rámci investic do nemovitostí, kterých se s nimi účastníme ať už jako co-investor, nebo jako poradce.
Jaký typ investorů se na vás s poptávkou po správě nemovitostí obrací nejčastěji – fyzické osoby, nebo i institucionální investoři?
VK: Pracujeme výhradně s privátními investory. Náš typický klient je investor do nemovitostí, který vlastní jednotky až desítky bytů, a to ať už jako fyzická, nebo právnická osoba. Jedná se o klienty, kteří očekávají individuální přístup a vysokou kvalitu služeb. Vždy byla naší prioritou dlouhodobá spolupráce s našimi klienty a je tomu tak i v případě managementu nájemních bytů. S institucionálními investory nepracujeme a v současné době to ani neplánujeme.
Řešíte za vlastníka také případné problémy s nájemníky?
TZ: Řešíme úplně všechny záležitosti týkající se svěřených nájemních bytů – jak pozitivní, tak i méně radostné. Naštěstí se nám zcela výjimečně stává, že bychom museli řešit opravdu komplikované problémy s nájemníky. Ve všech nájemních bytech máme nastaveny adekvátní požadavky na peněžitou jistotu, která slouží pro kompenzaci případných škod. Velkou pozornost věnujeme již od prvopočátku výběru nájemce. Zřídka se nám rovněž stává, že by v našich bytech byly problémy s neplatiči. Spoustu věcí se dá vyřešit dohodou. Snažíme se proto nejen s investory, ale i s nájemníky mít korektní vztahy, bohužel občas musíme některé nájmy po dohodě ukončit před sjednanou dobou, abychom předcházeli případným problémům v budoucnu.
Existuje v Česku vhodné regulatorní prostředí pro rozvoj trhu s nájemním bydlením, nebo jeho rozvoj brzdí rigidní regulace?
VK: Trh v zásadě funguje na principu nabídky a poptávky. Samotná právní úprava nájmu je obsažena v občanském zákoníku a je založena, podle mého názoru, na nevyváženě výrazné ochraně nájemce oproti právům pronajímatele. Tato zákonná úprava by mohla v určitých případech, jako je uzavření nájemní smlouvy na dobu neurčitou, vést ke zbrzďování rozvoje trhu s nájemním bydlením. Občanský zákoník by si v této oblasti zasloužil úpravu, která by vyváženě odrážela aktuální stav rozvíjejícího se trhu s nájemním bydlením.
