Nakolik je Horizon Holding důležitý pro mateřskou společnost?
Jsme součástí divize, která působí v pěti hlavních městech střední a východní Evropy. Kromě Prahy sem patří i Budapešť, Bukurešť, Bělehrad a Varšava. Většina aktivit, které dohromady generují prodej kolem 1500 jednotek ročně, se týká developmentu. My se zaměřujeme především na rezidenční development, ačkoli již nyní vlastníme i dva logistické areály v Bohdalci a v Čimicích. Právě Praha představuje – vedle Varšavy – pro mateřskou společnost jeden ze dvou nejzajímavějších trhů regionu.
Proč?
Protože je zdejší ekonomika silná, a vlivy, které působí jinde, sotva ovlivní český trh. Jako aktuální příklad lze uvést pandemii koronaviru – prodeje bytů pokračují navzdory krizi ve stejném tempu jako předtím. Věříme, že trh otřesy ustojí. I proto má mateřská společnost velkou důvěru v naše aktivity a schválí nám na rozdíl od jiných společností téměř jakýkoli projekt, který chceme koupit a rozvíjet.
To zní optimisticky. Vás tedy pandemie nijak nezasáhla?
Jednu věc jsme museli přehodnotit, a to plány rozšířit naše portfolio o nerezidenční projekty. Vidíme, jak je kancelářský trh poškozený, ačkoli spíš v jiných zemích než v Česku. Bylo by však riskantní se do této nové oblasti pouštět právě teď. Na druhou stranu jsme žádnou změnu, co se týče našich projektů, nezaznamenali. Ba naopak, červen byl pro nás v prodejích rekordní a totéž se opakovalo v červenci, ačkoli jednání o bytech probíhala na jaře, tedy uprostřed koronavirové krize.
Mluví se o tom, že ceny bytů by mohly klesnout. AirBnB stagnuje, díky čemuž se na trhu objevilo více bytů pro dlouhodobý pronájem, a předpokládá se, že lidé budou ze strachu z vývoje ekonomiky odkládat investice. Co si o tom myslíte?
Nemyslím si, že ceny bytů půjdou dolů. Nezaměstnanost sice vzrostla ze dvou a půl na sedm procent, ale ti, kdo ztratili práci, a teď nechci znít arogantně, nejsou typickými zákazníky developerů. Ostatně za vše mluví čísla. V první polovině roku se na pražském trhu prodalo 2400 bytů, zatímco loni ve stejném období 2500, a tehdy se neřešil žádný koronavirus. Lidé si možná budou koupi bytu víc rozmýšlet, ale nelze ignorovat fakta.
Tím zřejmě myslíte, že v Praze je nedostatek bytů.
Základní pravidlo ekonomiky zní, že kde je poptávka, tam je nabídka. Jestliže poptávka klesá, klesají i prodeje. Ale co vidíme v Praze? Aktuálně ve městě chybí až 50 000 bytů a podle analytiků jich bude za devět let chybět 120 000. Je to známá písnička, ale proces povolování staveb a změn územního plánu je v České republice nejpomalejší v Evropě.Zatímco v Srbsku trvá získání stavebního povolení rok a samotná stavba další rok, protože Srbové nemají problém s vydáváním povolení pro zahraniční zaměstnance, tak v Česku získáte stavební povolení za tři roky a projekt postavíte za dva až dva a půl roku. Návratnost investice je najednou pět až šest let, tedy oproti Srbsku dvojnásobek.
Na druhou stranu se byty stávají pro střední třídu cenově nedostupnými.
Naprosto nesouhlasím s tím, že jsou byty předražené. Věřím, že zisk, kterého dnes dosahujeme, je zcela fér. Je pravdou, že ještě před pěti lety byly pražské byty velmi levné a cenově nesrovnatelné s jinými hlavními městy v regionu. Od té doby podražily, v některých čtvrtích jako třeba v Karlíně i o sto procent, v jiných částech Prahy o 50 až 70 procent. Ale podobně šly nahoru i mzdy, ačkoli v Praze ne o stejnou úroveň jako ceny bytů. Růst cen se ovšem nezastaví, protože kdyby měli developeři prodávat levněji, znamenalo by to, že mnozí přestanou stavět. Koupili totiž draze pozemky, jejichž cena za poslední léta velmi vzrostla, a stejně tak vzrostly stavební náklady. Důsledkem výpadku aktivity některých developerů by tak byl jen další nedostatek bytů na trhu, což by tlačilo ceny nahoru.
Která skupina obyvatel pro vás bude v dalších deseti letech zajímavá?
Prodáváme byty s několika výjimkami klientům ze střední třídy, a tak to i zůstane. Jediným naším cenově nadprůměrným projektem je KAY River Lofts v Karlíně se zhruba padesátkou bytů, tam se ale bavíme o zcela jiném standardu – nebojím se tvrdit, že se jedná o nejlepší projekt butikového typu ve městě. Zbytek našich projektů se drží na průměrných pražských cenách, ať jde o Zahálku v Hodkovičkách, Čámovku v Čimicích, Rezidenci Modřanka v Modřanech nebo Velkou Bránu v Horoměřicích, která je kvůli své větší vzdálenosti od centra dokonce ještě levnější než zmíněný průměr. Pokud se v budoucnu něco změní, nestane se to v segmentu top luxusních bytů, které budou bohatí lidé kupovat tak jako tak, ani v segmentu střední cenové třídy. Změna se bude týkat vyššího středního sektoru s cenou bytů kolem 140 až 150 000 korun za metr čtvereční. Tento segment bude mít pravděpodobně větší problém s prodejem než střední linie.
Zkraje roku jste avizovali, že se chcete stát jedním z top tří developerů v Praze. Co pro vás taková vize konkrétně zahrnuje?
Naším cílem je dosáhnout prodeje bytů ve výši 400 až 500 jednotek ročně. Tento cíl naplníme díky našim aktuálním projektům už letos, kdy prodáme téměř 400 bytů. V dalších dvou až třech letech prodáme až 500 bytů ročně. Ale spíš než počty je pro nás důležitý konečný výsledek. V zahraničí často vidíme, že developer vybuduje hezký projekt, ale okolí zůstává zanedbané, přístupové silnice jsou poškozené, v lokalitě chybí hřiště a podobně. My se snažíme, aby byly naše projekty propojeny s komunitou včetně infrastruktury a služeb. Příkladem je Rezidence Modřanka, kde jsme ve spolupráci s městem a dalším developerem, jehož projekt se nachází hned vedle, investovali do parku a vzniklo takzvané Parkové muzeum. Jeho součástí jsou hřiště pro větší i menší děti, legální graffiti stěna či připomínky historie Modřan.
V tom se odlišujete od své konkurence?
Když si vezmete deset největších developerů, kteří prodávají alespoň sto bytů ročně, všichni mají 50 až 60 procent jednotek v rozsahu dispozice 1kk a 2kk a zbytek 3kk až 5kk. Tak vypadá současný trh. Standard je víceméně stejný. Spíše se tak díváme na konkurenci v lokalitách, kde stavíme. A rozdíl mezi námi a nimi je hlavně v návrhu konceptu. Chceme vytvořit sousedství, včetně občanské vybavenosti, retailu a služeb. A nevadí nám dát zákazníkovi trochu víc, než očekává.
Jak si vybíráte lokality pro budoucí projekty s ohledem na ceny pozemků?
Jak jsem zmínil, ceny pozemků výrazně vzrostly. Jestliže jste například před pěti, šesti lety pořídili pozemek pro sto bytů za 10 000 korun za metr čtvereční, stálo vás to v průměru 70 až 80 milionů korun. Dnes by takový nákup přišel třikrát dráž. To si nemůže dovolit každý, takže ubylo developerů, kteří tyto projekty kupují. I my jsme při výběru velmi opatrní. Hodnotíme cenu, lokaci, analyzujeme stav jiných projektů v oblasti a jejich ceny a teprve potom vše zasadíme do byznys plánu. Nezaměřujeme se pouze na jednu lokalitu už proto, že se zabýváme velkými projekty, a diverzifikací minimalizujeme riziko, že nějaká čtvrť nebude v budoucnu stejně žádaná.
Očekáváte, že v budoucnu budou velké pozemky dostupnější?
Myslím si, že vlastníci pozemků začínají chápat, že ceny, které v posledních dvou, třech letech nadsadili o stovky procent, jen proto, že jim to trh umožnil, nedávají smysl. Ještě před šesti lety tvořily ceny pozemků 10 až 15 procent ceny bytu. V dnešní době se bavíme o třicetiprocentním podílu, v některých čtvrtích cena pozemku představuje dokonce téměř 40 procent z ceny průměrného bytu. To začíná být pro developera už celkem riskantní. Nákupů pozemků ubývá a předpokládám, že to zahýbe cenami.
Letos máte ve výstavbě téměř tisícovku bytů. Jaké další projekty chystáte v budoucnu, abyste dodrželi svůj cíl stavět až pět set bytů ročně?
Kromě Zahálky a Čámovky, kde budeme v příštích etapách realizovat dohromady dalších 800 bytů, připravujeme projekt Blízká v Karlíně, kde bychom mohli získat povolení před koncem letošního roku a začneme stavět začátkem příštího roku. Další pozemek máme u Strakonické ulice blízko Smíchovského nádraží, tady plánujeme vybudovat 174 bytů. Stavební povolení bychom měli získat před koncem roku 2021. Dále nás čeká projekt Bohdalec, což je aktuálně velká logistická oblast na Praze 10, kde pracujeme na změně územního plánu pro rezidenční účely a věřím, že během pěti let tam budeme schopni udělat jeden z největších projektů ve městě. Kromě zmíněného máme další potenciální projekt s 600 jednotkami, jehož koupi podepíšeme během dvou měsíců, a také jsme akvírovali relativně malý projekt se 75 jednotkami. Stále však hledáme další příležitosti, aktuálně máme v hledáčku tři další projekty.
Text: Andrea Votrubová, Foto: Petr Jandera
