Azur Grup je třetí největší developer v Turecku, kde za poslední roky postavil 23 tisíc bytů. Přes 60 tisíc bytů postavil i v Kazachstánu. Proč se společnost rozhodla vstoupit do Česka?
Naše rodina má v Česku stavební firmu Hellsing, jejíž řízení jsem před čtyřmi lety převzal od otce. V poslední době jsme dělali hlavně rekonstrukce činžovních domů v Praze a dalších českých městech. Aydin Kaya, který je majitelem Azur Group v Turecku, je můj kamarád. Už před deseti lety měl plán, že chce expandovat do Evropy. Jednou jsme spolu byli dokonce v Moldávii a málem jsme tam začali něco stavět. Ale pak přišel náš partner z Kazachstánu a ukázal na Česko. Lidé z Azur Grup sem přiletěli, zalíbilo se jim tady a nabídli mi spolupráci.
Jak rychle jste se dohodli?
V podstatě ze dne na den. Nebyl to výsledek nějaké strategie, protože v Azur Grup jsme se dívali spíše na země jako Ukrajina, kde je levnější pracovní síla a je blíž Turecku. Už dříve jsem koupil pár pozemků, kde jsem chtěl stavět své projekty. Ukázal jsem je tureckým partnerům, kterým se líbily. To bylo 12. července 2019. V ten den jsme se dohodli, že tady development společně rozjedeme.
Stihli jste všechno dotáhnout ještě před covidem?
Bohužel ne. Vše jsme museli řešit na dálku. Azur Grup už tady mezitím investovala peníze, zaplatili jsme zálohu za pozemek v Přezleticích, ale turečtí partneři nemohli kvůli covidu získat vízum, aby mohli přijet a transakci dokončit. Pomohl nám tehdy hodně Petr Kužel, bývalý prezident Hospodářské komory. Přesto to trvalo ještě skoro rok. Vízum dostali v prosinci 2020 a přiletěli až další rok v lednu.
Bylo nezbytné, aby sem přijeli?
O investicích rozhodují ze šedesáti procent turečtí partneři. Když někam mají poslat peníze, tak je důležité, aby se tam dostali a mohli si vše prohlédnout. Chtěli se na vlastní oči podívat na všechny pozemky. Plácli jsme si a rozjeli první projekt v Přezleticích. Minulý rok v červnu jsme začali stavět. Teď už stojí všech sedmnáct domů a pracujeme na interiérech. Prodaly se už všechny.
Stavební firmu Hellsing jste si nechali?
Ano. Azur Grup je investor a firma Hellsing domy staví a bude stavět i další naše projekty. Včetně velkého projektu v Kamenných Žehrovicích u Kladna. Máme tam pozemek 181 tisíc metrů čtverečních.
Máte v české Azur Grup majetkový podíl?
Vlastníky jsou čtyři turečtí partneři, kteří vlastní i turecký Azur Grup. Já českou dceru řídím.
Čím se chcete odlišit od ostatních developerů, kteří už na českém trhu působí?
Chtěli bychom zkusit přenést do Česka systém, který se nám osvědčil v Turecku a Kazachstánu. Když najdeme nějaký starý dům, domluvíme se s majitelem, aby nám přenechal pozemek jako spoluinvestor. My dům zbouráme, postavíme na jeho místě nový s byty. Polovinu prodáme sami a polovinu přenecháme původnímu majiteli pozemku, aby si je prodal nebo s nimi udělal, co uzná za vhodné.
Jak daleko jste s bytovým projektem Džbán?
Zatím jsme ho museli zastavit. Narazili jsme na problém, protože majitel pozemku se dostal do určitých obtíží, které musí dořešit. Máme ale rozjeté další projekty. Koupili jsme pozemek v okrese Praha-západ, který je hned u lesa v mírném kopci. Ideální pro development, jedná se o 20 tisíc metrů čtverečních. Zároveň dotahujeme po obchodní stránce akvizici dalšího projektu rodinných domů 25 kilometrů od Prahy. Stále hledáme další příležitosti pro rezidenční výstavbu.
V Praze-západ ale máte v plánu ještě jeden projekt.
To je právě projekt v Kamenných Žehrovicích. Za něj chci získat všechny ceny v Česku. Za nejlepší architekturu, nejlepší stavbu, prostě všechny. Přivezu sem nejlepší architekty z Turecka. Bude tam 130 viladomů ve třech etapách. Jmenuje se Azur Marina.
Budou to drahé domy, když je budou dělat nejlepší architekti?
Nezapomeňte, že v Turecku je všechno levnější než v Česku. Turečtí architekti jsou hlavně rychlejší. Když tady přijdete za nejlepšími architektonickými firmami, tak vám řeknou, že mají plno a na další projekty nemají kapacitu. Chceme tam udělat standardní bydlení. Postavíme umělý rybník pro občany Kamenných Žehrovic, Srbů a Kladna. Vlastní projekt je přímo na břehu Turyňského rybníka. Původně projekt navrhoval pan Ing. architekt Jakub Cígler. Od něj jsme plány koupili, ale uděláme si ho celý po svém.
Všechny změny územního plánu už tam máte vyřízené?
Hodně věcí máme připravených, ale ještě je potřeba několik bodů dořešit. Teď musíme postavit čističku odpadních vod pro obec Srby, protože se tam zvýší počet obyvatel. Čekáme na povolení, abychom ji mohli začít stavět a splnili tím svůj závazek vůči obci. Dále přivedeme na pozemek elektřinu, plyn, kanalizaci a zároveň zajistíme intenzifikaci vodovodního řadu.
O jak velkou investici celkem půjde?
Pozemek stál 100 milionů korun. Celkem tam proinvestujeme kolem 30 milionů eur, což je necelých 800 milionů korun. První etapu bychom mohli začít stavět v létě roku 2024.
Budete tento projekt, stejně jako ostatní, financovat z vlastních zdrojů mateřské společnosti Azur Grup?
Ano. Máme tady s bankami trochu problém, protože naši majitelé jsou Turci a Turecko je pro banky riziková země. Navíc abychom si mohli půjčovat od bank, potřebujeme historii úspěšně dokončených projektů. Tím, že jsme na trhu relativně mladí, nemáme ještě dost referencí. Nechceme se ale také příliš vázat k bankovnímu financování, protože očekávám, že brzy přijde krize. Může být několikrát horší než ta z roku 2008 a 2009.
Co by ji mělo způsobit?
Americké finanční trhy, Wall Street. Česká národní banka už začala zvyšovat úrokové sazby. Řada lidí už nezvládá splácet hypotéku. To je hodně nebezpečné i pro nás.
Máte hodně klientů, kteří financují nákup domu hypotékou?
V Česku je to většina. V Turecku se naopak platí v hotovosti. Například v bytovém projektu Azur Marmara v Istanbulu jsme devadesát procent z celkových 460 bytů prodali zahraniční klientele. Všichni platili hotově. Investují v Turecku především z důvodu získání tureckého občanství.
Není moc velký risk začít stavět nové projekty, když čekáte velkou krizi?
Máme plány pro všechny případy. Věřím, že když začneme stavět, tak během půl roku všechno prodáme.
Jaký máte plán B pro případ, že přijde krize, o které jste mluvil?
Projekty máme připravené, jen s nimi počkáme. Všechny krize nakonec pominou. Ale připravujeme se na ni. Všechno, co se děje na finančních trzích ve světě, zejména v USA, teď k tomu přibyla válka na Ukrajině, k ní spěje. Není vyloučené, že ceny nemovitosti začnou klesat, banky na to budou reagovat tím, že budou obvolávat klienty, aby splatili hypotéky, protože jejich nemovitosti nemají dostatečnou hodnotu na zajištění úvěru. Tisíce lidí přijdou o své nemovitosti.
Takže nesouhlasíte s tím, co se na trhu říká, že ceny nemovitostí budou dál růst?
Tomu nevěřím. Už teď jsou ceny obrovská bublina. Dům, který se prodává za 15 milionů korun, nemá takovou cenu. Ceny půjdou dolů, zvlášť když nebude komu prodávat.
Developeři se ale pořád tváří, že poptávka bude vyšší než nabídka a nemovitosti vždycky kupce najdou.
Tady jsou vyšší ceny domů než v jihošpanělské Marbelle. To je přece nesmysl. V Belgii jsou stejné ceny jako v Praze. Ale mzdy jsou tam mnohem vyšší.
Je to jen tím, že je na trhu málo nových bytů?
Ano, chybí tady byty. Ta díra je velká šedesát procent.
Pokud je tady tak velký nedostatek, proč by měly ceny klesat?
Až lidi nebudou mít dost peněz, tak ceny bytů klesnou. Bublina praskne stejně jako v roce 2008. Může to být za půl roku, nebo taky za šest let. Jednou to ale přijde.
Jak se vás dotkly rostoucí ceny stavebních materiálů?
Máme teď velký problém se stavební ocelí. Na trhu není. Máme začít dělat schodiště a nemůžeme sehnat materiál na konstrukce.
Nemůžete si ji dovézt z Turecka?
Tam taky není. Na export už vláda dala stopku. Totéž platí o cementu.
Chybí vám i jiné materiály?
Problém je třeba s Ytongem. Domy v Přezleticích byly navržené tak, že jsme je museli postavit z Ytongu. Jenže výrobce nám nechtěl nic dodat. Preferuje velké firmy s velkými objemy. Nakonec se nám povedlo materiál získat, ale zdrželo nás to o dva měsíce.
U nových projektů už počítáte, že budete stavět s vyššími náklady?
Nečekáme, že by měly ceny materiálů dál růst. Pokles ale nepředpokládáme. Navíc se přidala válka, která změnila poměry na trhu. Ukrajina byla velký dodavatel stavebních materiálů do Evropy. Třeba dřevo dnes nejde sehnat. Rumunsko, které bylo velký dodavatel, už nemá odkud brát. Rusko je také zavřené. Za normální cenu už dnes dřevo neseženete.
Když srovnáte Česko s dalšími zeměmi, kde Azur Grup působí, dosahujete tady vyšších marží?
Určitě, je to zajímavý trh jak z pohledu ekonomického, tak je zde velký potenciál kvůli nedostatku kvalitního bydlení. Navíc situace v Turecku se rapidně zhoršila. Turecká lira se vůči dolaru propadla o tolik, že kdyby se to stalo tady, tak se všechno zhroutí. Tam ekonomika pořád funguje, i když úplně nechápu jak. Přitom měna dál oslabuje. Je mi Turků líto. Kvůli pár lidem nahoře to odskáče celý národ.
Co znamená zhoršení ekonomické situace v Turecku pro Azur Grup jako pro developera?
V podstatě nic, protože veškerý majetek máme v dolarech. Nezapomeňte, že Turecko je obrovská země s devadesáti miliony obyvatel. Pořád je tam hodně extrémně bohatých i bohatých lidí. Tito lidé mají odjakživa majetek ve zlatě nebo v cizích měnách. I když to vypadá, že Turecko jde ekonomicky ke dnu, tak kdo má dolary, vydělá na tom. Může víc a víc investovat. I my jako Azur máme větší možnosti. Koupili jsme teď pozemek v Antalyi, kde začneme stavět 420 bytů 4+kk. Klientela bude ze zahraničí, protože obyčejní Turci už na byty nemají peníze. Nepřipadá ani v úvahu, aby si šli půjčit do banky.
Bylo to tak vždycky, že typický klient Azuru byl cizinec?
Ne, to je trend posledních pěti až šesti let od údajného puče proti prezidentovi. Ceny pořád rostou, ale příjmy lidí zůstávají stejné. Dřív mohli moji kamarádi jezdit do Česka a užívat si tady. Tisíc korun stálo sto lir. Dnes je sto lir nějakých 140 korun.
Odkud nejčastěji pocházejí cizinci, kteří v Turecku kupují nemovitosti?
Převážně ze Středního východu a severní Afriky.
Kupují si tam byty jako investici?
Nemají to jako investici v pravém slova smyslu. Chtějí tam žít. Turecko je krásná země, je tam všechno a žije to tam nonstop.
Azur Grup je aktivní také v hotelovém byznysu. Ten jste do Prahy nechtěli rozšířit?
Měli jsme to v plánu, ale kvůli covidu jsme od toho ustoupili. Velké hotely a hotelové komplexy budou fungovat dále, ale u malých hotelů je velká pravděpodobnost, že se budou měnit na činžovní domy. Měl jsem příležitost koupit menší hotely, ale nechtěl jsem.
Ani na rekonstrukci na byty?
Ne, protože majitelé požadovali nepřiměřené ceny. Návratnost čtyřicet let si nikdo nemůže dovolit.
V Přezleticích jste použili řadu technologií šetrných k životnímu prostředí. Je to trend, o který bude v budoucnu čím dál větší zájem?
Nejvíce jsou tam vidět zelené střechy. Ty zaujaly všechny klienty. V tomto nastaveném trendu chceme pokračovat i u dalších projektů, ale vždy bude záležet na případných omezeních v rámci územního plánování. Jsou tu také další trendy v oblasti úspor energií. I touto cestou se vydáme. Zelené střechy chceme mít i v Kamenných Žehrovicích v projektu Azur Marina.
Poskytujete na zelenou střechu i nějaký servis, aby zůstala živá a fungovala?
Jsme s klienty domluvení, že minimálně rok se jim o střechu budeme starat. Dostanou ale i další servis. Budeme mít tým lidí v barvách Azur, na které se klienti budou moci obrátit, když bude třeba něco opravit nebo vylepšit. Standard to bude u projektu Azur Marina. V Přezleticích si tento koncept vyzkoušíme. Chci naše projekty dělat jinak, než jak staví jiní developeři, a to z pohledu servisu. Chceme se o klienty starat i po prodeji, aby měli pocit jistoty a bezpečí.
Yusufcan Uysal (35)
Vystudoval služby letecké dopravy v cestovním ruchu na Vysoké škole obchodní v Praze. Má za sebou více než deset let zkušeností na pozici obchodního ředitele Pilous Obaly a Matjani Jewelery. Od roku 2019 je oblastním ředitelem Azur Group EU v České republice. Již od roku 2008 spolupracuje se stavební firmou svého otce Hellsing, s.r.o., kde získal znalosti a zkušenosti v oblasti stavebnictví a developmentu.
