„Na jednu stranu Španělům jejich uvolněný životní styl závidíme, na druhou ho ve chvíli, kdy se nám nehodí, kritizujeme,“ usmívá se nad rozdíly národních mentalit Radmila Posadová, která si tohle přátelské rýpnutí může dovolit. Rodačka z Valašského Meziříčí žije už třicet let na Costa del Sol, v žádané oblasti jižního Španělska, kde solventním Čechům a Slovákům pomáhá najít druhý domov.
Španělsko si mezi investory ze střední a východní Evropy získalo zvláštní kouzlo hlavně po vypuknutí války na Ukrajině. Předtím jako hrozba fungoval zase covid. Jak je to dnes?
Válka je jednoznačně stále velké téma. Jak mezi Čechy a Slováky, tak zejména Poláky, což je na Costa del Sol neuvěřitelně silná skupina, nebo kupci z pobaltských zemí. Důvod, proč si vybírají zrovna Andalusii, je ale silně vázán zejména na životní styl a vysokou životní úroveň. Fakt, že tu vládne celoročně příjemné počasí, kdy i v lednu nebo listopadu můžete venku v šest večer hrát golf, tenis nebo fotbal, nedaleko v horách zase lyžovat, že tu máme velmi kvalitní služby od školství přes zdravotnictví až po kvalitu potravin a gastronomii, přitom jste stále v Evropě, ne na ostrově. Navíc s vynikající dostupností, kdy za tři hodiny přiletíte přímým letem z Prahy, Ostravy, Vídně, Katovic nebo Krakova a od dubna příštího roku i z Brna.
S jak velkým budgetem obvykle Češi přijíždějí nakupovat?
Možná nejlevnější nemovitosti jsem prodala za částku lehce pod 300 tisíc eur, i když to už je dávno, ale prodala jsem jich i dlouhou řadu za mnohonásobek. Takže je těžké v těch desítkách projektů, které dělám ročně, průměrovat. Ale je pravda, že hodně investorů má rozpočet mezi půl milionem a jedním milionem eur. A čím dál víc lidí přichází na to, že u nás na jihu může trávit víc času než jen dvakrát ročně týden, a tíhne tak k samostatným nemovitostem.
Když v domech či apartmánech tráví jen zlomek roku, je pro české investory zajímavé svou nemovitost krátkodobě pronajímat?
Někteří investoři skutečně pojímají koupi nemovitosti jako svůj byznys plán a jisté realitní agentury i v Česku inzerují prodej španělských realit přesně v tomhle duchu. Je ovšem velmi důležité mít pro takové rozhodnuti kompletní informace včetně znalosti místní legislativy a daňové zátěže. Teprve pak lze vyhodnotit, zda to bude dávat smysl. Španělský Nejvyšší soud před několika dny potvrdil dříve nejasný výklad zákona, který reguluje krátkodobé pronájmy v různých autonomních oblastech včetně Andalusie, kam Costa del Sol patří, ale také na Kanárských ostrovech, Baleárách a celkově turisticky exponovaných oblastech, a to tak, že společenství vlastníků, kondominia, typicky například u apartmánového komplexu nebo komplexu řadových domů, si ze tří pětin mohou kdykoli na řádné schůzi odsouhlasit, že v nich krátkodobé turistické pronájmy nechtějí.
To jim ale zákon umožňoval i dříve…
Od roku 2017 byl zákon postavený na tom, že tuto aktivitu společenství mohou limitovat, dnes ono slůvko limitace – omezen bylo jasně předefinováno na možnost zákazu. Což znamená, že ti, kdo by v tom chtěli podnikat a pronajímat své nemovitosti, na to jednoduše nezískají novou licenci. A to člověk v některých případech dopředu nezjistí.
Například?
Pokud si investor koupí nemovitost v nějakém developerském projektu ještě ve fázi před jejím dokončením, nemá šanci si dopředu prověřit, jestli mu ostatní vlastníci krátkodobé pronájmy zakážou, nebo ne. Podobně může vložit zákaz do stanov vlastníkům jednotek v projektu sám developer. I proto je potřeba si zajistit před nákupem kvalitní právní servis.
Je tohle soudní rozhodnutí dobré pro tamní ekonomiku, která je na turismu závislá?
Máme turismus a turismus. A potřebujeme si říct, jaký typ turismu chceme. S masou lidí za velmi nízké peníze, kteří přespí a jedou dál? Nebo menší částí těch, kteří budou v oblasti investovat, mít tam své druhé domovy, trávit čas a konzumovat místní služby? Přitom je dobré vědět, že Costa del Sol už dávno neplatí za levný turismus. Je tam velmi silná golfová a outdoorová komunita, namísto hotelů typu all inclusive tam najdete spíš rezidenční zónu, kam jezdí čím dál víc lidí celoročně nebo ideálně od podzimu do jara.
Abychom to uvedli na pravou míru, jak velký podíl majitelů tam své nemovitosti reálně pronajímá?
Moje klientela z 90 procent tráví na Costa del Sol svůj čas. Pronajímá možná 10 až 15 procent klientů. Podle statistiky Andaluské komory odhadců je to pro všechny národnosti kolem 30 procent pronajímatelů. Je přitom potřeba si spočítat s tím spojené náklady – agenturu za provoz a daně, protože ve Španělsku jsou daně vyšší než v Česku. U řady lidí je to také otázka vývoje – jedou do země s určitou představou a pak přijdou na to, že jim je tam vlastně velmi dobře, a tráví tam nakonec půl roku.
Jak vypadá typická cesta českého klienta na španělské Slunečné pobřeží, kde slunce svítí 300 dní v roce a dalších 65 dní je velmi příjemných?
Záleží, v jaké mentální fázi rozhodnutí se dotyčný nachází. Někdo si přečte článek v novinách, a protože má depku z ponurého počasí v Česku, sedne na letadlo a je připraven koupit. Jiný si oblast přijede obhlédnout, a to třeba několikrát, s čímž nemám vůbec problém. Naopak velmi ráda lidi směruji, protože koupě realit, navíc v cizím prostředí, je dlouhodobý projekt a velký krok a je škoda se unáhlit, anebo se nechat dotlačit k něčemu, na co nejste připraveni.
Kolik času klientům obvykle trvá, než najdou vysněné druhé bydlení?
Může to trvat pár dnů, ale i několik let. Nedávno jsme podepisovali kontrakt za klienta, s kterým jsem tři roky pracovala, než si vybral. Ale vím, že si vybral perfektně to, co přesně chtěl, jen to před těmi třemi lety nevěděl. Nebo se stává párům, že ona i on chtějí něco jiného. A teprve na místě, kdy jezdíme po různých lokalitách, si to ujasní. Případně se vyvíjí i jejich situace – mají různě velké děti, řeší dostupné školy, kroužky nebo venkovní sporty.
Zvedá velký zájem o místní reality i jejich ceny?
Je pravda, že rok 2022 byl rekordní jak z pohledu objemu prodejů, tak i růstu cen. Ale rok 2023 a data z prvního pololetí letošního naznačují o něco klidnější vývoj. Španělsko roste meziročně o šest procent, a v Evropě tak vede spolu s Portugalskem a Irskem. Co se týče provincie Malagy, kterou se osobně zabývám, tak jsme zhruba na devíti procentech. To je ale průměr, segment luxusních nemovitostí soustředěných především do takzvaného Zlatého trojúhelníku na Costa del Sol, kam patří Marbella, Benahavis a Estepona, rostl jen v prvním pololetí o téměř 14 procent. Faktory, jež k tomu přispívají, jsou kromě zmíněné mezinárodní situace i stoupající poptávka a nedostatek místa.
Jak se to podepisuje na kvalitě prodávaných nemovitostí?
Trh se sice stále hýbe a dostávají se na něj kontinuálně zajímavé objekty z druhé ruky, nicméně nové developerské projekty, které i kvůli násobně vyšším provizím za zprostředkování prodeje výrazně rostou, nejsou z velké míry umístěné v top lokalitách. Podle projekce se v roce 2025 až 2026 postaví a prodá meziročně o 30 procent více nových nemovitostí. Costa del Sol je dlouhodobý trh, třeba Angličané, Irové, Američané, Francouzi a Švédové tam investují od 60. let minulého století a nyní se jednoduše staví na místech, která takzvaně zbyla. Druhou věcí je kvalita novostavby, kterou je potřeba si pohlídat, být u toho a konstantně sledovat, jak developer funguje. Protože vizuály jsou úžasné vždycky, ale realita bývá občas jinde.
Když odbočíme k vám, kudy vedla vaše cesta do Španělska?
Byla to náhoda. Po střední škole jsem se během studia obchodní angličtiny v Anglii poznala se svým současným manželem a v roce 1994 s ním odjela do jeho rodné Marbelly. Přihlásila jsem se tam na univerzitu a při studiu začala pracovat v cestovním ruchu a věnovala se překladatelství a tlumočení. Souběžně s tím manžel, tehdy již vystudovaný advokát, rozjížděl vlastní advokátní kancelář specializovanou na realitní právo. A nás začali vyhledávat českoslovenští klienti.
Jak to tehdy probíhalo?
V 90. letech ještě nebylo evropské právo sjednocené a jazyková vybavenost klientů byla minimální. Bylo jim potřeba překládat veškerou dokumentaci, ale také je provázet celým procesem koupě v cizím prostředí, kde vše bylo jinak. Informovanost byla úplně jinde, internet v plenkách, v kanceláři nejvíce frčel fax. Proto jsem téměř dekádu strávila organizačně administrativní prací v naší advokátní kanceláři, kde sice hlavním pracovním jazykem byla a stále je angličtina, ale čeština a dnes i slovenština mají své důstojné místo. Postupně jsme rozšířili tým o další v Česku a později i na Slovensku tak, aby klienti opravdu dostali kompletní servis v jazyce, kterému rozumějí. Když se mi pak narodily tři děti, mohla jsem se rozhodnout nevrátit naplno do práce, což beru jako velké privilegium. Věděla jsem, že to náš tým zvládne i beze mě. Protože od nás ale klienti stále chtěli doporučení na realitní agentury a poradenství a protože nejsem úplně prototyp ženy v domácnosti, rozhodla jsem se do toho skočit sama. Mohla jsem se opřít o léta znalostí a zkušeností. Práce sama na sebe mi navíc umožňovala mnohem větší časovou flexibilitu a skloubeni s mateřstvím. Minimálně se o to každodenně pokouším.
Co to znamená prakticky?
Reality dělám v rámci své agentury SKA Reality už devátým rokem a neměnila bych. Běžně vyhledávám klientům nemovitosti přímo na míru a dle jejich potřeb, protože někdo si rád ráno vyrazí na golf, zatímco jiný si zaběhá kolem moře. Do toho ráda zařizuji a dozoruji projekty rekonstrukcí, kdy vidíte projekty růst pod rukama a můžete řadu věcí a finální výsledek ovlivnit. Pořád jsem ale jednou nohou v naší advokátní kanceláři, protože naše služby stavíme na kompletním servisu a dlouhodobé práci. Čistě právní záležitosti ohledně dokončení koupě pak předávám našemu týmu. Za ta léta jsme si především na základě doporučení vybudovali obrovskou síť klientů v rámci celé Evropy, stále jsme ale butiková kancelář s fokusem na klienta, současně si zakládáme na velké nezávislosti. Nemáme například sebemenší problém, pokud si k nám klienti přijdou pro právní servis, ačkoli si vybrali nemovitost u jiné realitní agentury.
Jak se vám pracuje se Španěly?
Těžko se mi to hodnotí, raději než podle národností lidi hodnotím podle schopnosti, navíc ve Španělsku žiji třicet let, ale celkově se mi s nimi spolupracuje skvěle. Je to i díky tomu, že tamní trh funguje dlouhodobě – nemovitosti se tam prodávají cizincům více než polovinu století, takže trh má tradici, stabilitu a jasná pravidla, která víceméně všichni dodržují. Občas se do toho někdo snaží vnést východní vítr, ale to jsou krátkodobé záležitosti. Realitní agentury se specializují na různé národní trhy, existují profesionální databáze, které jim poskytují přístup ke všem nemovitostem, tudíž pokud si pak někdo hraje na exkluzivitu, je to spíš marketing.
Na druhou stranu se o Španělech říká, že jim občas chybí byznysový pohled na věc…
Je pohled byznysový a pak dlouhodobý. Pokud jdete na Slunečné pobřeží dělat rychlý byznys a nemáte tam kontakty, pak vám možná všechno připadá zkostnatělé, pomalé a málo flexibilní. Nicméně Španělé rozhodně líní nejsou, mají jen jinak srovnané priority. A to je něco, co nás tam na jednu stranu velmi láká, protože hlavní tamní prioritou je work-life balance, o kterém se u nás v Česku tolik mluví, ale málokdo ho aplikuje doma na sobě. Řekněte španělskému makléři, který zastupuje úžasnou nemovitost, že se na ni přijedete podívat v sobotu odpoledne, protože jste tu jen na víkend. A on vám řekne, že jde s dětmi na fotbal, a myslí to úplně vážně. Jemu prostě nevysvětlíte, že někdo, kdo chce udělat tak velký krok a investovat peníze do svého druhého domova, si na to nevyhradí víc než jen víkend.
Text: Andrea Votrubová
Foto: Ondřej Pýcha
