V roce 2017 jste založili první nemovitostní fond, který se začal orientovat téměř výhradně na retailové parky. Proč jste si zvolili zrovna tento segment?
Zdeněk Prázdný: Všichni jsme v tomto segmentu už v té době měli nějaké zkušenosti. Jak z oblasti developmentu, financování, práva, ale i ze správy budov. Z toho jsme vycházeli. Já se developmentu komerčních nemovitostí věnuji celý svůj profesní život. Ještě před založením skupiny ZDR Investments jsem postavil pro zahraniční retailové řetězce na dvě desítky nemovitostí. Už tehdy jsem si pohrával s myšlenkou propojení developerského byznysu s realitním fondem. Nechtěl jsem nemovitost jen postavit a poslat dál. Dávalo mi větší smysl najít způsob, jak nemovitosti neprodávat významným hráčům na realitním trhu, ale naopak umožnit i dalším investorům participovat na dlouhodobém benefitu plynoucím z vlastnictví nemovitosti.
Radek Hladký: Od začátku jsme chtěli investovat do nemovitostí s dlouhodobou perspektivou a na základě našich zkušeností se nám retail parky jevily jako nejlepší volba. Nabízejí stabilní tržby a přinášejí investorům dlouhodobé výnosy.
Nyní za sebou máte pět let a vypadá to, že vaše konzervativní strategie funguje. Byli jste od začátku přesvědčeni o její účinnosti?
Roman Latuske: Na konzervativní strategii jsme vsadili od začátku. V kombinaci s naším zaměřením na regionální retail parky s vysokým podílem prodejen potravin, diskontního zboží a dalších výrobků denní potřeby se brzy ukázala jako dobrá volba. O její odolnosti jsme se ostatně přesvědčili velmi záhy. Během našeho pětiletého působení jsme tři roky fungovali v bezprecedentních podmínkách. Po dvou letech covidu jsme vyhlíželi standardní rok, ale bohužel začala válka na Ukrajině, následně nato přišla rekordní inflace a vysoké úrokové sazby. Přes všechny tyto faktory jsme v letošním roce dosáhli historicky nejvyššího zhodnocení.
Ani covidová pandemie, která výrazně zasáhla oblast maloobchodu, se do vaší investiční a akviziční strategie nepromítla?
RH: Spíše nás utvrdila v její správnosti. Hodnotu našeho portfolia se nám během covidových let povedlo každý rok zdvojnásobit. Rekordně narostly i vklady do fondů. V té době jsme posilovali svou pozici na Slovensku a vstoupili jsme do Rakouska. Takže pandemie neměla zásadní vliv ani na naše zahraniční akvizice. Kvůli uzavřeným hranicím je jen lehce pozdržela. Vládní restrikce sice oblast maloobchodu zasáhly, ale nám zde výrazně pomohlo právě naše zaměření na potraviny a zboží denní potřeby. I v době nejpřísnějších uzavírek měla totiž značná část našich nájemců své prodejny otevřené.
Museli jste během covidu řešit tlak nájemců na snižování nájmů, což by ovlivnilo i výnosnost vlastněných nemovitostí?
RL: S našimi nájemci máme vybudované nadstandardní obchodní vztahy. To je dáno i tím, že jsme s nimi často v kontaktu už od samotného plánování projektu, během výstavby a díky vlastnímu facility managementu také po celou dobu trvání nájemní smlouvy. Většinou se jedná o nadnárodní řetězce, které díky svojí bonitě výraznou pomoc nepotřebovaly. Tam, kde jsme ke snížení nájmu přistoupili, jsme na druhou stranu uzavřeli dohody o prodloužení nájemních smluv, což bylo výhodné pro obě strany.
V čem jsou z investičního pohledu retailové parky zajímavější než administrativní nebo logistické nemovitosti?
ZP: Z investičního pohledu jsou retail parky velmi atraktivní. Je to nejstabilnější segment komerčních nemovitostí. Retail parky mají vysokou návštěvnost, obecně stabilní tržby a nízké provozní náklady. Proto jsou zajímavé i z pohledu nájemců. Ti nemusí hradit vysoké částky za údržbu a správu jako například u vícepatrových obchodních center. Zejména díky dlouhodobým nájemním smlouvám s kvalitními nájemci poskytují retailové parky také obvykle stabilní příjmy z nájmů. V posledních letech se navíc ukazuje, že zaměření na potraviny a diskont spolehlivě odolává výkyvům hospodářských cyklů.
Jaký průměrný výnos jste v prvních pěti letech investorům nabídli a splnil vaše počáteční plány?
RL: Pro fond kvalifikovaných investorů jsme měli od počátku strategii postavenou na cíleném výnosu ve výši sedm až devět procent. Zatím se nám každý rok povedlo překonat výsledky roku předcházejícího. Za rok 2022 dosáhl fond pro kvalifikované investory na výnos 9,49 procenta. Investorům, kteří do něj kapitál vložili už při jeho založení, zhodnotil jejich investici téměř o padesát procent. U mladšího fondu Public je plánovaný výnos mezi pěti a sedmi procenty. Rok 2022 přinesl rekordní výsledky i zde, a to ve výši 7,53 procenta. Tato čísla dokládají, že nemovitostní fondy mohou být pro investory velmi stabilním zdrojem výnosu.
V dnešní době se stále více mluví o poklesu cen nemovitostí a s tím spojeným přeceněním portfolií. Hrozí to i u retail parků?
RH: Jsme v tomto ohledu optimističtí a neočekáváme žádné dramatické scénáře. V našem segmentu je běžné uzavírat nadprůměrně dlouhé nájemní smlouvy, to nám zajišťuje příjmy z nájemného aktuálně na dalších šest až sedm let. Pokud k tomu přidáme ještě přísné nároky na bonitu našich nájemců a zvyšování nájemného vlivem indexace na úrovni 80 až 100 procent naměřené inflace, vycházejí nám pořád realitní fondy jako spolehlivý a dlouhodobý uchovatel hodnoty.
Hlavní část portfolia máte v Česku a na Slovensku, ale postupně jste se rozrostli také do Rakouska, Německa a Chorvatska. Proč jste šli právě do těchto zemí?
RL: Přirozeně jsme začali Českou a Slovenskou republikou. K expanzi na západ nás pak vedly čistě racionální důvody. Našimi nájemci jsou v převážné většině nadnárodní řetězce a jejich centrály sídlí právě v těchto zemích. Logickým krokem proto bylo Rakousko a Německo. Kromě toho zde mají regionální retail parky a diskontní trh pevnou tradici. Na chorvatský trh jsme vstoupili na konci roku 2021. Stal se pátou evropskou zemí, kde působíme.
Chcete teritoriální záběr rozšířit na další země regionu střední a východní Evropy?
RH: Možnosti vstupu na další trhy průběžně monitorujeme. Otázka expanze do nových zemí je na pořadu dne spíše až v roce 2024. V letošním roce se zaměříme na růst hlavně v zemích, kde již působíme.
Kolik investorů už ve fondu kvalifikovaných investorů máte a na jaký počet byste se chtěli v příštích pěti letech dostat?
RL: Ve fondu pro kvalifikované investory (FKI) spravujeme prostředky více než dvou tisíc investorů. Dohromady ve všech našich fondech jich máme přes devět tisíc při celkové výši spravovaných aktiv (AUM) 6,6 miliardy korun.
Po fondu kvalifikovaných investorů jste spustili také fond pro retailové investory. Splnil vaše očekávání?
ZP: Náš první retailový fond jsme spustili dva roky po FKI. Zhodnotili jsme v něm všechny naše dosavadní zkušenosti a dnes můžeme říct, že se to povedlo. Celé to vzniklo na základě poptávky ze strany distributorů a klientů. Proto jsme se rozhodli naši investiční strategii otevřít širšímu publiku. Fond Public měl také skvělý start, během dvou prvních měsíců svého fungování získal od svých investorů čtvrt miliardy korun, čímž předčil všechna naše očekávání.
Liší se nějak strategie retailového fondu a fondu kvalifikovaných investorů?
RH: Základní investiční strategie zůstává u obou těchto fondů stejná. Liší se v zásadě jen geografickým rozložením. Fond pro kvalifikované investory se orientuje na mezinárodní portfolio, 45 procent nemovitostí se nachází v zahraničí. Retailový fond Public investuje primárně na území Česka a Slovenska.
Loni jste se pustili do nového segmentu – průmyslových nemovitostí – a do nového fondu jste koupili první nemovitost. V čem vás průmysl láká?
RH: V druhé polovině loňského roku jsme založili náš třetí fond ZDR Industrial a hned pár měsíců nato jsme do něj pořídili první nemovitost Industrial Komárno. Není to pro nás úplně nový segment. Z důvodu diverzifikace již několik takových nemovitostí v našich portfoliích máme. Ale zvýšená poptávka ze strany nájemců po menších a středních budovách v oblasti příměstské logistiky a výroby nás přivedla k založení samostatného fondu, který se právě tomuto segmentu věnuje. Povahou se opět jedná o retailový fond, který bude své investice směřovat do nemovitostí na území České a Slovenské republiky.
Jaké výnosy lze u průmyslových nemovitostí očekávat, ve srovnání s retail parky?
RL: Cílíme na obdobný výnos jako u fondu Public. Příměstský industriál rozšiřuje možnost diverzifikace klientského portfolia. Pro letošní rok plánujeme pro fond Industrial akvizice v celkové hodnotě přes půl miliardy korun.
Dotýká se vás nějak téma ESG a udržitelného investování?
RL: Bude pro nás zásadní téma letošního roku. Momentálně pracujeme na strategii udržitelnosti, kterou představíme našim investorům i všem stakeholderům. Její součástí bude i certifikace našich nemovitostí v rámci systému BREEAM, která komplexně zohledňuje všechny aspekty vlivu na životní prostředí z oblastí užívání energie, vnitřního prostředí, dopravy, odpadů nebo ekologie.
Zdeněk Prázdný
Věnuje se developerské činnosti více než 27 let. Prostřednictvím společností náležejících do jeho developerské skupiny Traxial úspěšně realizoval 40 nemovitostních projektů pro nadnárodní i ryze české nájemce v celkovém finančním objemu přesahujícím 2,7 miliardy korun. Z jeho developerské a akviziční zkušenosti nyní profitují nemovitostní fondy ZDR Investments. V ZDR zastřešuje development nových projektů a vyhledává další akviziční příležitosti na trhu.
Radek Hladký
Je advokát s třiadvacetiletou praxí, partner renomované advokátní kanceláře Z/C/H Legal a zkušený insolvenční správce. Své zkušenosti z poradenství v oblastech nemovitostí, M&A a insolvencí nyní zúročuje při vyhledávání a strukturování nových akvizic v rámci skupiny ZDR Investments, kterou současně řídí. V rámci své advokátní praxe poskytl poradenství při transakcích přesahujících 100 miliard korun.
Roman Latuske
Studoval bankovnictví ve Wiesbadenu a pracoval v oboru financování komerčních nemovitostí u DePfa-Bank a HYPO-BANK. Dvacet let působil ve vrcholných manažerských pozicích v mediální skupině MAFRA a jako CEO a předseda představenstva mediálního domu Economia. Řídí expanzi na západní trhy a rozvíjí vztahy s klíčovými obchodními partnery.
